不動産エピソード(賃貸編)

【ご相談】自分では管理が面倒になった駐車場の管理をお願いしたい。

【ご相談内容】

・厚木市内に10台ほど駐車できる駐車場をご所有のお客様から駐車場管理に関するご相談です。

・今まで自分で管理をしていましたが、入金の管理や契約の管理が煩わしくなったこと、また駐車場に自宅の電話番号を記載した看板を設置していましたが不特定の方にそれが伝わってしまう事が嫌になり、今回の相談となりました。

 

【ご提案】

・現地を確認すると「空き有」と記載された看板にはご自宅の電話番号及びお名前も掲示がありました。まずはこれを管理会社名と管理会社の電話番号が入った看板に代え、自宅に直接電話がかかってこないようにしました。

・次に空き台数を確認すると共に、近隣からの移動など契約者の募集をさせて頂きました。

・また毎月の駐車場代の入金管理についても一括で管理していく方向で管理委託契約をご提案し、締結をさせて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・昔は大家さんの名前や連絡先を出すことにためらいのない方が多かったようですが、近年ではなるべく不特定の方に連絡先を出したくないという方も多いようです。

・また延滞やトラブルに関しても直接対応しなければならないことに煩わしさを感じたりもするそうで、それを息子さんや娘さんに今後任せるのも心配といった声も聞かれます。

・もちろん管理費用などコストもかかりますので、メリットデメリットを考えながら御検討されることをお勧めします。

【ご相談】台風の被害で建物の屋根や雨樋が破損、どうしたら良いか分かりません。

【ご相談内容】

・先日9月8日日曜日から9日月曜日にかけて厚木市内でも大きな台風の被害が発生しました。

・屋根や雨樋の破損や樹木の倒木、フェンスが倒れたりと様々な被害に関するご相談をお受けしました。

 

【ご提案】

・まずは現地確認を行い、被害の状況を把握します。場合によっては簡易的な修繕作業を行うなど、これ以上被害が広がらないように対応しました。(特に被害状況に関しては必ず写真を撮り、記録化をしておきます。)

・次に建物及びそれに付随するものの被害であれば、所有者様が加入している保険の有無及びその内容についてヒアリングを行います。保険会社が分かれば、所有者様に代わり連絡をすることもあります。

・並行して破損した箇所や内容により、その修繕の専門家を手配します。(板金屋さんや大工さん、植木屋さんなどなど)

・保険の適用が受けられるようであればその交渉はもちろんですが、写真や見積書など手間のかかる事故報告に関する資料の作成等をお請けします。

 

《不動産お悩み相談室より》

・台風による被害は、その直後よりもしばらく時間が経ってから判明することも多々あります。

・またご加入の保険内容を良く知らずに、実際は保険の適用によりその修繕費用が出るにも関わらず、請求をしていないというケースも見受けられます。

・修繕をどこに頼んで良いか分からない、保険会社とのやりとりが面倒、というお客様は是非一度ご相談下さい。

アパート・マンションの空き部屋でお困りのオーナー様へ

アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。

そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。

それは、

『当たり前のことを当たり前にやっているか?』

です。

・レインズやアットホームへの掲載

・チラシの作成

などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん!」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・

意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。

これではどんなに待っても満室にはなりません。

当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。

空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。

(ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。)

【ご相談】生活保護受給中・シングルマザーのお客様のお部屋探し

【ご相談内容】

・厚木市内の民生委員さんからのご相談。

・生活保護を受給中のシングルマザーのお客様が賃貸住宅を探している、とのご紹介でした。

 

【ご提案】

・生活保護を受給中のお客様の場合、住宅扶助の基準があり、家族構成等による家賃の上限基準がある為、その基準内での物件探しを行いました。

・また入居時の契約金等の扶助にも制限があり、複数のアパート・マンションの見積書を提出する必要があります。

・入居時の審査に関しては、生活保護受給証の確認を行い、場合によっては家賃保証会社への加入を促します。

 

《不動産お悩み相談室より》

・生活保護やシングルマザーのお客様だとなかなか賃貸物件の審査が通らないとお考えのお客様も多く、お部屋探しに消極的な方も多いようですが、最近の不動産業界(オーナー様の意識も含め)はこうしたお客様も積極的にご相談に乗る傾向にあります。

