【か】借り換え

＜ご説明＞

現在借りている住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに切り換えること。

＜コメント＞

ここのところ、低金利時代が続いていますので、住宅ローンの借り換えをお考えの方も多いようです

バブル期に借り入れをしたローンなどは6～8％など、今では信じられないような金利が付いている場合があります

当然、借り換えには金融機関さんによって様々な審査や条件があります

借り換えに関わる費用、金利格差によるメリット等、相談をすると計算してくれます

今一度、ご自分の住宅ローンを見直してみてはいかがですか

使えない道路なのに公衆用道路って？

先日、こんな相談がありました

「先代から、前の道路は他の人の持ち物だから使えないって言われてたんだけど、公衆用の道路って最近聞きました。本当は使えるの？？」

道路の問題は土地の価値に関わる、非常に重要なポイントです

今回の場合、公衆用の道路というのは、登記簿謄本上の「公衆用道路」であることを指していました

道路は非常に複雑で、割愛しながらご説明させて頂きますが、

登記簿謄本の地目上、「公衆用道路」であっても、一般の私人が所有していることがあります

この場合、水道管の埋設など道路の掘削にはその所有者の承諾が必要になります。

また、通行に関しても争いが多い部分ですので、注意が必要です

通常、不動産屋さんがこのような道路に隣接した土地を扱う場合、道路の所有者さんの承諾書を添付して取引するのが殆どです

必ず、こうした部分には注意をして慎重に確認をして下さいね

【か】角部屋

＜ご説明＞

分譲マンション・賃貸マンション・アパートなどで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。

＜コメント＞

土地の場合の角地と同じように、角部屋も通常より好まれる部屋であると言えます

集合住宅における生活音のお話は昨日書かせて頂きましたが、上下左右にお部屋が少ないほど、当然ながら音を気にする可能性が低くなります

また、日当たりに関しても、東南の角部屋であれば朝日が、西南の角部屋であれば夕日がお部屋に差し込みます

もし同じようなお値段、条件でしたら、基本的には角部屋をお勧めすることになると思います

【か】角地

＜ご説明＞

正面と側方に路線（道路）がある土地のこと。

＜コメント＞

一般的に土地の価値を決める際、大きなポイントになるのが「道路とへの接し方」です。

同じような面積や条件の土地の場合、道路に接する面が大きいほど価値が高くなります

道路に接しているということは、その土地への出入りが便利になる他、日当たり等にも大きく影響してきます

従ってこの角地というのは、そうではない土地に比べ、価値が高くなることが多いのです。

賃貸物件における上下左右の階の騒音、どうやって解決？

賃貸物件における、両隣や上下階の部屋から漏れ聞こえてくる生活音は大きな問題の一つです

自分では気にならない生活音も聞く側になれば騒音になりかねません

しかも、家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯が同じ建物内に居住する賃貸物件では、どうしてもクレームになるケースがあります

当然その場合、管理会社である不動産屋さんが間に入ったり、弊社でも解決のノウハウを持っています

ただし、この騒音問題、事前に防ぐのが大きなポイントなのです

上記では「家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯」と書きましたが、例えばそれを知っているのか知らないのかでも大きな違いです。

顔も知らない、誰が住んでいるかも分からない、という状態ならば、物音を意識して聞いてしまうのが人間です

また、引っ越してきた時に、

「まだ小さい子がいるので、宜しくお願いします。なるべく気をつけます。」

と挨拶をしておくのと、そうでないのとでも相手＝聞く側の印象が大きく変わるでしょう

冒頭にも書きましたが、同じ生活音でも騒音になるかどうかは聞く側の受け取り方によるのです。

いずれにしても、管理する不動産屋さんも含め、お互いが心地良く生活できるような環境整備を事前にしておくのが大切なのです

【か】課税標準

＜ご説明＞

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう（税額＝課税標準×税率）。

＜コメント＞

不動産の売買をする際、一般的には所得税や住民税が課税されます

ではその課税される税金は、どのように計算されるのでしょうか？

答えは「課税標準」に税率をかけるのです

よく勘違いされがちな、売買金額などが基準になるのではありません

この課税標準は固定資産税の評価証明書を取得することで知ることができますし、固定資産税の納税通知で毎年お知らせがきます

ちなみに厚木市ではこの評価証明書を公民館でも取得できますよ

（詳しい税額のご相談は、専門家の税理士さんにお聞きになられて下さい。）

賃貸アパートはとにかく部屋の中を綺麗にリフォームすればOK？

賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件をリフォームする必要が出ることがあります

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

①　賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

②　空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③　所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になります

