＜ご説明＞

第1種および第2種低層住居専用地域と第1種および第2種中高層住居専用地域では、隣地または道路の日照確保のため、建築物の高さを、北側隣地（道路）境界線上の一定の高さを起点とする斜線の範囲内に収めなくてはならない、という制限。

＜コメント＞

不動産の売買を行う際に重要事項説明というものを行うことは以前にも書きました

この北側斜線制限はその重要事項説明の際にも、説明事項として登場します

日照に関してはこうした法律で制限を付けることで、後々のトラブル防止などを図っているのでしょう。

市役所の建築指導課などに聞くと、具体的な制限の内容など教えてくれますよ

＜ご説明＞

ものごとが成り立つ前提になるもの。建築物では、建物の重さを地盤に伝えるために最下層に設ける構造部分のこと。

＜コメント＞

不動産における建物の構造はその価値を大きく決める要素の一つです。

特にその中でもこの基礎という部分は、建物の土台になる非常に重要な部分です

新築の一戸建てを建築する場合は、この基礎をチェックすることも出来ますが、建売住宅や中古の場合は注意が必要です

不動産を扱う営業マンは建物にも詳しい方が多いのですが、時には専門家のアドバイスも取り入れながら、検討することが大切です

＜ご説明＞

賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、賃貸物件の管理のために必要とされる費用のこと。

＜コメント＞

今日の賃貸物件における管理費というのは、明確に何に使われる、と決められているものではなく（もちろんその場合もあります）、単純にお家賃の一部のように考えられているケースが多いような気がします。

同じように共益費という名目の費用もあるのですが、これも同じです

ただ、どこが変わってくるかと言うと、礼金・敷金や更新料・仲介手数料の計算の際、管理費はこの計算に入りません。

従って、お家賃5万円の場合とお家賃4万円＋管理費1万円の場合、後者のほうが礼金・敷金や更新料・仲介手数料は少なくなります

お家賃と違い、管理費はチラシの片隅に書かれていたりすることが多いので、お気を付け下さい

＜ご説明＞

住宅ローンの返済方式の1つで、元金と利息を合計した返済額が一定になるタイプ。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になる。

＜コメント＞

元金均等返済と違い、最後まで返済額は変わりませんが、支払いの総額は多くなります

毎月の返済額に目がいきがちですが、この支払いの総額というのは長期の住宅ローンであれば少しの条件の違いでも大きく変わってきます

しっかりと確認の上、契約をしたいものです

＜ご説明＞

マンションやビルなどの建物の維持管理業務を受託して運営する会社。賃借人との折衝や家賃の出納などの賃貸経営に関する業務を家主から受託する賃貸不動産管理業を主に行っている場合は「賃貸管理会社」という。

＜コメント＞

管理会社というと、分譲マンションのイメージがありますが、賃貸経営の場合でもよくその名前が出てきます

メンテナンスという意味の管理だけではなく、家賃の入金管理や契約更新などの管理も含め、様々な管理形態があります

通常は包括的に請け負うケースが多いのですが、中にはメンテナンスは大家さんが直接行う場合などもあります

借主様にはなかなか分かりにくい場合もありますが、契約書の中に記載されている場合も多いので一度確認してみてはいかがでしょうか

＜ご説明＞

住宅ローンの返済方式の1つで、文字どおり、返済額に占める元金の金額が一定のタイプ。利息のみが変化する。

＜コメント＞

元金と利息を合計した返済額は、返済を始めた当初が高く、返済が進み元金が減ると当然にだんだん低くなります

利息を含めた返済総額は少なくなりますが、返済当初の負担が大きい為、元金均等返済を利用する住宅ローンはさほど多くありません

余談ですが、法人融資の場合は、逆にほとんどが元金均等返済のようです

詳しくは住宅ローンを取り扱う金融機関さんによっても異なりますので、お申込みなどの際にはしっかりと確認してみて下さい

＜ご説明＞

所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のこと。

＜コメント＞

弊社でも不動産の売買に伴う仮登記を設定することがあります

どうしても本登記の場合、登録免許税がそれなりの金額になりますので、一時的に短期間の場合などは仮登記で済ませるのです

第3者に対して対抗要件となることにあまり変わりはありませんし、仮登記と同時に本登記に必要な書類を受領していれば、いざというときも本登記に移行できます

いずれにしても、複雑な登記関係になる場合は、しっかりと事前に司法書士の先生との打ち合わせが必要ですね

＜ご説明＞

金銭債権を持つ人が、将来の強制執行ができなくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的に押さえておく手続きのこと。