(それでもまだまだ入口の段階からお断りという不動産屋さんがあるのも事実ですが・・・)

・民生委員さんや厚木市役所の担当課とよく打ち合わせをした上で、家賃保証会社等を活用し転居しているお客様も多数いらっしゃいますので、まずはお気軽にご相談下さい。

【ご相談】30年間家賃保証のあるはずだったアパートの管理会社を変更したい。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。

・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか?という内容でした。

【ご提案】

・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。

→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。

・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。

→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。

・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。

→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。

《不動産お悩み相談室より》

・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。

・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは(というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。)、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。

・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。

【ご相談】所有している建物に車が突っ込んだ。

【ご相談内容】

・厚木市内に所有している建物(賃貸物件)に車が接触。

・テナントさんが営業をすぐに開始できるように緊急対応とその後の仮復旧、さらには本格的な復旧・修繕についてのご相談でした。

【ご提案】

・とにかく少しでも早く建物の状況を知るべく、現地に急行しました。建物の窓ガラスやシャッターはもちろんですが、室内の内装や備品も大きく損傷をしている状況でした。

・緊急対応をしてくれる業者さんと共にまずは営業をできる状態にまで仮復旧を行いました。室内の掃除はもちろんですが、今後保険会社との交渉に備え、事故後の状況と撤去した破損品の写真を撮影しました。

・仮復旧により、何とか営業をできる状況にはなりましたが、その後に保険会社との本復旧に向けた交渉が始まりました。破損個所を再度全てチェックし、様々な業者さんと協力の上復旧作業を行いました。

《不動産お悩み相談室より》

・高齢者の自動車運転によるアクセル踏み間違えなどの事故は毎日のように報道されています。最近でも池袋や三ノ宮などで大きな事故がありました。

・今回は人的な被害が無かったことが不幸中の幸いですが、それでも建物の損傷は大きく、保険会社との交渉もハードなものになりました。あっては欲しくないことではありますが、万が一こうした状況に直面した際に、直ぐに相談できる相手を作っておくことが大切です。

【ご相談】高齢になり畑を作ることが出来なくなってしまった。

【ご相談内容】

・厚木市内の調整区域に畑を所有。近年高齢になったことで、畑として耕作をすることが難しくなってしまった。

・定期的に農協等に頼み、費用を支払って草が出ないようにトラクターを入れているが、何か他の方法で解決することが出来ないか。

【ご提案】

・まず、大前提として田んぼや畑については農地法という法律が適用される為、転用して資材置場や駐車場にする為にはその農地法の許可が必要になります。

・農地法の許可には、「自分の所有する農地を自分で他の用途として利用する」4条許可と、「農地を他人が農地以外として利用するために売買、贈与、賃貸借等する場合」の5条許可があります。またその農地が500平米を超える場合、厚木市ではまちづくり条例に該当し、開発行為として開発許可も必要となります。

・今回のケースでは、借主を見つけ、その用途通りに正式に農地転用の申請をし、許可を受けた上で賃貸借契約を行いました。地主さんにとっては、資産運用になると共に土地の管理に対する心配が無くなり、非常に喜んで頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・近年、厚木市内では圏央道の開通などにより交通の便がさらによくなり、あらゆる場所で畑や田んぼを埋め、資材置場や駐車場にするケースが増えています。中には実際の用途とは違う名義を借りて名目上開発許可を取得し、転用後直ぐに転売したり賃貸したりするケースもあるようです。これは確かに法的には違法と言い切れないかもしれませんが、非常にグレーな部分であり、許可を受けた用途と異なる用途でその土地を使用していることにもなります。我々は地元で長年誠実に仕事をさせて頂いていますので、こうした形での運用は一切しておりません。

・また、農地転用の許可があっても、市街化調整区域であるならば基本的に建物の建築はできません。厚木市内でもスーパーハウスやコンテナを時には2階建にして、事務所や休憩所として使用しているケースをあるようですが、原則として違法です。厚木市の行政指導は近隣からの苦情が無ければさほどされないようですが、これからどうなるかは分かりません。違法であることには違いありませんので、一切お勧めできません。地主さんにとっても違法な状態を放置していると、デメリットが発生する可能性がありますのでお気をつけください。

