【ご相談】自分では管理が面倒になった駐車場の管理をお願いしたい。
【ご相談内容】
・厚木市内に10台ほど駐車できる駐車場をご所有のお客様から駐車場管理に関するご相談です。
・今まで自分で管理をしていましたが、入金の管理や契約の管理が煩わしくなったこと、また駐車場に自宅の電話番号を記載した看板を設置していましたが不特定の方にそれが伝わってしまう事が嫌になり、今回の相談となりました。
【ご提案】
・現地を確認すると「空き有」と記載された看板にはご自宅の電話番号及びお名前も掲示がありました。まずはこれを管理会社名と管理会社の電話番号が入った看板に代え、自宅に直接電話がかかってこないようにしました。
・次に空き台数を確認すると共に、近隣からの移動など契約者の募集をさせて頂きました。
・また毎月の駐車場代の入金管理についても一括で管理していく方向で管理委託契約をご提案し、締結をさせて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・昔は大家さんの名前や連絡先を出すことにためらいのない方が多かったようですが、近年ではなるべく不特定の方に連絡先を出したくないという方も多いようです。
・また延滞やトラブルに関しても直接対応しなければならないことに煩わしさを感じたりもするそうで、それを息子さんや娘さんに今後任せるのも心配といった声も聞かれます。
・もちろん管理費用などコストもかかりますので、メリットデメリットを考えながら御検討されることをお勧めします。
【ご相談】台風の被害で建物の屋根や雨樋が破損、どうしたら良いか分かりません。
【ご相談内容】
・先日9月8日日曜日から9日月曜日にかけて厚木市内でも大きな台風の被害が発生しました。
・屋根や雨樋の破損や樹木の倒木、フェンスが倒れたりと様々な被害に関するご相談をお受けしました。
【ご提案】
・まずは現地確認を行い、被害の状況を把握します。場合によっては簡易的な修繕作業を行うなど、これ以上被害が広がらないように対応しました。（特に被害状況に関しては必ず写真を撮り、記録化をしておきます。）
・次に建物及びそれに付随するものの被害であれば、所有者様が加入している保険の有無及びその内容についてヒアリングを行います。保険会社が分かれば、所有者様に代わり連絡をすることもあります。
・並行して破損した箇所や内容により、その修繕の専門家を手配します。（板金屋さんや大工さん、植木屋さんなどなど）
・保険の適用が受けられるようであればその交渉はもちろんですが、写真や見積書など手間のかかる事故報告に関する資料の作成等をお請けします。
《不動産お悩み相談室より》
・台風による被害は、その直後よりもしばらく時間が経ってから判明することも多々あります。
・またご加入の保険内容を良く知らずに、実際は保険の適用によりその修繕費用が出るにも関わらず、請求をしていないというケースも見受けられます。
・修繕をどこに頼んで良いか分からない、保険会社とのやりとりが面倒、というお客様は是非一度ご相談下さい。
アパート・マンションの空き部屋でお困りのオーナー様へ
アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。
そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。
それは、
『当たり前のことを当たり前にやっているか？』
です。
・レインズやアットホームへの掲載
・チラシの作成
などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん！」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・
意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。
これではどんなに待っても満室にはなりません。
当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。
空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。
（ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。）
【ご相談】市街化調整区域に建物が建てられるかどうかのお問い合わせ
【ご相談内容】
・厚木市内のお客様から、海老名市に所有する調整区域の土地に建物が建てられるかどうかのお問い合わせがありました。
・土地の上には昭和20年代からしばらく建物が有りましたが、数年前に取り壊しをし、現在は更地とのことでした。
【ご提案】
市街化調整区域とは建築物の建築物の建築が制限されている区域であることから、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。
かつては既存宅地確認制度という市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度がありましたが、現在は廃止されています。
しかし、都市計画法34条もしくは都市計画法43条の許可を取得することで、建築することができる場合があります。
いずれにしても具体的に建物等の計画をし、申請を行わなければその許可が得られるかどうかがはっきりとしません。
その申請の土台に乗るかどうかの基準として一つ既存宅地確認制度の流れを組む条件が以下のようなものになります。
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において土地登記簿における地目が宅地とされていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において固定資産税台帳が宅地として評価されていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において宅地造成等規制法の許可を受けて造成した土地
などなど。
つまり、まずはその土地の謄本や固定資産税の評価地目などを調べてみる必要があります。
さらに場合によっては農業委員会に農地法の農地転用許可の有無なども調べます。
今回の場合、土地の謄本を遡り・・・土俵には乗りそうだな、という感じでした。
《不動産お悩み相談室より》
・市街化調整区域の土地の取り扱いは、非常に難しい部分が多く、隣同士の土地であってもその条件等が変わってくる場合が多々あります。
・既に建物が建っていれば、次も建て替えが出来るであろうと思っていても、建替えが出来ないはおろか第三者が住むことも原則として認められない場合もあります。
・不動産屋さんの中にはこういった説明をせず、または無知の状態で取引を行い、後日トラブルとなるケースもありますのでお気を付け下さい。