不動産エピソード(賃貸編)

神奈川県内のレオパレス施工不良物件

神奈川県内のレオパレス施工不良物件は127棟と発表。

1番多かったのは相模原市で24棟とのこと。

同社のゴールドレジデンスという種類の建物だそうですが、厚木市内でも対象物件があるのかどうかは不明です。

本日も厚木市内のレオパレスにお住まいの方からお問い合わせがありました。

規模は違えど同じ不動産業界にいる人間として、不動産業界に不信感を持ったまま暮らして欲しくない、その思いでお悩みを解決させて頂きたいと思っています。

【ご相談】厚木市内でレオパレスからの転居希望のお客様

【ご相談内容】

・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。

・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。

 

【ご提案内容】

・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。

・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料(フリーレント)などを御提案。

 

《不動産お悩み相談室より》

・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか?という不安の声をお聞きします。

・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。

・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。

【ご相談】レオパレスからのアパート管理委託移管

【ご相談内容】

・厚木市三田に1K10戸のアパートをご所有

・レオパレスで15年前に建築、家賃保証契約を結んでいたが更新の度に保証金額を下げられている。

・レオパレスとの家賃保証契約を解約すると、空き室ばかりになるのではないかと不安。

 

【ご提案内容】

・近隣にある同種のアパートやマンションの入居条件を調査。

・学生のみならず、社会人もターゲットにできるエリアに立地していることをご説明。

・近隣相場と同等の賃料設定をした後、入居率を7割としても現在の家賃保証契約よりも収入が増えることを確認。

・家賃保証契約の解約及び管理委託契約の新規締結をご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・今回のケースはレオパレスでしたが、家賃保証を付けて建設されたアパートやマンションではよくあるご相談になります。

・広告などで30年保証などとされていても、実際30年間同じ家賃の金額が保証されている訳ではありません。通常、2年や3年で家賃の金額が更新されていきます。今回のケースは実際僅か2割しか入居者がおらず、レオパレスとしても赤字に近い物件でした。そのため更新の度に家賃保証金額は下げられていましたが、逆に言えばその解約に関しては抵抗も無くスムーズでした。

・もちろん家賃保証契約をそのまま続けた方も良いケースも多々あります。まずはアパートデベロッパーに任せきりにせず、所有している不動産の分析をすることが大切です。

マンションやアパートの基準は??

マンション、アパート、メゾン、コーポ、ハイム…それぞれの名称の違いって?

『そうですね。一般的には『低層で、木造または軽量鉄骨造の準耐火構造物件』をアパート、『高層で、鉄筋コンクリート造などの耐火構造物件』をマンションと呼ぶことが多いです。不動産ポータルサイトや情報誌は、ほぼこの基準で統一されていますね。オーナーや管理会社が物件の広告を出す際には、メディア側の基準に基づいてどちらかに分類されます』

R25に面白い記事が載っていましたhappy01

不動産屋さんであってもこの違いについては分からない人が多いかもしれませんねsweat01

記事にもあるとおり明確な基準がないのですから・・・

でも、広告に掲載される際は、有る程度の基準がありますのでそれを逸脱しないように、もちろん気を付けている不動産屋さんが多いと思いますよflair

外国籍の方の入居について・・・

【米国ブログ】日本人は、なぜ外国人に部屋を貸したがらないのか?

『不動産に関する米国のサイト「villa-invest」では、日本では大家さんがしばしば外国人にアパートを賃貸することを嫌がる理由についてつづっている。

筆者は理由について、日本でアパートを賃貸するには保証人が必要で、外国人らは日本に保証人がいないことや、賃貸契約上の規則に従わない外国人入居者がいることだという。

これらの規則やマナーについて、ごみを分別しない、自宅でパーティを催すなど騒がしい、室内に土足で上がる、くぎやテープなどで壁を傷つける、許可なくまた貸しするなどの行為を指すと説明している。』