＜コメント＞

不動産業をしていると、よく目にするのが税金関係の（仮）差し押さえです

差し押さえはようするに債務者が売却したり隠したりして財産が失われないように現状を維持しておくことが目的になります。

この差し押さえは登記することが出来るのですが、登記することで権利者は対外的にもその権利を主張できるようになります

すなわち、登記された不動産は所有者＝債務者以外の権利者がいる為、非常に価値が下がることとなります

税金のように公的な機関が設定したものでなければ、そこにトラブルが発生している懸念等も考えなければなりません

いずれにせよ、（仮）差し押さえの付いているような不動産を取引する場合は、相当の注意が必要なのです

＜ご説明＞

現在借りている住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに切り換えること。

＜コメント＞

ここのところ、低金利時代が続いていますので、住宅ローンの借り換えをお考えの方も多いようです

バブル期に借り入れをしたローンなどは6～8％など、今では信じられないような金利が付いている場合があります

当然、借り換えには金融機関さんによって様々な審査や条件があります

借り換えに関わる費用、金利格差によるメリット等、相談をすると計算してくれます

今一度、ご自分の住宅ローンを見直してみてはいかがですか

＜ご説明＞

分譲マンション・賃貸マンション・アパートなどで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。

＜コメント＞

土地の場合の角地と同じように、角部屋も通常より好まれる部屋であると言えます

集合住宅における生活音のお話は昨日書かせて頂きましたが、上下左右にお部屋が少ないほど、当然ながら音を気にする可能性が低くなります

また、日当たりに関しても、東南の角部屋であれば朝日が、西南の角部屋であれば夕日がお部屋に差し込みます

もし同じようなお値段、条件でしたら、基本的には角部屋をお勧めすることになると思います

＜ご説明＞

正面と側方に路線（道路）がある土地のこと。

＜コメント＞

一般的に土地の価値を決める際、大きなポイントになるのが「道路とへの接し方」です。

同じような面積や条件の土地の場合、道路に接する面が大きいほど価値が高くなります

道路に接しているということは、その土地への出入りが便利になる他、日当たり等にも大きく影響してきます

従ってこの角地というのは、そうではない土地に比べ、価値が高くなることが多いのです。

＜ご説明＞

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう（税額＝課税標準×税率）。

＜コメント＞

不動産の売買をする際、一般的には所得税や住民税が課税されます

ではその課税される税金は、どのように計算されるのでしょうか？

答えは「課税標準」に税率をかけるのです

よく勘違いされがちな、売買金額などが基準になるのではありません

この課税標準は固定資産税の評価証明書を取得することで知ることができますし、固定資産税の納税通知で毎年お知らせがきます

ちなみに厚木市ではこの評価証明書を公民館でも取得できますよ

（詳しい税額のご相談は、専門家の税理士さんにお聞きになられて下さい。）

＜ご説明＞

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」という。

＜コメント＞

ある建物の貸主さん、、、必ずしも所有者さんとは限りません

賃料の保証をしているような会社が、所有者さんから建物を１棟借りし、自らが貸主となって一般のお客様にご入居頂くケースなどがあります

この場合、元の所有者さんからみると不動産の「転貸」になりますので、通常は同意書のようなものを結んでいます。

この不動産の所有者＝貸主かどうかは、通常重要事項説明書に記載をされていますので、気になる方はチェックしてみて下さい

＜ご説明＞

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

＜コメント＞

瑕疵とは、取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことと言います。

例えば、中古住宅の売買であれば建物の土台が腐食していたり、壁の内部が錆びてボロボロだったりというケースのことを指します

この瑕疵担保責任は期限を定めて売買契約を行うことが多いのですが、 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定めることも合法です。

