2019年3月

【ご相談】お父様から相続した土地建物を売却したい

【ご相談内容】

・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。

 

【ご提案】

・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。

・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。

・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。

【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値

【ご相談内容】

・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。

 

【ご提案】

・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。

・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。

→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。

・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。

・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。(相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。)

 

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。

・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。

・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。