弊社の場合、外国籍の方と言っても大学への留学生さんがほとんどですflair

神奈川工科大学東京工芸大学など厚木にある大学の留学生さんは本当にマナーが良く、一生懸命日本での暮らしに慣れようと頑張っているのが分かりますdash

日本人であっても、新しい場所で暮らすのは不安があるものwobbly

入居者さんとオーナーさん、もちろん弊社のような管理会社も含め、協力して気持ちよく過ごすことが大切だと日々感じますshine

不動産屋さんの1年間

今日は大晦日ということで、こんなタイトルにしてみましたflair

既に年末年始のお休みに入っている不動産屋さんが殆どだとは思いますが、年が明けるといよいよ「シーズン」が本格化しますcoldsweats01

売買ももちろんそうなのですが、この繁忙期が顕著なのが賃貸の方です。

・転勤によるお引越し

・学生さん(新入生さん)の下宿先探し

・更新時期の到来による別物件探し

と、賃貸物件を探すきっかけが多いのですup

1年間で言えば、これが4~5月ぐらいに落ち着き、5月の連休明け頃は少し動くのですが、また夏休みまではお客様も少なくなりますnight

ちなみに今年は特に猛暑の影響で、外に出る方が少なかったのか、例年よりも夏のお客様が少なかったように感じますsweat02

賃貸を中心にされている不動産屋さんは年末年始ゆっくり過ごした後は、いよいよ、といいうお気持ちではないでしょうかsign02

もちろん、私もですcoldsweats01

来春の新入生さんのアパート・マンション選び

この時期になると、来春大学や短大に入学する新入生さんのアパートマンション選びが始まります。

厚木市でも神奈川工科大学東京工芸大学といった大学に多くの方がいらっしゃいますshine

そんな中、見落としがちな物件選びのポイントを今日はお伝えしたいと思いますflair

・お家賃の発生日

→ ご入学は4月の為、実際のご入居は3月末が標準。今から契約するといつから家賃が発生するのか要チェックです。

・敷金や礼金以外の初期費用

→ 敷金・礼金は厚木市の物件であれば標準的ですが、その他にも様々な名目で費用が必要になる場合があります。中には「入居補助費用」、「入居時消臭費用」など本当に必要なのかな?と思うものも・・・

・学校からの立地等

→ 毎年、必ずと言ってよいほど在校生さんから引越しのご相談を頂きます。「下宿してるのにバス通学は辛い」「思っていたより遠かった」など、やっぱり通学しやすい環境が一番かと思います。

賃貸物件、地デジの対応終わっていますか?

現在、テレビなどでも盛んにPRされていますが、2011年7月24日にアナログ放送が終了しますpaper

総務省地上デジタルテレビ放送のご案内

戸建て住宅の場合は、ご自分で対応をすれば、というところですが、賃貸物件ではそうもいきません。

特に、アパートマンションなどの共同住宅では、建物全体の話になってきますので、不動産屋さんなどの管理会社に確認をしておきましょうflair

アンテナ設置以外にも、CATVにする等の方法もありますし、何よりご自分のテレビも対応するのもお忘れなくcoldsweats01

下見しないでお部屋を契約・・・

来春に向け、厚木市内の大学では合格発表がこれから続きますshine

合格発表があれば、新入生さんは下宿先のアパートマンションを探し始めますflair

早くしないと良い部屋が無くなってしまう・・・

そうお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそうではありませんcoldsweats01

卒業生さんがお部屋を出られるのは来年になってからですし、まだまだ早い時期ですsweat02

基本的にはしっかりとお部屋の下見をして、お選びになることをお勧め致しますup

どうしてもお部屋の中が見れない場合は、写真などをしっかり不動産屋さんに見せてもらいましょう。

いずれにせよ、無くなってしまう!!と焦ることだけはお気をつけてsweat01

アパートの空室率のお話

アパート空室率、どれくらいだと思われますか?

