【せ】専任媒介契約
＜ご説明＞
媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。自己発見取引は可能。
＜コメント＞
一般媒介契約同様、不動産取引の上では非常に多くみられる媒介契約です
売買でも賃貸でも同様の媒介契約があります。
他社への依頼が出来なくなる分、契約期間が3ヶ月に限られていることや、報告義務が不動産業者には課されます
いずれにせよ、「他社に取られない」という意味で、大手不動産会社ではまずこの専任媒介を取ることを目標に営業をするケースもあるようです
【せ】専任専属媒介契約
＜ご説明＞
専任媒介契約のバリエーションの一種で、依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。契約期間は3か月以内。
＜コメント＞
一番のポイントは、その不動産の取引相手を自分で見つけても、契約することが制限されることです
逆に言えば、不動産屋さんにとって優位な契約と言えるかもしれません
この専任専属媒介契約を結ぶ際には、しっかりと説明を受け、検討をした上で行うようにしましょう
【せ】セットバック
＜ご説明＞
二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。
＜コメント＞
土地に接する道路の幅員が4m満たない時にこのセットバックが必要となります
このセットバックが必要な場合、広告には大半のケースで表示がされています
それは、セットバックした土地には建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁も作ることが出来ないというマイナスがある為です
どの不動産屋さんもしっかりと表示はしているかと思いますが、十分お気を付け下さい
【せ】接道義務
＜ご説明＞
都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。
＜コメント＞
その土地の価値を決める、といっても過言ではないほどこの道路への接道義務というのは重要です
というのもこの接道義務が満たされなければ土地に建築物が建たない＝用途が限られた土地となってしまうからです
従って不動産屋さんとしてもこの接道がどうなっているかというのは、非常に入念に調べる部分なのです
またその接している道路自体も建築基準法上の道路なのか、といった部分も要チェックとなります
【す】スケルトン
＜ご説明＞
マンションのような集合住宅の建物を、スケルトン（骨組）とインフィル（内装等）に分けて、スケルトン部分だけを賃貸する方式のこと。インフィルは、スケルトンの賃借人が自らの負担で造って所有する。
＜コメント＞
貸店舗などの場合、よくこのスケルトンという名前を聞くことがあります
賃貸する空間には何もなく、造作は賃借人が行い、また退去時にも原則的にまた何もない状態にして返却してもらいます
このスケルトンに対して居抜きという言葉もありますが、これは前賃借人が残したテーブルや椅子などをそのまま利用する形での賃貸になります
スケルトンの場合、自分の好みの内装に出来る分、初期コストがかさむことになります
【し】譲渡所得
＜ご説明＞
資産を譲渡した時に得られた利益のこと。不動産などの売却（譲渡）価格そのものではなく、そこから一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」という。
＜コメント＞
不動産を売却する際には、売買代金そのものが手取りの収入になるとは限りません
不動産屋さんへの手数料や登記料など諸費用が必要になるからです
そこで忘れてはいけないのがこの譲渡所得のお話。
不動産の売却によって利益が生じた場合、税金が課せられることがあるのです
これは居住用の財産を売却したのか、所有していた期間の長さなど様々な要素によって控除されたりすることもあります
ケースバイケースですので、詳しくは不動産屋さんもしくは税理士さんにご相談すると良いかもしれません
【し】重要事項説明
＜ご説明＞
不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。
＜コメント＞
売買の場合でも、賃貸の場合でも同様に契約書と同じく非常に大切なのがこの重要事項説明（書）です
不動産屋さん（宅地建物取引業者）には必ずこの重要事項が義務付けられており、実務上も後々のトラブルを未然に防ぐことができます
重要事項説明（書）には最後に説明を受けた旨の署名捺印が必要となり、お客様にご記入いただきます
この重要事項説明が漏れていたりすると、トラブルの元になるばかりでなく、不動産屋さんに対してペナルティが発生することもあるのです
いずれにしても、しっかりと記載事項を確認して、分からない部分の無いようにしなければなりません
【し】住宅ローン控除
＜ご説明＞
マイホームの取得や改修で住宅ローンを利用した場合に、ローン残高に応じて一定の所得税・住民税を控除する制度。
＜コメント＞
住宅ローン控除に関しては、財務省のホームページに細かく掲載されています
金融機関の住宅ローン担当者や、税理士の先生にお聞きしたり、直接税務署に相談すれば具体的な話が聞けると思います
税金に関しては、毎年のように法律が変わったり、時限立法だったりしますので、私たち不動産業者もその時々で専門家の意見を聞くようにしています
【し】修繕特約
＜ご説明＞
