レオパレスが復活！？債務超過を解消したがツケはオーナーに・・・
今月16日に22年3月期の連結決算を発表したレオパレス・・・
なんと債務超過を解消し、V字回復をしました！
「経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス２１は１６日、負債が資産を上回る状態を指す「債務超過」が２０２２年３月末時点で解消されたと発表した。３月末時点での自己資本が１０億円となり、２１年３月末の８４億円のマイナスから大幅に改善した。」
（2022/05/16 読売新聞）
とレオパレスの株主さんには嬉しいニュースかもしれませんが、果たしてレオパレスオーナーにとってはどうなのでしょうか？
この黒字化の理由、一つは入居率の改善だそうで。
かねてから損益分岐とされていた入居率80％をコロナの感染状況緩和により上回ってきました。
そしてもう一つの大きな理由。
そうです、想像されていました物件オーナーに支払うサブリース費用（家賃）の削減です。
物件オーナーからしてみれば、全部解約されるのなら何とかローン返済金額以上を維持して継続しようという方もいらっしゃるそうです。
しかし何のためにレオパレスでアパート建てて、賃貸経営を始めたのでしょうか？
継続も地獄、解約も地獄、そんな展開にならないことを祈ります・・・
レオパレス最新情報 さらにアパートからの退去が進む？
レオパレスの最新情報です。
どうやらレオパレスのアパートから退去をする方が増えているようです。
普段は他の不動産屋が管理するアパートやマンションにエンドユーザーを紹介することが無いレオパレスが、自社のアパートから退去をする方を客付けしています。
つまり、レオパレスのアパートから退去をするのに、次の入居先として同じような物件をレオパレスが探しているのです。
これって変ですよね？
レオパレスは自社のアパートから退去をするなら、またレオパレスのアパートへ、という囲い込みをしてきました。
でもそれが出来ない。
・・・ここでピンと来た方もいらっしゃるかもしれませんが、そうです、実はこれ建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいないことがひとつの理由なのです。
全てではないと思いますが、違反や不備の状態のアパートに我慢できず（普通は出来ないと思いますが）退去をするという入居者に、どうやらレオパレスが補償をしているようです。
補償額を把握するために、レオパレスは自社のアパートから退去をする方の次の行き先を探しているのです。
つまり、レオパレスとしては
- 建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいない
- 違反や不備の状態のアパートから退去されてしまう
- 退去の際に補償を求められる
- 空室率が高まっていく
という悪循環に陥っています。いわば敗戦処理をずっとしている状態。
いよいよこの1~3月の引っ越しシーズンを超えて、レオパレス全体としての入居率がどうなるか注目です。
過去のブログでも言及していますが、いよいよ一括借り上げをしているオーナーとレオパレスとの建物賃貸借条件の見直し（賃料の減額）や解除が春から本格化するでしょう。
レオパレスのオーナーさんは蓋を開けたら、空室だらけのアパートが残った、とならないように注意しておきたいですね。
大学入学と共に初めての一人暮らし、お部屋を探す際にはご注意を！！
厚木市内にも神奈川工科大学や東京工芸大学厚木キャンパス、東京農業大学、松蔭大学、湘北短期大学と多くの大学短大があります。
1月から3月にかけてはその新入生さんのお一人暮らしに向けたアパートマンションなどのお部屋探しをされる方が多いと思います。
ここ近年、そんな学生さんからあったご相談、お悩みをご紹介させて頂きます。
- 紹介されたアパートがものすごく通学しにくい立地だった。
ポータルサイトを見て問い合わせをした物件が、実は大学から直線距離では近いものの実は電車とバスに乗り継がないと通学できない物件でした。
残念ながら、賃貸仲介のみをメインにしている不動産屋さんの中には、「とにかく申し込みが取れればよい」という会社も数多くあります。
- 入居したアパートの管理会社が紹介してくれた不動産屋さんと違い、非常に対応が悪かった。
不動産屋さんには「仲介」「管理」といったジャンルがあり、「仲介」だけを手掛ける不動産屋さんからアパートやマンションを紹介されると、実はその物件の管理は全然違う不動産屋さんが行っているということがあります。
つまり、お申込みから契約まではその「仲介」不動産屋さんで行うのですが、入居後は「仲介」不動産屋さんは何もしてくれません。
契約して手数料を貰ってしまえばこっちのもの、あとは何かあったら「管理」している不動産屋に言って下さい、となる訳です。
- 寮に入ったら、門限や食事の時間の制限で困った。
食事が付いていて、管理人さんもいて・・・と生活に便利だと思って学生寮に入りましたが、色々と制限に困って途中で退寮するというケースは本当に多いです。
門限、食事、お風呂と時間的な制限があることは学生生活でもそうですが、バイトや友人と出かける際にも大きな悩みになります。
アパートやマンションの一人暮らしの方が光熱費や食事代がかかって割高・・・と思われるかもしれませんが、時間や制限を考えると本当にそうでしょうか？
