不動産屋さんの1年間
今日は大晦日ということで、こんなタイトルにしてみました
既に年末年始のお休みに入っている不動産屋さんが殆どだとは思いますが、年が明けるといよいよ「シーズン」が本格化します
売買ももちろんそうなのですが、この繁忙期が顕著なのが賃貸の方です。
・転勤によるお引越し
・学生さん（新入生さん）の下宿先探し
・更新時期の到来による別物件探し
と、賃貸物件を探すきっかけが多いのです
1年間で言えば、これが4～5月ぐらいに落ち着き、5月の連休明け頃は少し動くのですが、また夏休みまではお客様も少なくなります
ちなみに今年は特に猛暑の影響で、外に出る方が少なかったのか、例年よりも夏のお客様が少なかったように感じます
賃貸を中心にされている不動産屋さんは年末年始ゆっくり過ごした後は、いよいよ、といいうお気持ちではないでしょうか
もちろん、私もです
【さ】更地
＜ご説明＞
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。
＜コメント＞
「更地条件」などという言葉をお聞きになられたことがありますでしょうか
宅地を購入する場合、新築をその後お考えの方は更地の状態であればすぐに建築に入ることが可能です
一方、建物が建っている場合は、購入者にとってその建物に価値があれば良いのですが、そうでない場合は解体する必要が出てきてしまいます
更地か更地ではないか、によって、その購入者の考え方によって不動産の価値も変わってくる、というお話でした
【さ】差押
＜ご説明＞
国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続き。
＜コメント＞
ご説明にもあるとおり、この差押はもちろん不動産にも適用されることがあります
差押をされると、不動産の場合は登記簿謄本に掲載されることになりますので、著しくその価値を落とすことになります
一般的にはこういった物件はなかなか取引されません。。。
一度差押を受けてしまうと、そこから通常の状態に戻すのは手間もお金もかかりますので、お気を付け下さい
【さ】再建築不可
＜ご説明＞
建替えや増改築ができない状態であることをいう。例えば、接道義務を満たしていない敷地、既存不適格建築物はいずれも再建築不可である。
＜コメント＞
不動産の売買物件を検索していると、リーズナブルな中古の戸建てを目にすることがあります
他の同じような条件の売買物件や相場と比べて、どう考えても安い・・・
そんな時はこの再建築不可となっていないかを確認しましょう
再建築不可の場合、実質的の現在の建物が使えなくなってしまうと、その土地の利用価値が著しく落ちるのが大半です
中には投資物件として購入を検討する方もいらっしゃいますが、その場合は利回りを重視しての投資となりますね
住民票1通無くて取引中止!?
今でこそなかなか無い話なのかもしれませんが、業界歴の長い営業マンに聞くと、不動産の特に売買での契約時にまつわるエピソードがたくさん出てきます
中でも駆け出しのころのエピソードとして聞いた「住民票1通無くて取引中止」という話は、事前準備の重要性を再認識します
登記時の必要書類等は、事前に司法書士に聞く必要がありますし、取引内容自体のチェックもしてもらうほうがベターです
所有者の住所が変更になっているケースなどは、比較的よくあることなので、念には念を入れて確認しましょうね
【こ】固定資産税
＜ご説明＞
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
＜コメント＞
固定資産税は不動産の売買の際、所有する日数によって日割り計算で清算を行うことが大半です
1月1日という基準日が決まっていますので、仮に1月2日に不動産の所有権が移転しても、1月1日付けの所有者に納税通知書が来るのです
ちなみにこの日割り計算での清算は法律的な根拠があるものではありません
いわゆる慣例的なものではありますが、契約書内にも記載する会社が殆どですね
来春の新入生さんのアパート・マンション選び
この時期になると、来春大学や短大に入学する新入生さんのアパートやマンション選びが始まります。
厚木市でも神奈川工科大学や東京工芸大学といった大学に多くの方がいらっしゃいます
そんな中、見落としがちな物件選びのポイントを今日はお伝えしたいと思います
・お家賃の発生日
→ ご入学は4月の為、実際のご入居は3月末が標準。今から契約するといつから家賃が発生するのか要チェックです。
・敷金や礼金以外の初期費用
→ 敷金・礼金は厚木市の物件であれば標準的ですが、その他にも様々な名目で費用が必要になる場合があります。中には「入居補助費用」、「入居時消臭費用」など本当に必要なのかな？と思うものも・・・
