2019年5月

☆アパート・マンションの空き部屋大募集☆特に厚木市三田・下荻野エリア◎

いつも当サイトをご覧頂き、誠にありがとうございます。

本日は運営会社小沢商事株式会社より、ご覧頂いている皆様にお知らせです。

現在、厚木市三田や下荻野というエリアを中心に、ワンルーム等アパート・マンションの空き部屋が無くて本当に困っています。

現在このエリア、小沢商事株式会社で管理している物件は空室率0%、つまり全て満室です。

アパートやマンションを所有されているオーナー様はもちろんですが、「あのアパート空き室多そうだよ」などの小さな情報でも結構です。

是非、一度小沢商事株式会社(046-241-1089)の賃貸担当までご連絡下さい。

何卒宜しくお願い致します。

【ご相談】30年間家賃保証のあるはずだったアパートの管理会社を変更したい。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。

・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか?という内容でした。

【ご提案】

・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。

→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。

・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。

→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。

・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。

→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。

《不動産お悩み相談室より》

・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。

・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは(というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。)、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。

・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。

【ご相談】成年後見人がいる所有者の土地を売却したい。(共有者からのご相談)

【ご相談内容】

・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑(雑種地)となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。

・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。

【ご提案】

・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。

・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存(維持)するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。

・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。

・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。

《不動産お悩み相談室より》

・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。

・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。(成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。)

【ご相談】厚木市からの補助金も!厚木市内に親と同居するとしたら増築?新築?

【ご相談内容】

・厚木市妻田北にご実家があるお客様。就職の為、県外にお住まいでしたがお母様がご高齢になった為、同居を計画中。

・昭和50年台に建築された建物は部屋数が少なく、当初は既存の建物と連結する形でお庭に増築をご希望でのご相談でした。

【ご提案】

・増築する際は単純にリフォームをして部屋を増やせば良い、というお客様も多いようですが、ある一定規模(10平米を超える)になると建築確認申請が必要になります。10平米というと約3坪ですので6畳のお部屋を増築する場合は、通常建築確認申請が必要になると考えて良いでしょう。

・建築確認申請が必要になる場合、それは増築部分の話だけではなくなってきます。既存の建物が現行の法制度に対して適合しているか(建ぺい率内で建築されているか?防火基準はクリアーしているか?など)も重要です。

・今回のケースの場合、増築にかかる費用に対し、一応ということで新築の場合の費用もご提案させて頂きました。結果としては、増築部分が大きかったこともあり、ここまで費用をかけるのであれば・・・ということで新築をお選び頂きました。

・また、令和元年5月現在、厚木市では親元近居・同居住宅取得資金に対する補助金制度があります。

https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html

いくつか要件がありますが、補助金を活用することでより新築・増築資金を増やすことが出来ますね。

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市では将来の人口減少を見据えて、厚木市内に居住する市民を増やそうと様々な施策を行なっています。今回は補助金の要件にピッタリと合致したことでお客様に非常に喜んで頂きました。

・増築は簡単だ、というお客様もまだまだ多いかと思いますが、後々違法建築や既存不適格などというトラブルにも発展することもあります。しっかりと事前に相談の上、進めることをお勧めいたします。

https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html

厚木市内のレオパレス物件から退去・転居のお客様及びレオパレス物件のオーナー様へ

週刊文春2019年5月16日号にレオパレスによる新たな建築基準法違反疑惑が掲載されるようです。

今春、神奈川工科大学や東京工芸大学など市内の大学でも一人暮らしの受け皿としてレオパレスの物件に多くの学生さんが住んでいたようですが、ご両親から「心配なので転居させたい」というご相談もありました。

また法人契約で複数戸契約をしている法人様からも退去・転居に関するご相談をお受けしております。

・現在、レオパレスに居住していて建築基準法違反により退去を迫られているお客様

・レオパレスに居住中で退去は迫られていないが、不安なので転居したいというお客様

・レオパレスのアパートを所有しており、今後の借り上げや入居状況に不安があるお客様(オーナー様)

レオパレス物件からの退去・転居はもちろんのことですが、レオパレスによる借り上げアパートを管理会社変更というノウハウもあります。

少しでも不安のあるお客様は一度お気軽に相談下さい。