【ご相談】相続をしても、自宅や所有する不動産が共有にならない方法
【ご相談内容】
・厚木市内にマンションと土地を所有のお客様とその息子さん（2名の内1名、以下Aさん）からのご相談。
・高齢になり将来の相続のことを考えているが、絶縁状態の息子（ご相談者とは別、以下Bさん）にはなるべく相続分を渡したくない。
【ご提案】
・このまま自然体で相続が発生すると、マンションや土地に関してAさんもBさんもそれぞれ2分の1の権利がある為、不動産の共有状態になる可能性があることをご説明。
→処分等に際し、不自由になる可能性があり、不動産の共有状態を作ることは好ましくありません。
・そこで、遺言を利用し、遺留分を侵さない程度の相続分で2名が相続し、Bさんには現金を相続させる内容を提案。
→仮に財産全てをAさんに相続させるという遺言を作成したとしても、Bさんには「遺留分」がある為、相続財産を全く渡さないということは出来ません。しかし、2019年施行の民法改正で「遺留分減殺請求によって生ずる権利は金銭債権」となった為、不動産の共有関係が当然に生ずることが回避できます。
《不動産お悩み相談室より》
・相続に関しては「うちは資産があまりないから大丈夫」という方が「争続」になるケースが多いようです。当然に共有関係が生ずると、出て行ったはずの実家を兄弟で共有するということになります。住んでいるのは兄なのに、弟にもその2分の1の権利が有り・・・弟は売りたいが、兄は売りたくない・・・など憂いを生じます。
・うちは仲が良いから大丈夫、と思っていても、その子どもや孫の代になったらどうなるでしょうか？
色々な可能性を考えて、しっかりと将来を描きたいですね。
＜よくあるご質問＞土日はお休みですか？ → 土日も祝日も開所しています！
前回、LINEでのご相談は24時間365日受け付けております！というお知らせをさせて頂きました。
でもやっぱり電話や実際会って相談をしたい、というお客様からよくある御質問が、
「土日はお休みですか？」
というご質問です。
厚木市の不動産お悩み相談室は、「土日祝日も事務所を開いております」
厚木市の不動産お悩み相談室を共同運営している小沢商事株式会社は毎週水曜日、さがみ行政書士法人が毎週日曜日を原則としてお休みさせて頂いておりますが、相互に補完し合うことで土日祝日も直接ご来所頂いてのご相談が可能となっております。
土日しかお休みがない、ご家族揃って相談に行きたい、というお客様にもお気軽にお問い合わせを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。
【ご相談】後見人が選任されている共有者の土地を売却するには？
【ご相談内容】
・厚木市内にお住いのお客様からのご相談です。愛川町にまとまった土地を所有していますが、持分は2分の1。残りの2分の1はご相談者のお兄様が所有しています。
・お兄様は意思表示が困難な状態で、成年後見人が選任をされています。
【ご提案】
・今回の土地は居住用財産では無い為、成年後見人が選任されていても家庭裁判所の許可は必要がないはずでした。しかし、成年後見人である弁護士の意向により、事前に家庭裁判所への確認をすることになりました。
・確認の際、今回は居住用財産売却時と同程度の書類を家庭裁判所から求められ、2ヶ月もの時間をかけることになりました。追加資料も2度提出することになりました。
・売却価格の妥当性や近隣相場などの資料作成を担当すると共に、弁護士とも密に連携をとることで何とか売買契約することが出来ました。
《不動産お悩み相談室より》
・後見人が選任されている所有者の土地を売却する際は、居住用財産ではなくとも一応家庭裁判所に確認をするという後見人が増えています。恐らく、取引後の報告の際にその妥当性などに疑義を唱えられるのを避ける為と思われます。
・一方で、後見人による不祥事が多発していることもあるのか、家庭裁判所は資産の売却など財産を動かすことにかなり後ろ向きであるように感じられました。
・こうした場合でも関係者と密に連携し、しっかりとしたロジックの資料を作成することで資産の売却をすることができた事例となります。
＜よくあるご質問＞相談料はおいくらですか？ → 無料です！
最近、お陰様でこのホームページをご覧頂きお問い合わせを頂くことが増えて参りました。
そこで、最もよくあるご質問が・・・
「相談料はおいくらですか？」
というもの。
ご相談が終わった後に、「今日はいくらお支払すればよろしいですか？」というお客様もいらっしゃいます。
非常に有り難いお言葉なのですが・・・原則的にご相談料は無料となっています。
と申しますのも、費用や報酬を頂くときは必ず事前にお見積もりやせめて口頭でその概算をお伝えします。
ですので、ご相談の段階で費用が発生したり、報酬を頂いたりということは原則的にありません。
（相談に乗ってもらって本当に満足したから、とおっしゃって下さり、「どうしても気持ちだけ」とお支払い頂くお客様もいらっしゃいますが・・・）
来店されても、電話でも、LINEでも、これは共通の扱いです。
ということで、是非不動産関係のことでお悩みがございましたら、安心してお気軽にお問い合わせ下さい。
行政書士・宅建士・一級建築士といった「国家資格」を持つ専門家が厚木市最大級のネットワークを構築しています。
厚木市の不動産お悩み相談室では、「行政書士」「宅建士」「一級建築士」といった「国家資格」を持つ専門家がご相談をお受けしています。
（◯◯アドバイザーや◇◇相談士など名称はありがちですが、国が認定しているものではなくNPO法人等民間が任意に作っている資格も数多くありますのでお気を付け下さい。）
さらに、厚木市内を中心に多くの弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、社会保険労務士さんとビジネスネットワークを構築しています。
それ以外にも100社を超える様々な業種の企業とのパイプもあります。
ご相談の内容により、お客様のニーズにあった方をご紹介することも可能です。
過去のご紹介例：遺産分割が紛争化していたケース（弁護士さんをご紹介）・建物が老朽化していたケース（解体業者さんをご紹介）・遺品の整理が必要だったケース（リサイクル業者さんをご紹介）などなど。