【ご相談】アパートの8割が空室、どうしたら良いか分からない。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを複数ご所有のお客様。従来から依頼をしていた不動産会社があるが、アパートの空室が埋まらない状態で放置されてしまっている。空室率が8割のアパートも有り。

・部屋の中には退室後そのままになっている部屋もある。しかし、リフォームをするのにもどこから手をつけて良いか分からない。

【ご提案】

・まずはそもそも現在空室になっているアパートの募集が、インターネットのポータルサイトやレインズでされているかを確認しました。(意外とこの募集自体がされていないことが多いのです。当たり前ですが、募集をされていなければ入居が決まるわけもありません。)今回の場合も、一部では募集をされていたものの、エンドユーザーの目に届く媒体での募集が不足していました。

・次にその募集条件を見直しました。これは周辺の賃料相場等に合わせて、募集条件が乖離していないかのチェックをしたり、エンドユーザーの興味を引く、目玉となる条件を付け加えたりというものです。

・退去後そのままになっている部屋を全てチェックし、リフォーム内容を一覧に作成しました。その中で優先順位の高いもの、そうで無いものを仕分けし、オーナー様にご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・不動産管理会社が入居者募集をしっかりしていないのにはどこかに理由があります。端的に言ってしまえば、その物件を募集しても会社にメリット(利益)が無ければやりませんし、手間のかかる物件は後回しになります。特に、リフォームを受注できなかったり、賃貸条件の見直しをしてくれないオーナーの優先順位は下がっていきます。

・一方で、どこのリフォームが必要で、どのような賃貸条件の見直しをしなければならないのか、その提案を不動産管理会社側からしていないケースも多いようです。円滑で安定的な賃貸経営を目指すにはひとつひとつのアパートやマンションをしっかりと把握し、課題を解決する提案をしてくれるような不動産管理会社と太いパイプを作ることが重要なのです。

【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい

【ご相談内容】

・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。

・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。

【ご提案】

・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。

・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。

《不動産お悩み相談室より》

・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。

・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい(家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため)と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。

神奈川県内のレオパレス施工不良物件

神奈川県内のレオパレス施工不良物件は127棟と発表。

1番多かったのは相模原市で24棟とのこと。

同社のゴールドレジデンスという種類の建物だそうですが、厚木市内でも対象物件があるのかどうかは不明です。

本日も厚木市内のレオパレスにお住まいの方からお問い合わせがありました。

規模は違えど同じ不動産業界にいる人間として、不動産業界に不信感を持ったまま暮らして欲しくない、その思いでお悩みを解決させて頂きたいと思っています。

【ご相談】厚木市内でレオパレスからの転居希望のお客様

【ご相談内容】

・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。

・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。

 

【ご提案内容】

・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。

・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料(フリーレント)などを御提案。

 

《不動産お悩み相談室より》

・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか?という不安の声をお聞きします。

・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。

・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。

【ご相談】レオパレスからのアパート管理委託移管

【ご相談内容】

・厚木市三田に1K10戸のアパートをご所有

・レオパレスで15年前に建築、家賃保証契約を結んでいたが更新の度に保証金額を下げられている。

・レオパレスとの家賃保証契約を解約すると、空き室ばかりになるのではないかと不安。

 

【ご提案内容】

・近隣にある同種のアパートやマンションの入居条件を調査。

・学生のみならず、社会人もターゲットにできるエリアに立地していることをご説明。

・近隣相場と同等の賃料設定をした後、入居率を7割としても現在の家賃保証契約よりも収入が増えることを確認。

・家賃保証契約の解約及び管理委託契約の新規締結をご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・今回のケースはレオパレスでしたが、家賃保証を付けて建設されたアパートやマンションではよくあるご相談になります。

・広告などで30年保証などとされていても、実際30年間同じ家賃の金額が保証されている訳ではありません。通常、2年や3年で家賃の金額が更新されていきます。今回のケースは実際僅か2割しか入居者がおらず、レオパレスとしても赤字に近い物件でした。そのため更新の度に家賃保証金額は下げられていましたが、逆に言えばその解約に関しては抵抗も無くスムーズでした。

・もちろん家賃保証契約をそのまま続けた方も良いケースも多々あります。まずはアパートデベロッパーに任せきりにせず、所有している不動産の分析をすることが大切です。

マンションやアパートの基準は??