不動産ポータルサイトのHOMESによると、神奈川県空室率は16.1%だそうでflair

厚木市でも賃貸向けのアパートマンションを見ると、随分空いていそうな雰囲気のものがありますeye

ちなみにこの空室率、大手不動産ポータルサイトなどは総戸数や掲載数から計算しているようですが・・・

実際はもう少し多いのかもしれませんsweat01

ちなみに弊社では、ある社内ルールを決めており、担当の社員のみならず、全員で空室率を下げる取り組みをしていますshine

リフォームしたり、お家賃を下げたり、様々なキャンペーンをしてみたりflair

この空室率を下げることが、何より大家様に対する大きな仕事ですからねcoldsweats01

お陰さまでここのところ弊社管理物件の空室率はここのところ10%以下で推移していますscissors

空き室でお困りの大家様は、是非お気軽にご相談下さいtelephone

そろそろ新入生さんのシーズンです。

東京工芸大学では来年の新入生さん向け、一人暮らしの住まい相談会が始まりましたmotorsports

神奈川工科大学の新入生さんのご案内もあったり、とアパートマンション共にワンルームのお部屋が動きますsweat01

これからご卒業など退室される入居者様との調整も含め、いよいよ繁忙期という感じですねdash

毎年、学生さん向けのワンルームはほぼ満室になりますflair

来春も多くの新入生さんのお手伝いが出来るように頑張らねばなりませんねcoldsweats01

神奈川工科大学、東京工芸大学 学生さん向けアパート・マンション専門サイト

月極駐車場、自分の契約している場所に他の車が・・・

いつも停めている月極駐車場car

ある日、停めようと思ったら見覚えの無い車がcoldsweats02

弊社が管理する月極駐車場でも、ごくたまにそんなことがありますflair

隣の契約者が間違ってしまったり、悪意の無いケースもありますが、

モラル無く、短時間だから良いだろう、と勝手に停めてしまうケースもありますsad

そんな時、まず連絡をするのは警察eye

すぐに来てくれて、ナンバーから所有者を判明させ、連絡をしてくれますmobilephone

そして管理している不動産屋さんがあれば、連絡をしましょうtelephone

弊社もそうですが、それなりに解決のノウハウがあるはずなので・・・memo

いずれにせよ、ご自分で解決しようとすると大きなトラブルに発展する可能性もあります。

落ち着いて、対応することが肝心ですねconfident

農地転用の大切さ。

もう耕さなくなった農地・・・

勝手に資材置場駐車場にしてはいけませんbearing

農地法違反の罰則(厚木市のホームページより)

『1.許可を受けずに農地の転用を行った場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

2.偽り、その他不正の手段により許可を受けた場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

3.県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金) 』

このように非常に厳しい罰則があるばかりでなく、賃貸をしていた場合、借主様にもご迷惑をおかけする可能性がありますsweat01

農地法は不動産業を営む上で、非常に大切で守らねばならない法律ですeye

ましては地元厚木で仕事をしていますので、法や人道に反するようなことはできませんthink

だからこそ、しっかりとしたアドバイスを心がけているのです。

賃貸物件における上下左右の階の騒音、どうやって解決?

賃貸物件における、両隣や上下階の部屋から漏れ聞こえてくる生活音は大きな問題の一つですsweat01

自分では気にならない生活音も聞く側になれば騒音になりかねませんcoldsweats02

しかも、家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯が同じ建物内に居住する賃貸物件では、どうしてもクレームになるケースがありますeye

当然その場合、管理会社である不動産屋さんが間に入ったり、弊社でも解決のノウハウを持っていますflair

ただし、この騒音問題、事前に防ぐのが大きなポイントなのですdash

上記では「家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯」と書きましたが、例えばそれを知っているのか知らないのかでも大きな違いです。

顔も知らない、誰が住んでいるかも分からない、という状態ならば、物音を意識して聞いてしまうのが人間ですwobbly

また、引っ越してきた時に、

「まだ小さい子がいるので、宜しくお願いします。なるべく気をつけます。」

と挨拶をしておくのと、そうでないのとでも相手=聞く側の印象が大きく変わるでしょうup

冒頭にも書きましたが、同じ生活音でも騒音になるかどうかは聞く側の受け取り方によるのです。

いずれにしても、管理する不動産屋さんも含め、お互いが心地良く生活できるような環境整備を事前にしておくのが大切なのですshine

賃貸アパートはとにかく部屋の中を綺麗にリフォームすればOK?

賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件リフォームする必要が出ることがありますflair

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

① 賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

② 空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③ 所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になりますdollar

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼしますflair

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきますdown

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりませんcoldsweats02

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのですflair

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですねdash

あっ!!契約している駐車場に別の車が・・・

厚木市でも本厚木駅前には多くの月極駐車場がありますrvcar

そんな月極駐車場でよくあるのが、ご契約者様以外による違法駐車・・・

中には隣の番号のご契約者様の勘違いだったり、悪意のないケースもあります。

しかし、本来のご契約者様に迷惑を掛けているのは事実sweat01

ということで、弊社ではまずご契約時に必ず駐車される車種をお聞きし、未然に契約者間のトラブルを防ぎますpaper

また、月極駐車場には「契約者以外の立ち入りを禁止する」という注意看板を必ず掲載していますeye

 

ちなみに、それでも起きてしまう第3者による違法駐車の場合、迷わず警察に通報をすることにしていますtelephone

警察は注意の張り紙などの処置をしてくれますが、最終的には所有者も分かりますし、強制的な撤去に応じてくれることもあります。(厚木警察署よりヒアリング)

まずは未然に出来る限りにトラブルを防ぐこと、それでも起きてしまうことには迅速に、法に則って対応することが、管理する不動産屋さんに求められていることだと考えていますthink

来春大学入学の新入生さん、アパートやマンションの家賃はいつから払う?

10月も中旬になると、徐々に学生さん(と御両親)からのお問い合わせが増えてきますtelephone

厚木市神奈川工科大学東京工芸大学厚木キャンパス松陰大学など数多くの大学がありますので、1人暮らし向けのアパートマンションへのお問い合わせが多くなるのですshine

 

そこで良くある質問が、この「お家賃の発生時期」dollar

物件や不動産屋さんによってもことなりますが、通常アパートマンションをお申込み頂いた場合、すぐにご契約を結んで頂きますmemo

これは貸主様も借主様も賃貸契約関係を成立させることが、いつキャンセルになるか分からないといった不確定な状況を解消することになるからです。

とすると、来春ご入学=ご入居予定の学生さんが年内にでも契約した場合、いつからお家賃を払うことになるのでしょうか?

 

これも物件や不動産屋さんによって異なりますsweat01

中には契約時から家賃が発生し、ご入学=ご入居までの間に数ヶ月分お家賃が発生したりするケースもありますdown

住んでもいないのに家賃を払うのか・・・ということにもなりかねませんので、しっかりとアパートマンションをお申し込みの際にご確認をして下さいfoot

 

なお、手前味噌な話ですが弊社では学生さん向けの賃貸物件は原則ご入居日からお家賃が発生するサービスをさせて頂いておりますhappy01

詳しい物件などは「学生向け賃貸情報@厚木」にございますので、是非ご覧下さいsign03

アパートの水漏れ・・・誰が直すもの?

賃貸契約をしているアパート・・・

ある日突然、蛇口から水漏れが発生sweat01

これって自分で直さないといけないのでしょうか・・・?

 

答えは「No」ですsign03

もちろん、故意過失による破損などの場合や、消耗品の劣化による場合などでも異なりますが、設備の老化などにより水漏れが発生した場合は大家さんのご負担で修理を行うことになりますflair

この場合、管理会社として不動産屋さんが入っていれば、通常は快く対応してくれますtelephone

 

しかし、お部屋の中のもの全てについてそうなのか?というとそうではありません。

エアコンなどはよくあるのですが、「残置物」扱いといって、前の入居者さんが置いていったものだったりするので、「今は使えるけど、壊れた場合、貸主さんは直しませんよ」という扱いの場合もありますhairsalon

いずれにせよ、賃貸契約の際には設備に関する項目はしっかりと説明を受け、確認する必要がありますpaper

今、賃貸アパートマンションにお住まいの方は、是非一度契約書を確認してみてはいかがでしょうかsign02

下見をしたお部屋、翌日申し込みをしようとしたら予約済み・・・

「お申し込みをお考えならお早めに」

ただの営業トークではありませんcoldsweats02

繁忙期や、人気のある賃貸物件では、本当にタッチの差で他のお客様からお申し込みが入ることがありますsweat01

このことをしっかりとご説明した上で、冒頭の「お申し込みをお考えならお早めに」という言葉があれば、お客様にもちゃんと理解して頂けると考えていますeye

貸主様借主様も、そしてお申し込みには至らなくてもご案内したすべてのお客様に気持ち良い気分でお付き合いをさせて頂きたいのですhappy01

他社さんでご案内を受ける際も、ただ急かすような営業には要注意ですねpaper

これは不動産賃貸に限らず、売買にも共通のことですflair

気に入ったアパート、賃貸契約時に必要なお金は??