築年数の古いものであれば、こういった例外的な約束のものも多いのでしっかり確認をしましょう

＜ご説明＞

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

＜コメント＞

確認済証は受けなくても良い、というご意見をお持ちの方もいらっしゃるようですが、弊社では必ず受けることをお勧めしています

将来、その不動産（建物）を万が一売却をされることになったとき、確認済証のあるほうが売却がスムーズになったりするからです

ちなみにこの確認済証の再発行は出来ませんのでお気を付け下さい

（この場合でも、建築確認済であること・検査済であることの証明は発行してもらうことができます。）

＜ご説明＞

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。

＜コメント＞

不動産所得のあるオーナー様は通常この確定申告を行います

もちろん、確定申告や税金の専門家は税理士の先生になりますが、必要となる書類の中には年間の不動産の収支報告などがあります

弊社では不動産管理を行う物件の収支報告書を定期的に発行し、この確定申告にそのまま利用できる資料をお渡ししています

こうした資料作成も大切な業務の一つなのです

＜ご説明＞

建物内で火災が起きたときに、熱や煙をセンサーでキャッチして火災の発生を自動的に発見、警報を発する装置。2004年6月、一戸建てを含むすべての住宅に「住宅用防災機器（自動火災報知設備など）」の設置を義務付ける改正消防法が成立した。

