不動産エピソード(売買編)

【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中

【ご相談内容】

・厚木市三田にある土地の売却依頼。

・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。

・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。

 

【ご提案】

・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。(そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題)

・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。

・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。

・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。

 

《不動産お悩み相談室より》

・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。

・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。

・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。

【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続

【ご相談内容】

・ご家族はご本人とお子様

・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有

・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配

・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。

・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。

 

【ご提案内容】

・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。

・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。

・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。

・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。

不動産購入時の諸経費とは?

不動産を購入する際、不動産屋さんには手数料を払う必要が出てくるけど、その他にはどんなお金がかかるのsign02

そんな質問をたまにされることがあります。

そこで、今回は主なものを以下に書き出してみましたeye

・ 売買契約書の印紙税

・ 登録免許税

・ 不動産取得税

・ 消費税

・ 仲介手数料


特に、登録免許税を含む司法書士さんへの報酬はそれなりに金額がかかるものですsweat02

事前にしっかりと確認をして、「こんなはずじゃなかった」とならないように気をつけましょうcoldsweats02

お正月からCMが増えていませんか?

売買に限らない話ですが、お正月になると不動産屋さんのCMが一気に増えますflair

いよいよ、そういうシーズンになるのかな、と感じる時ですね。

で、このCMを見るとなかなか面白いことが分かりますmovie

まずはどんなタレントさんが出ているかshine

昨年より人気のタレントさんが出てたりすると、なかなかこの不動産屋さんは勢いがあるな、とか考えてしまいますeye

あとはやっぱり流れる頻度notes

経営が厳しい会社は露骨に回数が減ったりしますよね。

個別の名前は控えますが。笑

そんな不動産業界の様子も垣間見えるCM、皆様もちょっと気にして見てみて下さいhappy01

住民票1通無くて取引中止!?

今でこそなかなか無い話なのかもしれませんが、業界歴の長い営業マンに聞くと、不動産の特に売買での契約時にまつわるエピソードがたくさん出てきますshine

中でも駆け出しのころのエピソードとして聞いた「住民票1通無くて取引中止」という話は、事前準備の重要性を再認識しますsweat01

登記時の必要書類等は、事前に司法書士に聞く必要がありますし、取引内容自体のチェックもしてもらうほうがベターですdash

所有者の住所が変更になっているケースなどは、比較的よくあることなので、念には念を入れて確認しましょうねcoldsweats01

電話の受話器に手を結ばれて・・・

かつて、マンションデベロッパーが隆盛だったころ、電話営業の凄さに驚いたものですsweat01

昔、勤務していた営業マンに聞いてみると、1日中電話の受話器に手を結ばれて・・・なんてこともあったそうでcoldsweats02

ちなみに、その手段は単純。

・電話帳の1ページ目から順番に全部かける。

・市外局番以下、「0000」から「9999」まで全部かける。

す、凄い・・・sweat02

そんなマンションデベロッパーも今は倒産しているところが数多くあります。

この境遇で働いていた営業マンは、今も色々な不動産屋さんで活躍されていることが多いですねflair

建売住宅のメリット・デメリット

既に建築されている新築の建物を販売すること、これを「建売住宅」と言いますflair

今日はこの建売住宅のメリット・デメリットを考えてみようかと思いますdash

<建売住宅のメリット>

・既に完成している建物を見て選ぶことが出来る。

・同じ広さや条件であれば、土地を購入し建築するよりも安いことが多い。

・居住するまでの時間が短期間になる。

<建売住宅のデメリット>

・建物に対して自分のオーダーが出来る部分が少ない。

・既に建築済みの建物であれば、基礎や柱などの施工状況を見ることが出来ない。

パッと思いつくのはこの辺でしょうか。

当然、お客様によって建売住宅を選ばれる方も、そうでない方もいらっしゃいます。

ただ、ご予算や時間の問題もありますが、個人的には「家は買うものではなく、創るもの」という感覚がありますcoldsweats01

いずれにしても、10年、20年の住処として大切なご資産ですから、しっかりとアドバイスさせて頂きますshine

使えない道路なのに公衆用道路って?

