【よくある質問】専任媒介でなければダメなのですか？
不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。
その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。
簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、
「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。
「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。
「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。
という違いがあります。
で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。
それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。
正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。
これをうまく説明できない営業マンだと「（専属）専任と一般ではやる気が違います！」なんて話をされることも。
でも、よく考えてみて下さい。
大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか？
本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。
そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。
どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。
学生さんの一人暮らし用アパート、マンションを探す際の注意点
厚木市内には、神奈川工科大学・東京工芸大学・松蔭大学・東京農業大学・湘北短期大学と多くの大学が存在しています。
これからの時期、非常に多いのが2020年4月からご入学の新入生さんの一人暮らし先のご相談です。
アパートやマンション、その大学周辺に数多くあるのはもちろんです。
が、ご注意下さい！
賃貸仲介をメインにやっている会社が仲介する際、一人暮らしのし易さや通学の利便性ではなく、広告料と言われるより収益の上がる物件を優先的に紹介しているケースがあるようです。
毎年相談をお受けして、「この距離を通学しようと思ってたんですか？」と驚くことがあります。
優先すべきは当然ですが、住む方のことを考えて、通学や生活のしやすい場所を選ぶことです。
残念ながら自分たちの利益優先する不動産屋がいることも事実ですので、、、お気をつけて頂ければと思います。
【LINEなら24時間365日】本当に何でもお気軽にご相談下さい。
こんなことで相談して良いのか分からない・・・
そう考えている時間があれば、もう「厚木市の不動産お悩み相談室」までご相談下さい。
特に「誰に相談したら良いか、どんな相談したら良いか分からない」というお客様も多いのですが、まずは一度ご連絡下さい。
お気軽にご相談頂けるように、厚木市の不動産お悩み相談室ではLINE公式アカウントを開設しております！
↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。
24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）
・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。
・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。
・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。
・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。
・弁護士さんや司法書士さんなど専門家相談したいけど、誰に相談したら良いか、どうすればよいか分からない。
などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v
【ご相談】不動産購入時の必要資金についてのお問い合わせ
【ご相談内容】
・将来的に不動産（ご自宅）のご購入を検討中のお客様からお電話でのお問い合わせでした。
・購入時にどのような費用がかかるのか、その注意点や大体の金額などを知りたいということでお問い合わせを頂きました。
【ご提案】
不動産購入時の主な費用は以下の通りです。
・不動産本体の価格
・（不動産仲介業者が間に入っている場合）不動産仲介手数料
・司法書士さんへの登記費用
・購入する不動産の固定資産税（所有権移転日で日割り計算をします。）
・（戸建住宅を購入する場合）住宅の火災保険料など
さらに住宅ローンの融資事務手数料や保証料などが必要になる場合もあります。
また、所有権移転から数ヶ月後に不動産所得税の納税通知書が届きますので、お気をつけ下さい。
・ちなみに不動産本体の価格を3000万円とした場合の費用概算ですが、不動産仲介手数料が約100万円、登記費用は住宅ローンの金額にもよるのですが、40〜50万円、火災保険料は1年契約か複数年契約かでこれも大きく変わりますが、30万円程度と試算し、概ね全部合わせて200万円程度を見込んでいれば良いかと思います。
（もちろん、個別の物件の状況で変わってきますので、詳しくはご相談をしっかりとした方がよろしいかと思います。）
《不動産お悩み相談室より》
・いつになるか分からないけど将来的に・・・というお話でも、今回のようにお気軽にお問い合わせいただければと思います。インターネット上でも色々な情報が出ていますが、まずは気軽に相談をしてみたほうがお客様の知りたい情報がより簡単に手に入るかも。
【ご相談】厚木市からの補助金も！厚木市内に親と同居するとしたら増築？新築？
【ご相談内容】
・厚木市妻田北にご実家があるお客様。就職の為、県外にお住まいでしたがお母様がご高齢になった為、同居を計画中。
・昭和50年台に建築された建物は部屋数が少なく、当初は既存の建物と連結する形でお庭に増築をご希望でのご相談でした。
【ご提案】
・増築する際は単純にリフォームをして部屋を増やせば良い、というお客様も多いようですが、ある一定規模（10平米を超える）になると建築確認申請が必要になります。10平米というと約3坪ですので6畳のお部屋を増築する場合は、通常建築確認申請が必要になると考えて良いでしょう。
・建築確認申請が必要になる場合、それは増築部分の話だけではなくなってきます。既存の建物が現行の法制度に対して適合しているか（建ぺい率内で建築されているか？防火基準はクリアーしているか？など）も重要です。
・今回のケースの場合、増築にかかる費用に対し、一応ということで新築の場合の費用もご提案させて頂きました。結果としては、増築部分が大きかったこともあり、ここまで費用をかけるのであれば・・・ということで新築をお選び頂きました。
・また、令和元年5月現在、厚木市では親元近居・同居住宅取得資金に対する補助金制度があります。
https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html
いくつか要件がありますが、補助金を活用することでより新築・増築資金を増やすことが出来ますね。
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市では将来の人口減少を見据えて、厚木市内に居住する市民を増やそうと様々な施策を行なっています。今回は補助金の要件にピッタリと合致したことでお客様に非常に喜んで頂きました。
・増築は簡単だ、というお客様もまだまだ多いかと思いますが、後々違法建築や既存不適格などというトラブルにも発展することもあります。しっかりと事前に相談の上、進めることをお勧めいたします。
https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html
厚木市内のレオパレス物件から退去・転居のお客様及びレオパレス物件のオーナー様へ
週刊文春2019年5月16日号にレオパレスによる新たな建築基準法違反疑惑が掲載されるようです。
今春、神奈川工科大学や東京工芸大学など市内の大学でも一人暮らしの受け皿としてレオパレスの物件に多くの学生さんが住んでいたようですが、ご両親から「心配なので転居させたい」というご相談もありました。
また法人契約で複数戸契約をしている法人様からも退去・転居に関するご相談をお受けしております。
・現在、レオパレスに居住していて建築基準法違反により退去を迫られているお客様
・レオパレスに居住中で退去は迫られていないが、不安なので転居したいというお客様
・レオパレスのアパートを所有しており、今後の借り上げや入居状況に不安があるお客様（オーナー様）
レオパレス物件からの退去・転居はもちろんのことですが、レオパレスによる借り上げアパートを管理会社変更というノウハウもあります。
少しでも不安のあるお客様は一度お気軽に相談下さい。
【ご相談】お父様から相続した土地建物を売却したい
【ご相談内容】
・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。
【ご提案】
・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。
・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。
・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。
【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値
【ご相談内容】
・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。
【ご提案】
・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。
・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。
→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。
・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。
・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。
・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。
・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。