・学校からの立地等
→ 毎年、必ずと言ってよいほど在校生さんから引越しのご相談を頂きます。「下宿してるのにバス通学は辛い」「思っていたより遠かった」など、やっぱり通学しやすい環境が一番かと思います。
【こ】公図
＜ご説明＞
登記所（法務局出張所などのこと）に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目でわかるように作られたもの。登記所で閲覧し、写しを取ることができる。
＜コメント＞
不動産を扱うものにとって、公図と謄本は夫婦のようにセットで大切なものだ、と教えられました
物件を調査する上で、まずイロハのイとなるものです
住宅地図と違い、そこには土地の形状などが一筆ごとに書かれており、実際一連の宅地でも3筆に分かれていれば3筆分の形状が書かれています。
よくあるのがこの公図と実際の形状が異なるケース
この場合、訂正するには、実測などを行い隣地の所有者さん等と解決に向けた話し合いが必要になります。
【こ】更新料
＜ご説明＞
建物の賃貸借契約を更新する際に、借り主から貸し主に対して、支払われる金銭のこと。
＜コメント＞
最近、この更新料に関しては、様々な報道がされています。
地方によって賃貸物件の更新料は異なりますが、厚木市あたりの物件なら、大半が1ヶ月となっています
更新の際には、契約書を再作成したり、保険の再契約をしたりしますので、不動産屋さんの手数料が最終的に含まれている部分もあります
更新料の無い物件に関しては、お家賃の設定が少し高くなっていたりということもありますので、よく物件を比較してお選び下さいね
【こ】公証人（役場）
＜ご説明＞
公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なうために、法務大臣が任命する公務員のこと。
＜コメント＞
賃貸物件の定期借家の場合、この公証人役場で公正証書を作成してもらう場合があります
その他にも遺言書などの作成も、間接的ですが不動産屋さんの業務と関わってくる場合があります
厚木市にも市役所の裏あたりのビルの1フロアに公証人役場がありますね
一般の方にはあまり縁の無い場所かもしれませんが・・・
【こ】公示価格
＜ご説明＞
地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地（平成19年地価公示では30,000地点）について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。
＜コメント＞
毎年公表され、上がったとか下がったとか報道されますので、耳にする方も多いかと思います
この公示価格は不動産取引においても、価格決定などの場面で参考にされることがあります
標準地での価格になりますので、近隣の標準地を探し、その数値を見ることになります
公示価格は国土交通省のホームページから見ることが出来ますのでご興味のある方は、ご覧下さい
【こ】甲区
＜ご説明＞
登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。
＜コメント＞
不動産業界において、登記簿謄本の見方はイロハのイと言えるでしょう
それでも一般の方にしてみると、分からない部分が多いかと思います。
その登記簿謄本の中で最も重要な所有者がわかるのがこの甲区への記載事項になります
もちろん登記簿謄本の中の情報はどれも重要なのですが、所有者が分からないことには何も始まりません
最近では登記所に行かなくとも登記の情報が見れる世の中です。
何か知りたいことがあれば、お気軽にお問い合わせ下さい
【け】建ぺい率
＜ご説明＞
住宅の規模（広さ）に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。
＜コメント＞
要するに、ある土地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのかという基準になります
ちなみに 「建築面積」 とは、建物を上から見たときの投影面積とも説明できますが、1階より2階が狭い建物であれば1階の広さということになります
なお、角地の場合の緩和、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などもありますので、実際建築の際は詳しく御調べになることをお勧めします
【け】建築条件（付き）
＜ご説明＞
土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。
