【ご相談内容】

• 厚木市内に畑をご所有のお客様からのご相談です。
• 高齢になったので畑が作れなくなってしまった。
• 代わりに作ってくれる親戚に畑を譲渡したい。

【ご提案】

大原則として、市街化調整区域の農地の所有権を移転させる場合、農地法第3条の許可が必要になります。

＜農地法第3条＞

• 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

例外規定もこの後の各号にあるのですが、恐らくほとんどケースの場合は例外規定に当たりません。

さらに農地法第3条の許可を受ける為には、下限面積要件という要件を満たさなければなりません。

＜加減面積要件＞

• 権利取得後の農地の経営面積が下限面積を超えていること。
• 経営面積とは、所有し耕作している農地と借り入れて耕作している農地から貸し付けている農地を差し引いた面積です。
• 厚木市では下限面積を25アールと定めています。

つまり、ざっくり申し上げて譲受人の方が元々畑を作っているような農家の方で無いと権利の移転が難しいのです。

今回のケースの場合、代わりに作ってくれる親戚の方は別のお仕事が専業で、畑や田んぼを所有している訳ではありませんので、農地法第3条の許可が下りる可能性は極めて低くなります。

但し、実はこの農地法第3条の許可は「相続」には適用になりません。

それは「相続」というものが被相続人（亡くなった人）の死亡により当然に発生する効力であり法律行為ではない、と解釈されているためです。

つまり、今回のケースの場合、

・生前に畑をそのまま譲渡や贈与をさせることはほぼ不可能。（農地転用をして譲渡する場合はまた別の話になります。）

・相続の際に遺言や遺産分割をして譲り受けることは可能。

ということになります。

いずれにしても市街化調整区域の農地はケースバイケースで判断しなければならないことも多く、不動産を生業にしている方でも得意不得意があります。

また様々な専門家が協力しなければならないことも多くあります。

当相談室では様々な専門家とのネットワークがございます。

厚木市内の市街化調整区域に農地をご所有のお客様、もしご不明点などございましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。