マンション、アパート、メゾン、コーポ、ハイム…それぞれの名称の違いって?

『そうですね。一般的には『低層で、木造または軽量鉄骨造の準耐火構造物件』をアパート、『高層で、鉄筋コンクリート造などの耐火構造物件』をマンションと呼ぶことが多いです。不動産ポータルサイトや情報誌は、ほぼこの基準で統一されていますね。オーナーや管理会社が物件の広告を出す際には、メディア側の基準に基づいてどちらかに分類されます』

R25に面白い記事が載っていましたhappy01

不動産屋さんであってもこの違いについては分からない人が多いかもしれませんねsweat01

記事にもあるとおり明確な基準がないのですから・・・

でも、広告に掲載される際は、有る程度の基準がありますのでそれを逸脱しないように、もちろん気を付けている不動産屋さんが多いと思いますよflair

外国籍の方の入居について・・・

【米国ブログ】日本人は、なぜ外国人に部屋を貸したがらないのか?

『不動産に関する米国のサイト「villa-invest」では、日本では大家さんがしばしば外国人にアパートを賃貸することを嫌がる理由についてつづっている。

筆者は理由について、日本でアパートを賃貸するには保証人が必要で、外国人らは日本に保証人がいないことや、賃貸契約上の規則に従わない外国人入居者がいることだという。

これらの規則やマナーについて、ごみを分別しない、自宅でパーティを催すなど騒がしい、室内に土足で上がる、くぎやテープなどで壁を傷つける、許可なくまた貸しするなどの行為を指すと説明している。』

弊社の場合、外国籍の方と言っても大学への留学生さんがほとんどですflair

神奈川工科大学東京工芸大学など厚木にある大学の留学生さんは本当にマナーが良く、一生懸命日本での暮らしに慣れようと頑張っているのが分かりますdash

日本人であっても、新しい場所で暮らすのは不安があるものwobbly

入居者さんとオーナーさん、もちろん弊社のような管理会社も含め、協力して気持ちよく過ごすことが大切だと日々感じますshine

不動産屋さんの1年間

今日は大晦日ということで、こんなタイトルにしてみましたflair

既に年末年始のお休みに入っている不動産屋さんが殆どだとは思いますが、年が明けるといよいよ「シーズン」が本格化しますcoldsweats01

売買ももちろんそうなのですが、この繁忙期が顕著なのが賃貸の方です。

・転勤によるお引越し

・学生さん(新入生さん)の下宿先探し

・更新時期の到来による別物件探し

と、賃貸物件を探すきっかけが多いのですup

1年間で言えば、これが4~5月ぐらいに落ち着き、5月の連休明け頃は少し動くのですが、また夏休みまではお客様も少なくなりますnight

ちなみに今年は特に猛暑の影響で、外に出る方が少なかったのか、例年よりも夏のお客様が少なかったように感じますsweat02

賃貸を中心にされている不動産屋さんは年末年始ゆっくり過ごした後は、いよいよ、といいうお気持ちではないでしょうかsign02

もちろん、私もですcoldsweats01

来春の新入生さんのアパート・マンション選び

この時期になると、来春大学や短大に入学する新入生さんのアパートマンション選びが始まります。

厚木市でも神奈川工科大学東京工芸大学といった大学に多くの方がいらっしゃいますshine

そんな中、見落としがちな物件選びのポイントを今日はお伝えしたいと思いますflair

・お家賃の発生日

→ ご入学は4月の為、実際のご入居は3月末が標準。今から契約するといつから家賃が発生するのか要チェックです。

・敷金や礼金以外の初期費用

→ 敷金・礼金は厚木市の物件であれば標準的ですが、その他にも様々な名目で費用が必要になる場合があります。中には「入居補助費用」、「入居時消臭費用」など本当に必要なのかな?と思うものも・・・

・学校からの立地等

→ 毎年、必ずと言ってよいほど在校生さんから引越しのご相談を頂きます。「下宿してるのにバス通学は辛い」「思っていたより遠かった」など、やっぱり通学しやすい環境が一番かと思います。

賃貸物件、地デジの対応終わっていますか?