先日、こんな相談がありましたflair

「先代から、前の道路は他の人の持ち物だから使えないって言われてたんだけど、公衆用の道路って最近聞きました。本当は使えるの??」

道路の問題は土地の価値に関わる、非常に重要なポイントですeye

今回の場合、公衆用の道路というのは、登記簿謄本上の「公衆用道路」であることを指していましたsweat02

道路は非常に複雑で、割愛しながらご説明させて頂きますが、

登記簿謄本の地目上、「公衆用道路」であっても、一般の私人が所有していることがありますcoldsweats02

この場合、水道管の埋設など道路の掘削にはその所有者の承諾が必要になります。

また、通行に関しても争いが多い部分ですので、注意が必要ですdash

通常、不動産屋さんがこのような道路に隣接した土地を扱う場合、道路の所有者さんの承諾書を添付して取引するのが殆どですflair

必ず、こうした部分には注意をして慎重に確認をして下さいねmemo

賃貸アパート経営が流行っていますね。

先日、とある銀行員さんがおっしゃっていましたear

「最近、住宅ローンよりアパートローンのほうが多いぐらいですよ・・・」

サラリーマンでもアパート経営、などと銘打った本が多数出版されているくらいですから、それなりのブームなのでしょう。

銀行預金の金利が0.1%以下の時代ですから、高金利を期待して不動産で運用したいと考える方も多いかもしれません。

そしてインターネットや広告を調べると、利回り10%前後のアパートマンションがゴロゴロ。。。

これはローンを組んででも買うしかない!!、と飛びつきそうになった方はご注意下さいsign03

アパートマンション賃貸経営には様々な注意点があるのですflair

まずは空室の問題。

満室なら予定された運用が出来るかもしれませんが、一般的には10~20%程度の空室率を想定します。

そして、修繕費など諸費用の問題。

建物を維持するにはそれなりのメンテナンスが必要です。

投資に対する回収が出来ない段階で建物が荒廃してしまったら・・・ゾッとしますねsweat01

そういった課題をクリアしながら、賃貸契約の管理もしなければならない為、思っているよりも負担は多いかもしれません。

その為に、私たちのような不動産業者が存在しているのですhappy01

大家様、オーナー様と2人3脚でご資産の運用をお手伝いする、それが私たちの大切な仕事なのですshine

不動産の取引に権利書(権利証)は不要!?

不動産売買する際に、「権利書が見つからない!!」というお客様が稀にいらっしゃいますsweat01

権利書は非常に大切なもの・・・ということはどのお客様も認識されていますが、残念ながら無くしてしまうと再発行は出来ませんsad

では、不動産の取引は出来なくなってしまうのか?

・・・そうではありません。

本来添付資料である、権利書の代わりに「保証書」なるものを作成し、取引が可能になります。

保証書は、登記を受けたことのある成年者2名が、登記義務者(権利書をなくした人)のことを人違いでないことを保証した書面のことを言います。

実際には、専門家である司法書士の先生のアドバイスを受けながら作成することになりますが、最終的に不動産の取引は可能になりますshine

もちろん、弊社にご資産の売却をご依頼頂いた場合、お客様が安心してお取引できるよう、最後までお手伝いをさせて頂きますhappy01

売地を見に行ったら紹介された会社と別の看板が・・・ん?

不動産屋さんから紹介された売地・・・

教えられた住所を頼りに見に行くと、紹介してくれた不動産屋さんとは違う看板を発見eye

何てことありませんか?

一般的に、不動産売買の際はその間に仲介業者さんが介在しますsign05

「売主→不動産屋さん(売主側)→不動産屋さん(買主側)→買主」というのが基本となり、

「売主=不動産屋さん」だったり、「不動産屋さん(売主側)=不動産屋さん(買主側)」だったりすることもありますflair

従って買主さんが紹介されたのは「不動産屋さん(買主側)」、現地に看板を貼っていたのは「不動産屋さん(売主側)」ということが起きるわけですdash

その為、昔から不動産業界にいる営業マンの中には、現地に看板が貼ってあるのを嫌がる方もいますcoldsweats01

これは折角紹介したお客様が、直接売主側の不動産屋さんに連絡してしまうことがあるからですsweat01

最近ではその辺までご説明をさせて頂きますが、初めてお探しになるお客様だとごく稀にこういうことも起きてしまいます。

いずれにせよ、紹介された売地が他社のものだった訳ではなく、こういった業界の仕組みの中で看板が設置されている訳ですねbook

所有していた土地の面積が減っていた!!

厚木市内不動産をご所有のA様。

このたび土地を売ろうとお考えになり、ご依頼がありましたshine

土地を売る際には、まず公図や謄本で権利関係や地目などを確認しますup

そして重要なのが「実測図」eye

ある土地の謄本上の面積を「公簿面積」、実測した面積を「実測面積」と言いますが、

現在では不動産売買における大半のケースが実測面積売買をされます。memo

したがって、実測図の無い土地は売買の決済時までに実測を行うのですが、中には謄本上の面積とは違ってくるケースもあるのですcoldsweats02

その場合、当初合意をした売買金額が変わってくる可能性も出てきます。flair

理由は様々ですが、そんなご不安をお持ちでしたら是非弊社までご相談下さいtelephone

将来的な売却をお考えになる場合など、事前にご相談を頂ければきっと安心して頂けると思いますhappy01

あ、ここの売地チラシ見たことがある!!

不動産の購入をお考えの際、いくつかの不動産屋さんを回ると似たような売地や売家のチラシをご覧になられたことはないでしょうか?

そうです、それは勘違いではなく「同じ」物件なのですcoldsweats01

土日に新聞折り込みで入る不動産情報のチラシでもそれは同じこと。

同じチラシに同じ物件が違う不動産屋さんで紹介されている、なんてことがよくありますeye

なんでこんなことが起きるかと言うと・・・不動産業界の仕組みにカラクリがありますcd

【不動産業界の仕組み】(典型例)

売主 → 売主側仲介業者(複数の場合も有り) → 買主側仲介業者 → 買主様

要するに、同じ物件(売主)さんであっても、仲介が複数になることで同じ情報が様々な媒体に広がっていくのです。

もちろん不動産屋さん自体が売主となって「自社物」「社有」と言われる不動産もあるのですが、こちらは追々ご説明しましょうflair

とにかく、これだけインターネット等の情報網が発達している今。

よほどアナログな不動産屋さんでなければ、その一般的な情報力に大差はありません。

ではどこで差が出るのか・・・それもまた次回以降と言うことにしましょうgood