＜コメント＞
この建築条件付きの売地の場合、簡単に言えばご自分の好きな工務店やハウスメーカーで家を建てることができません
売地を出している不動産屋さん指定の建設会社が家を建てることになります
この建築条件付きでは、建築部分でも利益が見込めるため、売地の値段は建築条件無しのものに比べ、安くなっていることが大半です
同じような物件を見つけたけど、値段が違う・・・そんな時はこの建築条件付きでないかどうか確認をして下さいね
【け】建築許可
＜ご説明＞
市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、たとえ規模の小さな開発行為であっても、開発行為を行なうには原則的に開発許可が必要とされており（都市計画法第29条）、開発許可を受けるための基準は非常に厳しく設定されている（都市計画法第34条）。
＜コメント＞
市街化調整区域でも「例外的に」建物を建築出来る場合があります
その基準は様々ですが、不動産の取引をする場合、しっかりと調査を行う必要があります
行政機関はもちろん、建築士さん等の専門家にも確認が必要です
昔の状況を良く知る方がいるとスムーズに進む部分も有り、地元の不動産屋さんや地主さんにご協力を願うこともありますね
【け】建築確認申請
＜ご説明＞
一定の建築物を建築（増改築を含む）しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準（建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準）に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度、または当該確認行為をいう。
＜コメント＞
不動産業と建築は切っても切れない関係と言ってよいと思います
当然住宅用の話ならば、土地を買えば、建物はどうする？ということになります
その為、不動産屋さんでも建設業の免許を持っていたり、建設屋さんでも不動産業の免許を持っている場合が多々あります
もちろん、建築確認申請等は専門の方にご協力頂きながら進めるのですが、ある程度の知識を持っていなければなりません
不動産のことだけではいけないのです・・・
賃貸物件、地デジの対応終わっていますか？
現在、テレビなどでも盛んにPRされていますが、2011年7月24日にアナログ放送が終了します
戸建て住宅の場合は、ご自分で対応をすれば、というところですが、賃貸物件ではそうもいきません。
特に、アパートやマンションなどの共同住宅では、建物全体の話になってきますので、不動産屋さんなどの管理会社に確認をしておきましょう
アンテナ設置以外にも、CATVにする等の方法もありますし、何よりご自分のテレビも対応するのもお忘れなく
【け】原状回復
＜ご説明＞
賃貸物件の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還すること。
＜コメント＞
昔はこの原状回復で多くのトラブルが発生したようです
ということで国土交通省でもガイドラインが発表されています
普通の不動産屋さんであれば、契約書内にはこの原状回復に関わる条文が多く入っています。
ハウスクリーニング費などの金額まで明示している場合もありますので、退室の時に困らないよう、しっかりと確認しましょう
【け】現況有姿
＜ご説明＞
現在あるがままの状態ということ。不動産業界では、中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」という。
＜コメント＞
読んで字のごとく、といったところでしょうか
築年数が浅く、十分に建物の価値が見込まれる物件に関しては修繕やリフォームを行い、売買をすることが多くあります
一方で建物の価値が低かったり、売却を急いでいたりと、そのままの状態で売買することもまれなことではありません
「現況有姿取引」の場合、同じような環境の物件よりも価格が低く設定されているのが一般的ですね
電話の受話器に手を結ばれて・・・
かつて、マンションデベロッパーが隆盛だったころ、電話営業の凄さに驚いたものです
昔、勤務していた営業マンに聞いてみると、1日中電話の受話器に手を結ばれて・・・なんてこともあったそうで
ちなみに、その手段は単純。
・電話帳の1ページ目から順番に全部かける。
・市外局番以下、「0000」から「9999」まで全部かける。
す、凄い・・・
そんなマンションデベロッパーも今は倒産しているところが数多くあります。
この境遇で働いていた営業マンは、今も色々な不動産屋さんで活躍されていることが多いですね