現在、テレビなどでも盛んにPRされていますが、2011年7月24日にアナログ放送が終了しますpaper

総務省地上デジタルテレビ放送のご案内

戸建て住宅の場合は、ご自分で対応をすれば、というところですが、賃貸物件ではそうもいきません。

特に、アパートマンションなどの共同住宅では、建物全体の話になってきますので、不動産屋さんなどの管理会社に確認をしておきましょうflair

アンテナ設置以外にも、CATVにする等の方法もありますし、何よりご自分のテレビも対応するのもお忘れなくcoldsweats01

下見しないでお部屋を契約・・・

来春に向け、厚木市内の大学では合格発表がこれから続きますshine

合格発表があれば、新入生さんは下宿先のアパートマンションを探し始めますflair

早くしないと良い部屋が無くなってしまう・・・

そうお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそうではありませんcoldsweats01

卒業生さんがお部屋を出られるのは来年になってからですし、まだまだ早い時期ですsweat02

基本的にはしっかりとお部屋の下見をして、お選びになることをお勧め致しますup

どうしてもお部屋の中が見れない場合は、写真などをしっかり不動産屋さんに見せてもらいましょう。

いずれにせよ、無くなってしまう!!と焦ることだけはお気をつけてsweat01

アパートの空室率のお話

アパート空室率、どれくらいだと思われますか?

不動産ポータルサイトのHOMESによると、神奈川県空室率は16.1%だそうでflair

厚木市でも賃貸向けのアパートマンションを見ると、随分空いていそうな雰囲気のものがありますeye

ちなみにこの空室率、大手不動産ポータルサイトなどは総戸数や掲載数から計算しているようですが・・・

実際はもう少し多いのかもしれませんsweat01

ちなみに弊社では、ある社内ルールを決めており、担当の社員のみならず、全員で空室率を下げる取り組みをしていますshine

リフォームしたり、お家賃を下げたり、様々なキャンペーンをしてみたりflair

この空室率を下げることが、何より大家様に対する大きな仕事ですからねcoldsweats01

お陰さまでここのところ弊社管理物件の空室率はここのところ10%以下で推移していますscissors

空き室でお困りの大家様は、是非お気軽にご相談下さいtelephone

そろそろ新入生さんのシーズンです。

東京工芸大学では来年の新入生さん向け、一人暮らしの住まい相談会が始まりましたmotorsports

神奈川工科大学の新入生さんのご案内もあったり、とアパートマンション共にワンルームのお部屋が動きますsweat01

これからご卒業など退室される入居者様との調整も含め、いよいよ繁忙期という感じですねdash

毎年、学生さん向けのワンルームはほぼ満室になりますflair

来春も多くの新入生さんのお手伝いが出来るように頑張らねばなりませんねcoldsweats01

神奈川工科大学、東京工芸大学 学生さん向けアパート・マンション専門サイト

月極駐車場、自分の契約している場所に他の車が・・・

いつも停めている月極駐車場car

ある日、停めようと思ったら見覚えの無い車がcoldsweats02

弊社が管理する月極駐車場でも、ごくたまにそんなことがありますflair

隣の契約者が間違ってしまったり、悪意の無いケースもありますが、

モラル無く、短時間だから良いだろう、と勝手に停めてしまうケースもありますsad

そんな時、まず連絡をするのは警察eye

すぐに来てくれて、ナンバーから所有者を判明させ、連絡をしてくれますmobilephone

そして管理している不動産屋さんがあれば、連絡をしましょうtelephone

弊社もそうですが、それなりに解決のノウハウがあるはずなので・・・memo

いずれにせよ、ご自分で解決しようとすると大きなトラブルに発展する可能性もあります。

落ち着いて、対応することが肝心ですねconfident

農地転用の大切さ。

もう耕さなくなった農地・・・

勝手に資材置場駐車場にしてはいけませんbearing

農地法違反の罰則(厚木市のホームページより)

『1.許可を受けずに農地の転用を行った場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

2.偽り、その他不正の手段により許可を受けた場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

3.県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金) 』

このように非常に厳しい罰則があるばかりでなく、賃貸をしていた場合、借主様にもご迷惑をおかけする可能性がありますsweat01

農地法は不動産業を営む上で、非常に大切で守らねばならない法律ですeye

ましては地元厚木で仕事をしていますので、法や人道に反するようなことはできませんthink

だからこそ、しっかりとしたアドバイスを心がけているのです。

賃貸物件における上下左右の階の騒音、どうやって解決?