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼします

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム。

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきます

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりません

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのです

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですね

【か】貸主

＜ご説明＞

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」という。

＜コメント＞

ある建物の貸主さん、、、必ずしも所有者さんとは限りません

賃料の保証をしているような会社が、所有者さんから建物を１棟借りし、自らが貸主となって一般のお客様にご入居頂くケースなどがあります

この場合、元の所有者さんからみると不動産の「転貸」になりますので、通常は同意書のようなものを結んでいます。

この不動産の所有者＝貸主かどうかは、通常重要事項説明書に記載をされていますので、気になる方はチェックしてみて下さい

【か】瑕疵担保責任

＜ご説明＞

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

＜コメント＞

瑕疵とは、取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことと言います。

例えば、中古住宅の売買であれば建物の土台が腐食していたり、壁の内部が錆びてボロボロだったりというケースのことを指します

この瑕疵担保責任は期限を定めて売買契約を行うことが多いのですが、 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定めることも合法です。

築年数の古いものであれば、こういった例外的な約束のものも多いのでしっかり確認をしましょう

【か】確認済証

＜ご説明＞

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

＜コメント＞

確認済証は受けなくても良い、というご意見をお持ちの方もいらっしゃるようですが、弊社では必ず受けることをお勧めしています

将来、その不動産（建物）を万が一売却をされることになったとき、確認済証のあるほうが売却がスムーズになったりするからです

ちなみにこの確認済証の再発行は出来ませんのでお気を付け下さい

（この場合でも、建築確認済であること・検査済であることの証明は発行してもらうことができます。）

あっ!!契約している駐車場に別の車が・・・

厚木市でも本厚木駅前には多くの月極駐車場があります

そんな月極駐車場でよくあるのが、ご契約者様以外による違法駐車・・・

中には隣の番号のご契約者様の勘違いだったり、悪意のないケースもあります。

しかし、本来のご契約者様に迷惑を掛けているのは事実

ということで、弊社ではまずご契約時に必ず駐車される車種をお聞きし、未然に契約者間のトラブルを防ぎます

また、月極駐車場には「契約者以外の立ち入りを禁止する」という注意看板を必ず掲載しています

ちなみに、それでも起きてしまう第3者による違法駐車の場合、迷わず警察に通報をすることにしています

警察は注意の張り紙などの処置をしてくれますが、最終的には所有者も分かりますし、強制的な撤去に応じてくれることもあります。（厚木警察署よりヒアリング）

まずは未然に出来る限りにトラブルを防ぐこと、それでも起きてしまうことには迅速に、法に則って対応することが、管理する不動産屋さんに求められていることだと考えています