と、ごく一部ですがご紹介させて頂きました。
せっかくの人生初の一人暮らしです。
厚木市に引っ越すなら、気分よく引っ越して頂きたいですね。
レオパレスが家賃減額交渉の開始を発表。
「賃貸アパート大手のレオパレス２１は２１日、物件のオーナーに支払いを保証している家賃について、令和３年春以降に更新時期を迎える物件で順次、減額交渉を行う方針を明らかにした。多くの物件が対象となる見込みで、減額にはオーナーの反発も予想されるが、実現すれば施工不良問題で落ち込んだ業績の改善につながる可能性がある。」（2020.12.22産経新聞）
レオパレスの業績改善につながるという事は、オーナーの業績悪化につながるという事かと・・・
厚木市内でも多くのレオパレス物件がありますが、かなりの空室があるようです。
コロナ禍での法人契約や外国籍の入居者が減っているインパクトは小さく無いようで。
令和3年春から始まる家賃減額交渉に備えて、レオパレスのオーナーさんは心の準備をしたほうが良いかと思います。
まずは、ご自身のアパートがどのくらい埋まっているのか、把握してみてはいかがでしょうか？
駐車場やアパート、マンションに設置される不動産会社の看板について
先日、お客さまからお受けしたご相談の中での会話でのこと。
「賃貸物件に設置される管理会社の看板は有料なんですよね？」
・・・結構、驚きました。
駐車場やアパート、マンションを管理する不動産屋さんが、現地に「入居者募集」や「管理」といった看板を設置することはよくありますが、その費用をオーナーさんに請求する会社があるようです。
正直、こういう不動産会社さんでは、これからの管理や入居者募集に不安を覚えます。
広告費やチラシ代など宣伝費用が別で請求されるかもしれません。
確かに状況によっては、特別な費用がかかることもあります。
ただ、本来こうした費用は管理業務の一環、入居者募集業務の一環であると考えます。
なぜなら、こうした看板を出すことで「得」をするのは不動産会社なのですから。
またこうした看板が老朽化し、内容が消えかかっていたり、汚れている場合も要注意です。
それだけ貴方の所有するアパートやマンションに興味が無いということかもしれません。
見逃しがちなこういう部分もお付き合いする不動産屋さんを選ぶ一つの判断材料にしてみてはいかがでしょう？
学生さんの一人暮らし用アパート、マンションを探す際の注意点
厚木市内には、神奈川工科大学・東京工芸大学・松蔭大学・東京農業大学・湘北短期大学と多くの大学が存在しています。
これからの時期、非常に多いのが2020年4月からご入学の新入生さんの一人暮らし先のご相談です。
アパートやマンション、その大学周辺に数多くあるのはもちろんです。
が、ご注意下さい！
賃貸仲介をメインにやっている会社が仲介する際、一人暮らしのし易さや通学の利便性ではなく、広告料と言われるより収益の上がる物件を優先的に紹介しているケースがあるようです。
毎年相談をお受けして、「この距離を通学しようと思ってたんですか？」と驚くことがあります。
優先すべきは当然ですが、住む方のことを考えて、通学や生活のしやすい場所を選ぶことです。
残念ながら自分たちの利益優先する不動産屋がいることも事実ですので、、、お気をつけて頂ければと思います。
さぁ、いよいよ不動産業界繁忙期のスタートです！
アパートやマンション、戸建てなど厚木市内に不動産をお持ちのオーナー様、空き部屋対策や繁忙期に向けた準備はいかがですか？
2020年、お正月ムードも終わり、いよいよ不動産業界は繁忙期を迎えます。
感覚的にはファミリー向けに関しては繁忙期だから急に忙しくなる・・・ということは無いように感じますが、学生さん向けに関しては1年で一番忙しい時期になります。
特に厚木市内は神奈川工科大学、東京工芸大学、東京農業大学、松蔭大学、湘北短大と5つの学校がありますので、部屋の出入りも非常に激しくなります。
その出入りのタイミングをしっかりとらえ、新入生さんの入居募集をすることが一つのポイントです。
所有しているアパートやマンションの空き状況、空き予定を把握して、不動産屋さんと早め早めの対策・準備をしましょう！
学生さんのお一人暮らし向けアパートをお探しのお客様へ
厚木市内には東京工芸大学、神奈川工科大学、松蔭大学、東京農業大学、湘北短期大学と多くの大学があります。
そして秋から春にかけて、県外から初めてのお一人暮らしをするために、アパートやマンションを探す新入生さんも多いと思います。
そこで、過去にあった相談・トラブル案件の中で、最もお伝えしたいことをお知らせしておきます。
それは、
・お住まいとなるアパート、マンションが通学に適する立地にあるか確認を！
です。
インターネットで集客をして、案内したらとにかく物件を決めるまで帰さない、という賃貸仲介をメインとする不動産屋さんが残念ながら存在します。
そしてそんな不動産屋さんにありがちなのが、県外から来る土地勘の無いお客様に通学に適した物件を紹介するよりも、オーナーからの広告料※が貰え、担当者の成績が上がるアパート、マンションを最優先で案内をすることです。
※広告料とは仲介手数料とは別に、契約が決まるとその物件のオーナーから支払われる報酬です。名目上、広告料や紹介料と呼ばれることが多いです。