気に入ったアパートを見つけ、いざ契約・・・ん?

思ったより契約金が高いなぁcoldsweats02

何てことありませんか?

今日は、一般的に居住用賃貸物件の契約時に必要なお金の話をしたいと思います。

まずは、敷金礼金dollar

これは聞いたこともあるかもしれませんが、退去時の修繕費用などに割り当てられるのが敷金、契約時貸主に支払い戻ってこないお金が礼金です。

その他には、仲介をした不動産屋さんの仲介手数料dollar

法律で最大1ヶ月分+消費税と決まりがあります。(弊社では半額キャンペーンもやってますshine

さらには、家財(火災)保険料鍵交換代・・・sweat01

これは物件により任意の場合もありますが、最近では大半の物件で必要になります。

特に鍵交換代はトラブル防止の為にも、なるべく御理解を頂いています。

で、ここからがポイントsign03

さらにさらに、入居時消毒費用施設使用料など様々な名目で費用がかかることがありますcrying

「全てのお客様にお支払い頂いています。」

などと言われてしまうと、物件を気に入っているだけに断り難いもの・・・down

是非、ご契約の前にしっかりとその内訳を含めてご確認下さいpaper

なお、一般的なアドバイスならいつでもお受けしておりますので、お気軽にご連絡下さいねtelephone

入居審査って何?

賃貸アパートマンションに住みたいな・・・

そう思って不動産屋さんに行き、気に入った物件を見つけたとしましょうflair

じゃあ、早速契約sign03となる前に、「入居審査」というものがあります。

通常、気に入った物件を見つけて頂くと、まずはお申込書にご記入を頂きます。

今のご住所や勤務先、保証人さんのお名前など・・・memo

それを元に貸主様がご入居の可否を判断するのが、「入居審査」です。

最近では保証人さんの代わりに賃貸保証会社への加入をお願いしたり、場合により収入の証明を必要とすることもありますsweat01

弊社では、「入居審査」貸主様も、借主様も安心して末長くお住み頂く為の大切なプロセスとご説明させて頂いておりますeye

不動産屋さんによっては母子家庭の方や生活保護の方を敬遠しがちのこともあるようですが、弊社では全く他のお客様と代わりはありませんshine

それはこの「入居審査」へのご理解をしっかりとさせて頂いているからこそ出来ることなのですheart

耕していない田んぼや畑を駐車場にして貸したい。

厚木市内にも多くの田んぼや畑がありますが、徐々に農業の担い手が減り、手を入れることのない土地も増えました。

そんな土地の所有者様からご相談があるのが、その有効活用shine

市街化区域ならば、パートマンションを建設して賃貸する、ということも可能です。

しかし、市街化調整区域ならば建物を建てることが原則出来ませんsweat01

建物を建てられないのならば・・・と駐車場や資材置場にしてお貸し出しをお考えの方も多いかと思います。

が、、、ご注意下さいsign03

農地の転用には農地法の「許可」が必要であり、農業委員会への申請が必要となるのですmemo

残念ながら、厚木市内にはその農地転用の許可を得ずに農地以外の用途に用いられている土地が数多くありますcoldsweats02

しかし、それは本来違法行為であり、罰則規定もあります。

利益を上げるだけが資産運用ではなく、弊社ではお客様にとって的確なアドバイスを心掛けていますpen

農地転用、駐車場賃貸管理のお問い合わせは小沢商事株式会社まで

敷金ゼロのカラクリ

近年、非常に良く耳にする「敷金ゼロ」物件dollar

賃貸アパートやマンションでも、なかなか入居者様が決まらない物件や大手不動産会社さんがキャンペーンとして打ち出すケースなどがありますeye

そんな「敷金ゼロ」物件を物色中のお客様、

「良かったぁ、契約金がお得になる!!」

とお考えの前に、しっかりをご契約内容をご確認下さい。

例えば、退去時の修繕費用hairsalon

ご契約書内に定額で「修繕費用として○○万円頂きます」、なんて書かれていませんか?

敷金をゼロにするということは、退去時の清算や家賃の延滞における担保がなくなるということsweat01

その分、相場よりも家賃が高くなっている場合もあります。

いずれにせよ、お得なキャンペーンに限らず、ご契約内容はしっかりと確認しましょうmemo