【か】確定申告

＜ご説明＞

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。

＜コメント＞

不動産所得のあるオーナー様は通常この確定申告を行います

もちろん、確定申告や税金の専門家は税理士の先生になりますが、必要となる書類の中には年間の不動産の収支報告などがあります

弊社では不動産管理を行う物件の収支報告書を定期的に発行し、この確定申告にそのまま利用できる資料をお渡ししています

こうした資料作成も大切な業務の一つなのです

来春大学入学の新入生さん、アパートやマンションの家賃はいつから払う？

10月も中旬になると、徐々に学生さん（と御両親）からのお問い合わせが増えてきます

厚木市も神奈川工科大学、東京工芸大学厚木キャンパス、松陰大学など数多くの大学がありますので、１人暮らし向けのアパートやマンションへのお問い合わせが多くなるのです

そこで良くある質問が、この「お家賃の発生時期」

物件や不動産屋さんによってもことなりますが、通常アパートやマンションをお申込み頂いた場合、すぐにご契約を結んで頂きます

これは貸主様も借主様も賃貸契約関係を成立させることが、いつキャンセルになるか分からないといった不確定な状況を解消することになるからです。

とすると、来春ご入学＝ご入居予定の学生さんが年内にでも契約した場合、いつからお家賃を払うことになるのでしょうか？

これも物件や不動産屋さんによって異なります

中には契約時から家賃が発生し、ご入学＝ご入居までの間に数ヶ月分お家賃が発生したりするケースもあります

住んでもいないのに家賃を払うのか・・・ということにもなりかねませんので、しっかりとアパートやマンションをお申し込みの際にご確認をして下さい

なお、手前味噌な話ですが弊社では学生さん向けの賃貸物件は原則ご入居日からお家賃が発生するサービスをさせて頂いております

詳しい物件などは「学生向け賃貸情報＠厚木」にございますので、是非ご覧下さい

【か】火災警報装置

＜ご説明＞

建物内で火災が起きたときに、熱や煙をセンサーでキャッチして火災の発生を自動的に発見、警報を発する装置。2004年6月、一戸建てを含むすべての住宅に「住宅用防災機器（自動火災報知設備など）」の設置を義務付ける改正消防法が成立した。

＜コメント＞

この火災警報装置の設置に関しては、地方自治体によって義務化の時期が異なりますが、神奈川県は「平成23年6月1日」までとなっています。

もちろん厚木市も同じです。

設置場所などに関しては総務省消防庁のホームページをご覧下さい。

弊社でも賃貸物件のチェックをしていますが、法に則ってしっかり対応をしたいと思います。

賃貸アパート経営が流行っていますね。

先日、とある銀行員さんがおっしゃっていました

「最近、住宅ローンよりアパートローンのほうが多いぐらいですよ・・・」

サラリーマンでもアパート経営、などと銘打った本が多数出版されているくらいですから、それなりのブームなのでしょう。

銀行預金の金利が0.1％以下の時代ですから、高金利を期待して不動産で運用したいと考える方も多いかもしれません。

そしてインターネットや広告を調べると、利回り10％前後のアパートやマンションがゴロゴロ。。。

これはローンを組んででも買うしかない!!、と飛びつきそうになった方はご注意下さい

アパートやマンションの賃貸経営には様々な注意点があるのです

まずは空室の問題。

満室なら予定された運用が出来るかもしれませんが、一般的には10～20％程度の空室率を想定します。

そして、修繕費など諸費用の問題。

建物を維持するにはそれなりのメンテナンスが必要です。

投資に対する回収が出来ない段階で建物が荒廃してしまったら・・・ゾッとしますね

そういった課題をクリアしながら、賃貸契約の管理もしなければならない為、思っているよりも負担は多いかもしれません。

その為に、私たちのような不動産業者が存在しているのです

大家様、オーナー様と2人3脚でご資産の運用をお手伝いする、それが私たちの大切な仕事なのです

【か】価格査定

＜ご説明＞

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。

＜コメント＞

週末の折り込み広告などに大手不動産会社さんが「売却物件、即日査定!!」などとチラシを入れていることがあります

大手さんなら、中小の不動産屋さんより高く見積もってくれるだろう、という考えもあるかもしれませんが、決してそうではありません

むしろ不動産の取引価額を算定する際には、過去の取引事例などを用いることが大半の為、大きな金額の差が出ることは少ないかと思います

これだけの情報化社会ですから、情報量の差も大手と中小の差がかなり縮まっているのが現状です

ましては、お客様の大切なご資産ですから、いくらで売り出しをするかはお客様が決められることなのです

だからこそ、不動産を売却する不動産屋さんをお選び頂くときは、売却での注意点やかかる費用ををしっかり説明してくれる会社を選んで欲しいのです

「私の不動産、大手さんで○○万円で売れるって言われたんだけど・・・」

というご相談を受けたものの、実測の説明はされていないし、水道引き込みの調査もされていない、なんてことがよくあります

大切なご資産、しっかりとした判断をオススメします

アパートの水漏れ・・・誰が直すもの？

賃貸契約をしているアパート・・・

ある日突然、蛇口から水漏れが発生

これって自分で直さないといけないのでしょうか・・・？

答えは「No」です

もちろん、故意過失による破損などの場合や、消耗品の劣化による場合などでも異なりますが、設備の老化などにより水漏れが発生した場合は大家さんのご負担で修理を行うことになります