＜コメント＞

この火災警報装置の設置に関しては、地方自治体によって義務化の時期が異なりますが、神奈川県は「平成23年6月1日」までとなっています。

もちろん厚木市も同じです。

設置場所などに関しては総務省消防庁のホームページをご覧下さい。

弊社でも賃貸物件のチェックをしていますが、法に則ってしっかり対応をしたいと思います。

＜ご説明＞

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。

＜コメント＞

週末の折り込み広告などに大手不動産会社さんが「売却物件、即日査定!!」などとチラシを入れていることがあります

大手さんなら、中小の不動産屋さんより高く見積もってくれるだろう、という考えもあるかもしれませんが、決してそうではありません

むしろ不動産の取引価額を算定する際には、過去の取引事例などを用いることが大半の為、大きな金額の差が出ることは少ないかと思います

これだけの情報化社会ですから、情報量の差も大手と中小の差がかなり縮まっているのが現状です

ましては、お客様の大切なご資産ですから、いくらで売り出しをするかはお客様が決められることなのです

だからこそ、不動産を売却する不動産屋さんをお選び頂くときは、売却での注意点やかかる費用ををしっかり説明してくれる会社を選んで欲しいのです

「私の不動産、大手さんで○○万円で売れるって言われたんだけど・・・」

というご相談を受けたものの、実測の説明はされていないし、水道引き込みの調査もされていない、なんてことがよくあります

大切なご資産、しっかりとした判断をオススメします

＜ご説明＞

手付金の性格の1つ。売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。

＜コメント＞

不動産の売買の際、大半のケースで手付金と言われる契約時に授受される金銭が発生します

そして、通常その契約書内には、この手付金の扱いを定めた条文が含まれています

さらに言えば、その条文はほとんどの場合、この解約手付のことを指しています

売買契約の際、売買代金全額の授受、所有権移転を同時にする場合でなければ、「契約（手付金授受）→残りの売買代金決済・所有権移転」と時間的なブランクが発生します。

その間、測量など再調査を行ったり、資金の調達があったりするのですが、様々な事情で売買が出来なくなった際、この解約手付の約束を適用するのです

当然、売買契約をすれば、私たち営業マンは最後までその成立に奔走しますが、どうしても、という時に備えて、このような約束事があるのです

＜ご説明＞

売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻すことができる制度。

＜コメント＞

かつて金銭の貸借を行う際に、この買い戻しという手法をご提案したことがあります

買い戻し特約に伴う登記制度もありますので、登記した場合は第3者に対しても対抗することが出来るようになります

通常の不動産取引の中では頻繁にあるものでは無いかと思いますが、それだけに専門家との相談が肝要です。

＜ご説明＞

建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすること。

＜コメント＞

ある一定の面積を超える土地や市街化調整区域の形質変更など、様々な場面でこの開発行為が必要になる場合があります

もちろん、設計士さんなどの専門家と協力して、「商品」としてしっかり法に則った取引ができるようにすることが必要です

＜ご説明＞

住宅などの敷地内で、建物の周りに作られる塀や生け垣、門扉、車庫、庭、アプローチなどのこと。植栽も含まれる。エクステリアと同様の意味。

＜コメント＞

建売の住宅などでは、この外構の工事が別料金になっていたりするケースがよく有ります。

建築条件付きの売地でも坪単価の参考金額の中に、外構工事の料金が含まれていなかったりということも

隣地との境界や、防犯面でもこの外構というのは非常に大切なもの。

弊社では建設業の免許も取得し、過去に外構工事を自社施工でかなりの件数やらせて頂きました。

素朴な疑問など何かございましたらお気軽にご連絡下さい

＜ご説明＞

中古マンションや一戸建てを販売する時、賃貸マンション、アパートの入居募集の手法のひとつ。あらかじめ部屋を空けておき、ご案内し易い状態にしておくこと。

＜コメント＞

土日の新聞折り込みなどで「今週末オープンルーム!!」という文字を目にされる方も多いのではないでしょうか。

売買がメインの仲間に聞くと、最近では営業マンに案内される煩わしさを感じる方も多いようです

同じように土地の販売でよく用いられる「現地販売会」というのもあります

これは販売する土地にテントなどを立て、見学希望のお客様をお待ちするというもの

「ご来場プレゼント!!」などと企画し、大きな分譲地では頻繁に行われることもありますね。

なかなか不況で難しいですから、各社色々なことを考え、何とかお客様を呼ぼうとしているんですね

＜ご説明＞

小作料を支払って、他人の土地で耕作や牧畜などを行なえる物権。

＜コメント＞

今はだいぶ少なくなった「永小作権」ですが、厚木市も農業のさかんな地域でしたので、昔は数多く存在していました

逆に、今日で新規設定されることは殆ど無いと言っても良いのではないでしょうか

ちなみに弊社では過去に残ってしまっていた「永小作権」を解除するという仕事をさせて頂きました

土地の先代所有者様の設定したものであったり、権利を保有する側も相続が起きていたりと、まずは事実関係の確認からスタートしました

それでも、「解決できない問題は無い」を合言葉に、無事円満に終了

同じようなお悩みをお持ちのお客様、是非一度ご相談下さい

＜ご説明＞

売買契約時の物件所有者。不動産会社のケースもある。

＜コメント＞

当たり前のことではありますが、不動産売買の際、売る側の方を売主と言います

物件所有者＝売主となるわけですが、これを確認する方法が登記簿謄本等になります。

通常のケースですと、所有権移転の登記を司法書士の先生に依頼することになりますので、決済の当日必ず登記簿謄本等で確認をします

また、ご説明にもある通り、不動産屋さんが売主の場合もあります

これは例えば大きな土地を不動産屋さんが仕入れ、区画を分けるような造成を行い、販売するケースがこれに該当します。

これはどうなの？というご質問などあればお気軽にどうぞ

＜ご説明＞

主に衣類などの収納用スペースで中に人が入って物品の出し入れができる納戸の一種。

＜コメント＞

このウォークインクローゼットのある物件は、売買はともかく賃貸の場合さほど多くはありません

その分、比較的人気も高く、お若い方や新婚さんなどには好まれる傾向にあります

弊社でも厚木市岡田にウォークインクローゼット付きの物件があります

ちょっと分かりにくいかもしれませんが、ウォークインクローゼットの写真です。

内見はお気軽にご連絡下さい

＜ご説明＞

不動産売買契約や工事請負契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税されるもの。契約書1通ごとに所定の印紙をはりつけて、消印することで納税する。

＜コメント＞

弊社は不動産業の他、建設工事業の免許も取得しています。

土木工事を行う際なども含め、契約書には印紙が必要で頻繁に使いますね

金額の大小はありますが、これが無ければ立派な脱税です・・・

＜ご説明＞

不動産の売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に損害賠償を請求できるもの。売主が宅建業者で買主が個人の場合は、賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならない。

＜コメント＞

不動産の売買では通常の場合、契約書そして重要事項説明書内にこの違約金の条文が存在します。

違約金の総額は契約によって異なりますが、上記の通り宅建業者が売主の場合は制限があります。

ただ、不動産の取引の際には違約金が発生するような事態にならないよう、スムーズに行われるのが一番なのですが

＜ご説明＞

媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるリスクがある。

＜コメント＞

不動産の売買でも賃貸でも、この媒介契約が存在します。

一般媒介契約では、物件への申込の有無など契約をした業者さんからの問い合わせに対応をしたり、依頼主として動く部分が多くなるのが一般的です。

もちろん弊社でも一般媒介契約でのご依頼も承っております

＜ご説明＞

幅員が４m以上の私道で、かつ、一定の技術的水準に適合しており、特定行政庁(都道府県知事や市町村長)が建築基準法上の道路として認可したもの。

＜コメント＞

不動産を選ぶ時の大きなポイントに道路付けがあります。

その不動産の価値が大きく変わることはもちろんですが、その状況によっては再建築の出来ない物件なども存在します。

売買契約の際、重要事項説明には必ず入る項目ですので、しっかりと確認しましょう。