【ご相談】市街化調整区域の田んぼや畑を譲渡するには？
【ご相談内容】
- 厚木市内に畑をご所有のお客様からのご相談です。
- 高齢になったので畑が作れなくなってしまった。
- 代わりに作ってくれる親戚に畑を譲渡したい。
【ご提案】
大原則として、市街化調整区域の農地の所有権を移転させる場合、農地法第3条の許可が必要になります。
＜農地法第3条＞
- 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
例外規定もこの後の各号にあるのですが、恐らくほとんどケースの場合は例外規定に当たりません。
さらに農地法第3条の許可を受ける為には、下限面積要件という要件を満たさなければなりません。
＜加減面積要件＞
- 権利取得後の農地の経営面積が下限面積を超えていること。
- 経営面積とは、所有し耕作している農地と借り入れて耕作している農地から貸し付けている農地を差し引いた面積です。
- 厚木市では下限面積を25アールと定めています。
つまり、ざっくり申し上げて譲受人の方が元々畑を作っているような農家の方で無いと権利の移転が難しいのです。
今回のケースの場合、代わりに作ってくれる親戚の方は別のお仕事が専業で、畑や田んぼを所有している訳ではありませんので、農地法第3条の許可が下りる可能性は極めて低くなります。
但し、実はこの農地法第3条の許可は「相続」には適用になりません。
それは「相続」というものが被相続人（亡くなった人）の死亡により当然に発生する効力であり法律行為ではない、と解釈されているためです。
つまり、今回のケースの場合、
・生前に畑をそのまま譲渡や贈与をさせることはほぼ不可能。（農地転用をして譲渡する場合はまた別の話になります。）
・相続の際に遺言や遺産分割をして譲り受けることは可能。
ということになります。
いずれにしても市街化調整区域の農地はケースバイケースで判断しなければならないことも多く、不動産を生業にしている方でも得意不得意があります。
また様々な専門家が協力しなければならないことも多くあります。
当相談室では様々な専門家とのネットワークがございます。
厚木市内の市街化調整区域に農地をご所有のお客様、もしご不明点などございましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。
【ご相談】相続した空き家を売却、税金がお得になるかもしれません。
【ご相談内容】
- 厚木市内に相続をした土地建物（ご実家）をご所有のお客様からのご相談です。
- 土地の上には古い建物が建っていますが、お亡くなりになられた被相続人がお一人で住んでいました。
【ご提案】
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税務上の特例についてお話しさせて頂きました。
- 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
ちなみに、一定の要件というのが一番重要なのですが、まず最初に該当するかチェックをしたいのが以下の点です。
- 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
その上で、さらにその建物を耐震補強工事して売却する場合と解体・更地にして売却する場合とで要件や必要書類が少し変わってきます。
《不動産お悩み相談室より》
・税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的に確定申告をする場合などは提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
【ご相談】実家と現金のみのご相続、遺産分割がうまくいく方法は？
【ご相談内容】
- 厚木市内で相続が起きたお客様からのご相談です。
- ご実家の土地建物と現金をお客様と甥姪の3人で遺産分割予定。
- ご実家は自分が生まれ育った家なので出来れば自分が相続をしたい。
【ご提案】
・今回の法定相続分はお客様1/2、甥1/4、姪1/4となります。しかし、遺産分割協議により法定相続分に係わらず相続分を決めることが出来ます。そこで実務上のポイントは以下の通りとなります。
- 被相続人の遺言の有無を確認する。
- 被相続人が所有していた財産をまずは全て確認をする。
- 同時に他に相続人がいないか戸籍謄本などで確認をする。
・特に不動産に関しては法定相続分通りに共有をすると、のちに売買や賃貸をする際などの障害となることが考えられます。
→不動産の評価には固定資産税評価額や路線価など様々ですが、実勢価格を一つの基準にすることも遺産分割協議をする上でのトラブル防止となります。
《不動産お悩み相談室より》
・実勢価格に関してはやはり不動産屋さんがプロになりますので、「遺産分割をする上での実勢価格を知りたいのですが・・・」と相談されるのが良いでしょう。但し、売却等を前提としない査定には対応してくれない不動産屋さんもいますので、お悩みでしたらお気軽にお問い合わせ下さい。
【ご相談】遺産分割協議書に記載する不動産の情報は？
【ご相談内容】
- 厚木市内で相続に伴う遺産分割協議書作成のご依頼です。
- 被相続人の所有する不動産を固定資産税納税通知書で調べました。
- 相続人の方がおっしゃるには他にも所有している畑があるはず、とのこと。
【ご提案】
・被相続人の所有する不動産を全て調べるためには、固定資産税納税通知書では足りない場合があります。
→なぜなら固定資産税納税通知書に記載されている不動産は「固定資産税の課税がある不動産のみ」だからです。
・被相続人の所有する不動産の漏れを防ぐには「名寄せ帳」の取得が不可欠です。
→相続人やその代理人でも取得が可能ですので、一度市役所にお問い合わせをお願いします。
《不動産お悩み相談室より》
・遺産分割協議書に記載する資産を調べるのは手間と時間がかかります。不動産は名寄せ帳を取得すれば分かりますが、銀行口座等は本人でなければ分からないことも・・・
生前に整理をしておくことが必要かもしれません。
【ご相談】成年後見人がいる所有者の土地を売却したい。（共有者からのご相談）
【ご相談内容】
・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑（雑種地）となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。
・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。
【ご提案】
・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。
・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存（維持）するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。
・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。
・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。
《不動産お悩み相談室より》
・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。
・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。（成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。）
【ご相談】子どもがいないので、相続は揉めない？
【ご相談内容】
・お子様のいないご夫婦の奥様が急逝。
・相続人は子どもがいないのでご主人のみと思っていたが、奥様のご兄弟がたくさんいるのと、中には亡くなられている方もいるので困っている。
【ご提案】
・まずは奥様の資産状況を把握して、相続財産がどの程度あるのかを判明させなければなりません。さらに同時に、亡くなられている奥様のご兄弟の相続人を調べ、遺産分割協議の準備を進めました。
・今回の場合、奥様の相続財産は大半が金融資産でしたので、法定相続分通りに遺産分割を実施しました。
・さらに不動産等を所有するご主人の相続にも備える必要が出ていることをご提案させて頂きました。奥様の遺産分割協議の後には、ご主人が将来お亡くなりになられた場合に備えての遺言作成や、意思能力が失われた時に備えての任意後見契約を検討することになりました。
《不動産お悩み相談室より》
・自分には相続する子どもがいないので・・・と事前に準備をすることなくお亡くなりになると、配偶者と自身の兄弟が相続人になるケースがトラブルに発展することも多いようです。
・既に起きてしまった相続について後から対策をすることはできませんが、身近な人が相続で苦労した経験があったりすると、ご自身の相続についても考えるきっかけになるようです。ご自身の意思表示が明確にできる、お元気な時にしかできないことが多いことを知っておくことが大切です。
【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続
【ご相談内容】
・ご家族はご本人とお子様
・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有
・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配
・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。
・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。
【ご提案内容】
・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。
・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。
・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。
・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。