ご紹介に関しては原則として無料です。（費用が必要な場合は必ずお見積もり等を提示させて頂きます。）
「誰に相談して良いか分らない。」
「どうやって解決したら良いのか分らない。」
「信頼できる業者さんを紹介して欲しい。」
このように何でも結構ですので、お気軽に 046-241-1089 までお問い合わせ下さい。
きっとお悩みが解決できると思います！
【ご相談】成年後見人がいる所有者の土地を売却したい。（共有者からのご相談）
【ご相談内容】
・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑（雑種地）となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。
・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。
【ご提案】
・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。
・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存（維持）するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。
・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。
・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。
《不動産お悩み相談室より》
・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。
・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。（成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。）
【ご相談】子どもがいないので、相続は揉めない？
【ご相談内容】
・お子様のいないご夫婦の奥様が急逝。
・相続人は子どもがいないのでご主人のみと思っていたが、奥様のご兄弟がたくさんいるのと、中には亡くなられている方もいるので困っている。
【ご提案】
・まずは奥様の資産状況を把握して、相続財産がどの程度あるのかを判明させなければなりません。さらに同時に、亡くなられている奥様のご兄弟の相続人を調べ、遺産分割協議の準備を進めました。
・今回の場合、奥様の相続財産は大半が金融資産でしたので、法定相続分通りに遺産分割を実施しました。
・さらに不動産等を所有するご主人の相続にも備える必要が出ていることをご提案させて頂きました。奥様の遺産分割協議の後には、ご主人が将来お亡くなりになられた場合に備えての遺言作成や、意思能力が失われた時に備えての任意後見契約を検討することになりました。
《不動産お悩み相談室より》
・自分には相続する子どもがいないので・・・と事前に準備をすることなくお亡くなりになると、配偶者と自身の兄弟が相続人になるケースがトラブルに発展することも多いようです。
・既に起きてしまった相続について後から対策をすることはできませんが、身近な人が相続で苦労した経験があったりすると、ご自身の相続についても考えるきっかけになるようです。ご自身の意思表示が明確にできる、お元気な時にしかできないことが多いことを知っておくことが大切です。
【ご相談】建物の所有者は父の母のお祖父さん！？
【ご相談内容】
・昨年亡くなった母親から相続した不動産について手続きをしたいというご相談がきっかけでした。
・亡くなった母親の所有する不動産の証明書には、あるはずの実家の建物登記がありませんでした。建物自体が未登記なのかも・・・と調査した結果、建物は相続人であるお客様よりも何代も前の名義のまま相続登記がされずに残っていたのでした。
【ご提案】
・まずは今回、相続人の確定の為に取得をした戸籍謄本等を遡り、建物についても相続権を保有する方がどれだけいるのか調査をしました。
・その結果、想定よりも多くの関係者がいることが判明しました。相続人のさらに相続人がいれば、全ての方に書面を貰わなければなりません。費用や時間もかかりますので、現在対応を協議中です。
《不動産お悩み相談室より》
・平成31年現在、不動産の相続登記は相続税の申告のように義務のあるものではなく、あくまで任意の制度となっています。それが所有者不明の土地問題、老朽化する空き家問題へと繋がり、問題化している背景から、義務化に向けた動きが出てきているのも事実です。
・いずれにしても相続登記はある時点で解決をしなければ、その問題を後世へと残すことになります。もちろん相続登記がされていなければ、売却など処分することもできません。いつかは必ずやらなければならないこととして、後回しをせずに登記手続きをすることをお勧めしております。
【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続
【ご相談内容】
・ご家族はご本人とお子様
・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有
・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配
・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。
・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。
【ご提案内容】
・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。
・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。
・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。
・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。