【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値
【ご相談内容】
・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。
【ご提案】
・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。
・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。
→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。
・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。
・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。
・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。
・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。
【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中
【ご相談内容】
・厚木市三田にある土地の売却依頼。
・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。
・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。
【ご提案】
・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。（そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題）
・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。
・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。
・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。
《不動産お悩み相談室より》
・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。
・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。
・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。
神奈川県内のレオパレス施工不良物件
神奈川県内のレオパレス施工不良物件は127棟と発表。
1番多かったのは相模原市で24棟とのこと。
同社のゴールドレジデンスという種類の建物だそうですが、厚木市内でも対象物件があるのかどうかは不明です。
本日も厚木市内のレオパレスにお住まいの方からお問い合わせがありました。
規模は違えど同じ不動産業界にいる人間として、不動産業界に不信感を持ったまま暮らして欲しくない、その思いでお悩みを解決させて頂きたいと思っています。
【ご相談】厚木市内でレオパレスからの転居希望のお客様
【ご相談内容】
・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。
・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。
【ご提案内容】
・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。
・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料（フリーレント）などを御提案。
《不動産お悩み相談室より》
・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか？という不安の声をお聞きします。
・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。
・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。
【ご相談】レオパレスからのアパート管理委託移管
【ご相談内容】
・厚木市三田に1K10戸のアパートをご所有
・レオパレスで15年前に建築、家賃保証契約を結んでいたが更新の度に保証金額を下げられている。
・レオパレスとの家賃保証契約を解約すると、空き室ばかりになるのではないかと不安。
【ご提案内容】
・近隣にある同種のアパートやマンションの入居条件を調査。
・学生のみならず、社会人もターゲットにできるエリアに立地していることをご説明。
・近隣相場と同等の賃料設定をした後、入居率を7割としても現在の家賃保証契約よりも収入が増えることを確認。
・家賃保証契約の解約及び管理委託契約の新規締結をご提案させて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・今回のケースはレオパレスでしたが、家賃保証を付けて建設されたアパートやマンションではよくあるご相談になります。
・広告などで30年保証などとされていても、実際30年間同じ家賃の金額が保証されている訳ではありません。通常、2年や3年で家賃の金額が更新されていきます。今回のケースは実際僅か2割しか入居者がおらず、レオパレスとしても赤字に近い物件でした。そのため更新の度に家賃保証金額は下げられていましたが、逆に言えばその解約に関しては抵抗も無くスムーズでした。
・もちろん家賃保証契約をそのまま続けた方も良いケースも多々あります。まずはアパートデベロッパーに任せきりにせず、所有している不動産の分析をすることが大切です。
【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続
【ご相談内容】
・ご家族はご本人とお子様
・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有
・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配
・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。
・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。
【ご提案内容】
・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。
・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。
・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。
・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。
厚木市の不動産お悩み相談室リニューアルオープン！
この度、厚木市の不動産お悩み相談室をリニューアルオープンさせて頂きました。
あなたの街の法律家「行政書士」や建物のプロフェッショナル「一級建築士」、不動産のプロフェッショナル「宅建士」によるあらゆる不動産に関するお悩み相談を受け付けております。
是非、お気軽にお問い合わせ下さい。
今後とも厚木市の不動産お悩み相談室を宜しくお願い致します。