この場合、管理会社として不動産屋さんが入っていれば、通常は快く対応してくれます

しかし、お部屋の中のもの全てについてそうなのか？というとそうではありません。

エアコンなどはよくあるのですが、「残置物」扱いといって、前の入居者さんが置いていったものだったりするので、「今は使えるけど、壊れた場合、貸主さんは直しませんよ」という扱いの場合もあります

いずれにせよ、賃貸契約の際には設備に関する項目はしっかりと説明を受け、確認する必要があります

今、賃貸アパートやマンションにお住まいの方は、是非一度契約書を確認してみてはいかがでしょうか

【か】解約手付

＜ご説明＞

手付金の性格の1つ。売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。

＜コメント＞

不動産の売買の際、大半のケースで手付金と言われる契約時に授受される金銭が発生します

そして、通常その契約書内には、この手付金の扱いを定めた条文が含まれています

さらに言えば、その条文はほとんどの場合、この解約手付のことを指しています

売買契約の際、売買代金全額の授受、所有権移転を同時にする場合でなければ、「契約（手付金授受）→残りの売買代金決済・所有権移転」と時間的なブランクが発生します。

その間、測量など再調査を行ったり、資金の調達があったりするのですが、様々な事情で売買が出来なくなった際、この解約手付の約束を適用するのです

当然、売買契約をすれば、私たち営業マンは最後までその成立に奔走しますが、どうしても、という時に備えて、このような約束事があるのです

不動産の取引に権利書（権利証）は不要!?