賃貸物件における、両隣や上下階の部屋から漏れ聞こえてくる生活音は大きな問題の一つですsweat01

自分では気にならない生活音も聞く側になれば騒音になりかねませんcoldsweats02

しかも、家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯が同じ建物内に居住する賃貸物件では、どうしてもクレームになるケースがありますeye

当然その場合、管理会社である不動産屋さんが間に入ったり、弊社でも解決のノウハウを持っていますflair

ただし、この騒音問題、事前に防ぐのが大きなポイントなのですdash

上記では「家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯」と書きましたが、例えばそれを知っているのか知らないのかでも大きな違いです。

顔も知らない、誰が住んでいるかも分からない、という状態ならば、物音を意識して聞いてしまうのが人間ですwobbly

また、引っ越してきた時に、

「まだ小さい子がいるので、宜しくお願いします。なるべく気をつけます。」

と挨拶をしておくのと、そうでないのとでも相手=聞く側の印象が大きく変わるでしょうup

冒頭にも書きましたが、同じ生活音でも騒音になるかどうかは聞く側の受け取り方によるのです。

いずれにしても、管理する不動産屋さんも含め、お互いが心地良く生活できるような環境整備を事前にしておくのが大切なのですshine

賃貸アパートはとにかく部屋の中を綺麗にリフォームすればOK?

賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件リフォームする必要が出ることがありますflair

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

① 賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

② 空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③ 所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になりますdollar

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼしますflair

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきますdown

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりませんcoldsweats02

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのですflair

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですねdash

あっ!!契約している駐車場に別の車が・・・

厚木市でも本厚木駅前には多くの月極駐車場がありますrvcar

そんな月極駐車場でよくあるのが、ご契約者様以外による違法駐車・・・

中には隣の番号のご契約者様の勘違いだったり、悪意のないケースもあります。

しかし、本来のご契約者様に迷惑を掛けているのは事実sweat01

ということで、弊社ではまずご契約時に必ず駐車される車種をお聞きし、未然に契約者間のトラブルを防ぎますpaper

また、月極駐車場には「契約者以外の立ち入りを禁止する」という注意看板を必ず掲載していますeye

 

ちなみに、それでも起きてしまう第3者による違法駐車の場合、迷わず警察に通報をすることにしていますtelephone

警察は注意の張り紙などの処置をしてくれますが、最終的には所有者も分かりますし、強制的な撤去に応じてくれることもあります。(厚木警察署よりヒアリング)

まずは未然に出来る限りにトラブルを防ぐこと、それでも起きてしまうことには迅速に、法に則って対応することが、管理する不動産屋さんに求められていることだと考えていますthink

来春大学入学の新入生さん、アパートやマンションの家賃はいつから払う?

10月も中旬になると、徐々に学生さん(と御両親)からのお問い合わせが増えてきますtelephone

厚木市神奈川工科大学東京工芸大学厚木キャンパス松陰大学など数多くの大学がありますので、1人暮らし向けのアパートマンションへのお問い合わせが多くなるのですshine

 

そこで良くある質問が、この「お家賃の発生時期」dollar

物件や不動産屋さんによってもことなりますが、通常アパートマンションをお申込み頂いた場合、すぐにご契約を結んで頂きますmemo

これは貸主様も借主様も賃貸契約関係を成立させることが、いつキャンセルになるか分からないといった不確定な状況を解消することになるからです。

とすると、来春ご入学=ご入居予定の学生さんが年内にでも契約した場合、いつからお家賃を払うことになるのでしょうか?

 

これも物件や不動産屋さんによって異なりますsweat01

中には契約時から家賃が発生し、ご入学=ご入居までの間に数ヶ月分お家賃が発生したりするケースもありますdown

住んでもいないのに家賃を払うのか・・・ということにもなりかねませんので、しっかりとアパートマンションをお申し込みの際にご確認をして下さいfoot

 

なお、手前味噌な話ですが弊社では学生さん向けの賃貸物件は原則ご入居日からお家賃が発生するサービスをさせて頂いておりますhappy01

詳しい物件などは「学生向け賃貸情報@厚木」にございますので、是非ご覧下さいsign03

アパートの水漏れ・・・誰が直すもの?