賃貸借契約の中に付帯的に盛り込まれることがある特約の一つ。入居中に生じた損耗や故障などについて、一定の範囲内の修繕を借主の負担にすることを定めたもの。
＜コメント＞
アパートやマンションなど居住用のお部屋を賃貸したことのある方なら目にしたことがあるかもしれません
契約書の最後の方に、修繕内容とその金額などが記載されていることがあります
この修繕特約は争いの多い部分でもありますが、賃借人がこの義務について認識し、義務負担の意思表示をしたと確認された場合、有効とされるケースも多くあります。
いずれにしても、入居時には毎月のお家賃や敷金礼金だけではなく、退去時の費用等に関してもしっかりと確認をしましょう
【し】地盤改良
＜ご説明＞
軟弱地盤の支持力を増したり、沈下を抑えるために、セメント系の固化剤と土を混合・かくはんして固めることによって地盤自体の強度を高めること。
＜コメント＞
建物の土台である基礎は、ある程度土地の強度がないとしっかり地盤に固定することができません
そこで、事前にこの地盤の調査を行い、軟弱な地盤であることが判明した場合行われるのがこの地盤改良工事です
そもそも、この地盤改良工事に関しては、必要なのか不必要なのかも踏まえて、
専門業者さんなどに調べてもらうのが良いでしょう
地盤改良工事は数十万円になることもありますので、しっかりとした判断が必要です
【し】私道負担
＜ご説明＞
土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。
＜コメント＞
前面道路が共有になっているケース等、土地の面積には私道の面積が含まれることがあります
多くの場合には、「私道負担○○㎡」などと言った表記がされていますが、契約時にはしっかりと確認をしましょう
道路の問題はその土地の価値を決めかねませんので、細心の注意が必要です
【し】敷金
＜ご説明＞
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。
＜コメント＞
厚木市辺りですと、２ヵ月分程度が標準の敷金になります。
ただ、最近では大手企業さんのみならず、地元の不動産屋さんでも「敷金、礼金ゼロ≒ゼロゼロ物件」にして募集していることがあります
家賃滞納やリフォーム費用増加のリスクよりも、空き室による収入減少のリスクを重要と考える大家さんが増えているのでしょう
それだけ今の不動産賃貸市場が厳しいものであることが分かりますね・・・
【し】市街化調整区域
＜ご説明＞
都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。
＜コメント＞
市街化区域に対して、この市街化調整区域は原則として開発出来ない≒建物の建たない地域になります
但し、幹線道路沿いであったり、昔から建物が経っていた場合など、様々な条件を充足することで開発が許可される場合もあります
具体的には個別の案件によって変わってきますので差し控えますが、ご相談頂ければ調査などさせて頂きます
【し】市街化区域
＜ご説明＞
都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域。
＜コメント＞
ざっくり言えば、建物が建つ地域です。（もちろん他の条件も備えなければなりませんが）
市街化区域であれば、用途地域が定められ、そこにどんな建物が建てられるかが決まっていきます
この市街化区域にされれば、いずれ生活インフラの整備にくわえ、土地区画整理や市街地再開発などが行われていくことになります
【さ】更地
＜ご説明＞
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。
＜コメント＞
「更地条件」などという言葉をお聞きになられたことがありますでしょうか
宅地を購入する場合、新築をその後お考えの方は更地の状態であればすぐに建築に入ることが可能です
一方、建物が建っている場合は、購入者にとってその建物に価値があれば良いのですが、そうでない場合は解体する必要が出てきてしまいます
更地か更地ではないか、によって、その購入者の考え方によって不動産の価値も変わってくる、というお話でした
【さ】差押
＜ご説明＞
国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続き。
＜コメント＞
ご説明にもあるとおり、この差押はもちろん不動産にも適用されることがあります
差押をされると、不動産の場合は登記簿謄本に掲載されることになりますので、著しくその価値を落とすことになります
一般的にはこういった物件はなかなか取引されません。。。
一度差押を受けてしまうと、そこから通常の状態に戻すのは手間もお金もかかりますので、お気を付け下さい
【さ】再建築不可
＜ご説明＞
建替えや増改築ができない状態であることをいう。例えば、接道義務を満たしていない敷地、既存不適格建築物はいずれも再建築不可である。
＜コメント＞
不動産の売買物件を検索していると、リーズナブルな中古の戸建てを目にすることがあります
他の同じような条件の売買物件や相場と比べて、どう考えても安い・・・
そんな時はこの再建築不可となっていないかを確認しましょう
再建築不可の場合、実質的の現在の建物が使えなくなってしまうと、その土地の利用価値が著しく落ちるのが大半です
中には投資物件として購入を検討する方もいらっしゃいますが、その場合は利回りを重視しての投資となりますね