2020年3月

厚木市内でも新型コロナウィルスの感染者!?今の不動産の動きは?

厚木市内に居住しているかどうかは発表されておりませんが、厚木市内で感染者がこれからも出るかもしれませんし、既に出ているのかもしれません。

神奈川工科大学の警備員さんも感染者として公表されました。

 

不動産業界としても、多くの企業が来店数の減少などの影響を感じているようです。

外出を自粛するとなれば、どうしても転居しなければならない方以外はお家を探したりしませんよね。

とすると・・・そうです。

「どうしても転居しなければならない方」をターゲットにすれば良いのです。

 

今、アパートやマンションの空き室が埋まっているオーナーさんや不動産屋さんは何をしているのでしょうか?

これから、景気後退の中で今やらなければならない対策は?

新型コロナウィルスに勝つ賃貸経営、土地活用、不動産の運用は?

もしよければお気軽にご相談下さい。

不動産業界に今起きていることをお話しさせて頂きます。

【ご相談】相続をしても、自宅や所有する不動産が共有にならない方法

【ご相談内容】

・厚木市内にマンションと土地を所有のお客様とその息子さん(2名の内1名、以下Aさん)からのご相談。

・高齢になり将来の相続のことを考えているが、絶縁状態の息子(ご相談者とは別、以下Bさん)にはなるべく相続分を渡したくない。

 

【ご提案】

・このまま自然体で相続が発生すると、マンションや土地に関してAさんもBさんもそれぞれ2分の1の権利がある為、不動産の共有状態になる可能性があることをご説明。

→処分等に際し、不自由になる可能性があり、不動産の共有状態を作ることは好ましくありません。

・そこで、遺言を利用し、遺留分を侵さない程度の相続分で2名が相続し、Bさんには現金を相続させる内容を提案。

→仮に財産全てをAさんに相続させるという遺言を作成したとしても、Bさんには「遺留分」がある為、相続財産を全く渡さないということは出来ません。しかし、2019年施行の民法改正で「遺留分減殺請求によって生ずる権利は金銭債権」となった為、不動産の共有関係が当然に生ずることが回避できます。

 

《不動産お悩み相談室より》

・相続に関しては「うちは資産があまりないから大丈夫」という方が「争続」になるケースが多いようです。当然に共有関係が生ずると、出て行ったはずの実家を兄弟で共有するということになります。住んでいるのは兄なのに、弟にもその2分の1の権利が有り・・・弟は売りたいが、兄は売りたくない・・・など憂いを生じます。

・うちは仲が良いから大丈夫、と思っていても、その子どもや孫の代になったらどうなるでしょうか?

色々な可能性を考えて、しっかりと将来を描きたいですね。

空き家・空き部屋・空きルーム・空き地・空き駐車場・・・相談するなら、今!です。

繁忙期も終盤戦、今年はコロナウィルスの影響も有り、不動産業界もかなり影響が出ている模様です。

厚木市内でも厚木市立病院ではコロナウィルスの患者を受け入れておりますし、神奈川工科大学の構内(警備員さん)にも感染者がでました。

不動産業者さんからは、「普段は多くのお客様が来店している週末でも来店数が伸びない」、「ファミリー向けアパートマンションの動きが悪い」などという話を耳にします。

しかし、それでも賃貸であれば埋まっているアパートやマンションはもう満室、売買であれば問い合わせの多い物件は変わらず売れています。

「空き」でお悩みの地主様、オーナー様は是非、今すぐご相談下さい。

満室・満車にするチャンスは・・・今!です。

【よくある質問】専任媒介でなければダメなのですか?

不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。

その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。

簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、

「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。

「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。

「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。

という違いがあります。

で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。

それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。

正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。

これをうまく説明できない営業マンだと「(専属)専任と一般ではやる気が違います!」なんて話をされることも。

でも、よく考えてみて下さい。

大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか?

本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。

そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。

どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。

【よくある質問】現況と登記上の地目と税務上の地目は異なることがあります!

厚木市内には調整地域も多く、畑や田んぼを所有する地主さんも多いように感じます。

そんな地主さんが土地を売るときに、よく勘違いをされていることが「地目」です。

「俺の土地は雑種地だから、直ぐに売って欲しい。」

こんなご依頼を頂いて、登記簿謄本を取得すると・・・

「地目:畑」

それを地主さんにお伝えさせて頂き、農地法の申請が必要になることをご説明すると、

「そんなことはない、俺の土地はこの書類に雑種地って書いてある」

と「固定資産税納税通知書」を見せてくれます。

・・・そうなんです。

登記上の地目と、税務上の地目は異なることがよくあるんです。

税務上の地目は現況を見られるため、現況が雑種地のようであれば雑種地として課税をされます。

一方で、現況が雑種地であっても登記上の地目が畑や田になっていると、原則として農地法の適用を受けます。

何か不思議なような気もしますが、このようなケースが結構あるんです。

税務は現況主義、登記は申請主義という感じでしょうか。

建物が建っている土地でも、地目が「宅地」になっていない土地もたくさんあります。

もしご自身で土地をご所有なら、一度地目を調べてみるのも面白いですよ。