賃貸契約をしているアパート・・・

ある日突然、蛇口から水漏れが発生sweat01

これって自分で直さないといけないのでしょうか・・・?

 

答えは「No」ですsign03

もちろん、故意過失による破損などの場合や、消耗品の劣化による場合などでも異なりますが、設備の老化などにより水漏れが発生した場合は大家さんのご負担で修理を行うことになりますflair

この場合、管理会社として不動産屋さんが入っていれば、通常は快く対応してくれますtelephone

 

しかし、お部屋の中のもの全てについてそうなのか?というとそうではありません。

エアコンなどはよくあるのですが、「残置物」扱いといって、前の入居者さんが置いていったものだったりするので、「今は使えるけど、壊れた場合、貸主さんは直しませんよ」という扱いの場合もありますhairsalon

いずれにせよ、賃貸契約の際には設備に関する項目はしっかりと説明を受け、確認する必要がありますpaper

今、賃貸アパートマンションにお住まいの方は、是非一度契約書を確認してみてはいかがでしょうかsign02

下見をしたお部屋、翌日申し込みをしようとしたら予約済み・・・

「お申し込みをお考えならお早めに」

ただの営業トークではありませんcoldsweats02

繁忙期や、人気のある賃貸物件では、本当にタッチの差で他のお客様からお申し込みが入ることがありますsweat01

このことをしっかりとご説明した上で、冒頭の「お申し込みをお考えならお早めに」という言葉があれば、お客様にもちゃんと理解して頂けると考えていますeye

貸主様借主様も、そしてお申し込みには至らなくてもご案内したすべてのお客様に気持ち良い気分でお付き合いをさせて頂きたいのですhappy01

他社さんでご案内を受ける際も、ただ急かすような営業には要注意ですねpaper

これは不動産賃貸に限らず、売買にも共通のことですflair

気に入ったアパート、賃貸契約時に必要なお金は??

気に入ったアパートを見つけ、いざ契約・・・ん?

思ったより契約金が高いなぁcoldsweats02

何てことありませんか?

今日は、一般的に居住用賃貸物件の契約時に必要なお金の話をしたいと思います。

まずは、敷金礼金dollar

これは聞いたこともあるかもしれませんが、退去時の修繕費用などに割り当てられるのが敷金、契約時貸主に支払い戻ってこないお金が礼金です。

その他には、仲介をした不動産屋さんの仲介手数料dollar

法律で最大1ヶ月分+消費税と決まりがあります。(弊社では半額キャンペーンもやってますshine

さらには、家財(火災)保険料鍵交換代・・・sweat01

これは物件により任意の場合もありますが、最近では大半の物件で必要になります。

特に鍵交換代はトラブル防止の為にも、なるべく御理解を頂いています。

で、ここからがポイントsign03

さらにさらに、入居時消毒費用施設使用料など様々な名目で費用がかかることがありますcrying

「全てのお客様にお支払い頂いています。」

などと言われてしまうと、物件を気に入っているだけに断り難いもの・・・down

是非、ご契約の前にしっかりとその内訳を含めてご確認下さいpaper

なお、一般的なアドバイスならいつでもお受けしておりますので、お気軽にご連絡下さいねtelephone

入居審査って何?

賃貸アパートマンションに住みたいな・・・

そう思って不動産屋さんに行き、気に入った物件を見つけたとしましょうflair

じゃあ、早速契約sign03となる前に、「入居審査」というものがあります。

通常、気に入った物件を見つけて頂くと、まずはお申込書にご記入を頂きます。

今のご住所や勤務先、保証人さんのお名前など・・・memo

それを元に貸主様がご入居の可否を判断するのが、「入居審査」です。

最近では保証人さんの代わりに賃貸保証会社への加入をお願いしたり、場合により収入の証明を必要とすることもありますsweat01

弊社では、「入居審査」貸主様も、借主様も安心して末長くお住み頂く為の大切なプロセスとご説明させて頂いておりますeye

不動産屋さんによっては母子家庭の方や生活保護の方を敬遠しがちのこともあるようですが、弊社では全く他のお客様と代わりはありませんshine

それはこの「入居審査」へのご理解をしっかりとさせて頂いているからこそ出来ることなのですheart