不動産を売買する際に、「権利書が見つからない!!」というお客様が稀にいらっしゃいます

権利書は非常に大切なもの・・・ということはどのお客様も認識されていますが、残念ながら無くしてしまうと再発行は出来ません

では、不動産の取引は出来なくなってしまうのか？

・・・そうではありません。

本来添付資料である、権利書の代わりに「保証書」なるものを作成し、取引が可能になります。

保証書は、登記を受けたことのある成年者２名が、登記義務者（権利書をなくした人）のことを人違いでないことを保証した書面のことを言います。

実際には、専門家である司法書士の先生のアドバイスを受けながら作成することになりますが、最終的に不動産の取引は可能になります

もちろん、弊社にご資産の売却をご依頼頂いた場合、お客様が安心してお取引できるよう、最後までお手伝いをさせて頂きます

【か】買い戻し（特約）

＜ご説明＞

売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻すことができる制度。

＜コメント＞

かつて金銭の貸借を行う際に、この買い戻しという手法をご提案したことがあります

買い戻し特約に伴う登記制度もありますので、登記した場合は第3者に対しても対抗することが出来るようになります

通常の不動産取引の中では頻繁にあるものでは無いかと思いますが、それだけに専門家との相談が肝要です。

【か】開発行為

＜ご説明＞

建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすること。

＜コメント＞

ある一定の面積を超える土地や市街化調整区域の形質変更など、様々な場面でこの開発行為が必要になる場合があります

もちろん、設計士さんなどの専門家と協力して、「商品」としてしっかり法に則った取引ができるようにすることが必要です

下見をしたお部屋、翌日申し込みをしようとしたら予約済み・・・

「お申し込みをお考えならお早めに」

ただの営業トークではありません

繁忙期や、人気のある賃貸物件では、本当にタッチの差で他のお客様からお申し込みが入ることがあります

このことをしっかりとご説明した上で、冒頭の「お申し込みをお考えならお早めに」という言葉があれば、お客様にもちゃんと理解して頂けると考えています

貸主様も借主様も、そしてお申し込みには至らなくてもご案内したすべてのお客様に気持ち良い気分でお付き合いをさせて頂きたいのです

他社さんでご案内を受ける際も、ただ急かすような営業には要注意ですね

これは不動産の賃貸に限らず、売買にも共通のことです

【か】外構

＜ご説明＞

住宅などの敷地内で、建物の周りに作られる塀や生け垣、門扉、車庫、庭、アプローチなどのこと。植栽も含まれる。エクステリアと同様の意味。

＜コメント＞

建売の住宅などでは、この外構の工事が別料金になっていたりするケースがよく有ります。

建築条件付きの売地でも坪単価の参考金額の中に、外構工事の料金が含まれていなかったりということも

隣地との境界や、防犯面でもこの外構というのは非常に大切なもの。

弊社では建設業の免許も取得し、過去に外構工事を自社施工でかなりの件数やらせて頂きました。

素朴な疑問など何かございましたらお気軽にご連絡下さい

売地を見に行ったら紹介された会社と別の看板が・・・ん？

不動産屋さんから紹介された売地・・・

教えられた住所を頼りに見に行くと、紹介してくれた不動産屋さんとは違う看板を発見

何てことありませんか？

一般的に、不動産の売買の際はその間に仲介業者さんが介在します

「売主→不動産屋さん（売主側）→不動産屋さん（買主側）→買主」というのが基本となり、

「売主＝不動産屋さん」だったり、「不動産屋さん（売主側）＝不動産屋さん（買主側）」だったりすることもあります

従って買主さんが紹介されたのは「不動産屋さん（買主側）」、現地に看板を貼っていたのは「不動産屋さん（売主側）」ということが起きるわけです

その為、昔から不動産業界にいる営業マンの中には、現地に看板が貼ってあるのを嫌がる方もいます

これは折角紹介したお客様が、直接売主側の不動産屋さんに連絡してしまうことがあるからです

最近ではその辺までご説明をさせて頂きますが、初めてお探しになるお客様だとごく稀にこういうことも起きてしまいます。

いずれにせよ、紹介された売地が他社のものだった訳ではなく、こういった業界の仕組みの中で看板が設置されている訳ですね

【お】オープンルーム

＜ご説明＞

中古マンションや一戸建てを販売する時、賃貸マンション、アパートの入居募集の手法のひとつ。あらかじめ部屋を空けておき、ご案内し易い状態にしておくこと。

＜コメント＞

土日の新聞折り込みなどで「今週末オープンルーム!!」という文字を目にされる方も多いのではないでしょうか。

売買がメインの仲間に聞くと、最近では営業マンに案内される煩わしさを感じる方も多いようです

同じように土地の販売でよく用いられる「現地販売会」というのもあります

これは販売する土地にテントなどを立て、見学希望のお客様をお待ちするというもの

「ご来場プレゼント!!」などと企画し、大きな分譲地では頻繁に行われることもありますね。

なかなか不況で難しいですから、各社色々なことを考え、何とかお客様を呼ぼうとしているんですね

気に入ったアパート、賃貸契約時に必要なお金は??

気に入ったアパートを見つけ、いざ契約・・・ん？

思ったより契約金が高いなぁ

何てことありませんか？

今日は、一般的に居住用の賃貸物件の契約時に必要なお金の話をしたいと思います。

まずは、敷金と礼金

これは聞いたこともあるかもしれませんが、退去時の修繕費用などに割り当てられるのが敷金、契約時貸主に支払い戻ってこないお金が礼金です。

その他には、仲介をした不動産屋さんの仲介手数料

法律で最大1ヶ月分＋消費税と決まりがあります。（弊社では半額キャンペーンもやってます）

さらには、家財（火災）保険料に鍵交換代・・・

これは物件により任意の場合もありますが、最近では大半の物件で必要になります。

特に鍵交換代はトラブル防止の為にも、なるべく御理解を頂いています。

で、ここからがポイント

さらにさらに、入居時消毒費用や施設使用料など様々な名目で費用がかかることがあります

「全てのお客様にお支払い頂いています。」

などと言われてしまうと、物件を気に入っているだけに断り難いもの・・・

是非、ご契約の前にしっかりとその内訳を含めてご確認下さい

なお、一般的なアドバイスならいつでもお受けしておりますので、お気軽にご連絡下さいね

【え】永小作権

＜ご説明＞

小作料を支払って、他人の土地で耕作や牧畜などを行なえる物権。

＜コメント＞

今はだいぶ少なくなった「永小作権」ですが、厚木市も農業のさかんな地域でしたので、昔は数多く存在していました

逆に、今日で新規設定されることは殆ど無いと言っても良いのではないでしょうか

ちなみに弊社では過去に残ってしまっていた「永小作権」を解除するという仕事をさせて頂きました

土地の先代所有者様の設定したものであったり、権利を保有する側も相続が起きていたりと、まずは事実関係の確認からスタートしました

それでも、「解決できない問題は無い」を合言葉に、無事円満に終了

同じようなお悩みをお持ちのお客様、是非一度ご相談下さい