アパートやマンションをお選びの際は、しっかりとご自身でも立地を確認、その通われる大学の周辺をよく知っている不動産屋さんを探したりと入学してから後悔をしないように気を付けてください。
また、申し込みをする前に、キャンセル料や申込金の有無を確認して下さい。これも多く質問されますが、申込金やキャンセル料が賃貸借契約前に必要になることは通常ではありません！その不動産会社独自のルールが出来ているだけです。
お申込書を書く前、お金を渡す前には冷静になって一度確認をしましょう。
厚木市に新しく住む全ての学生さんが快適な一人暮らしが出来ることを願っております。
【LINEなら24時間365日】本当に何でもお気軽にご相談下さい。
こんなことで相談して良いのか分からない・・・
そう考えている時間があれば、もう「厚木市の不動産お悩み相談室」までご相談下さい。
特に「誰に相談したら良いか、どんな相談したら良いか分からない」というお客様も多いのですが、まずは一度ご連絡下さい。
お気軽にご相談頂けるように、厚木市の不動産お悩み相談室ではLINE公式アカウントを開設しております！
↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。
24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）
・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。
・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。
・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。
・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。
・弁護士さんや司法書士さんなど専門家相談したいけど、誰に相談したら良いか、どうすればよいか分からない。
などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v
アパート・マンションの空き部屋でお困りのオーナー様へ
アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。
そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。
それは、
『当たり前のことを当たり前にやっているか？』
です。
・レインズやアットホームへの掲載
・チラシの作成
などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん！」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・
意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。
これではどんなに待っても満室にはなりません。
当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。
空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。
（ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。）
行政書士・宅建士・一級建築士といった「国家資格」を持つ専門家が厚木市最大級のネットワークを構築しています。
厚木市の不動産お悩み相談室では、「行政書士」「宅建士」「一級建築士」といった「国家資格」を持つ専門家がご相談をお受けしています。
（◯◯アドバイザーや◇◇相談士など名称はありがちですが、国が認定しているものではなくNPO法人等民間が任意に作っている資格も数多くありますのでお気を付け下さい。）
さらに、厚木市内を中心に多くの弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、社会保険労務士さんとビジネスネットワークを構築しています。
それ以外にも100社を超える様々な業種の企業とのパイプもあります。
ご相談の内容により、お客様のニーズにあった方をご紹介することも可能です。
過去のご紹介例：遺産分割が紛争化していたケース（弁護士さんをご紹介）・建物が老朽化していたケース（解体業者さんをご紹介）・遺品の整理が必要だったケース（リサイクル業者さんをご紹介）などなど。
ご紹介に関しては原則として無料です。（費用が必要な場合は必ずお見積もり等を提示させて頂きます。）
「誰に相談して良いか分らない。」
「どうやって解決したら良いのか分らない。」
「信頼できる業者さんを紹介して欲しい。」
このように何でも結構ですので、お気軽に 046-241-1089 までお問い合わせ下さい。
きっとお悩みが解決できると思います！
【ご相談】アパートの8割が空室、どうしたら良いか分からない。
【ご相談内容】
・厚木市内にアパートを複数ご所有のお客様。従来から依頼をしていた不動産会社があるが、アパートの空室が埋まらない状態で放置されてしまっている。空室率が8割のアパートも有り。
・部屋の中には退室後そのままになっている部屋もある。しかし、リフォームをするのにもどこから手をつけて良いか分からない。
【ご提案】
・まずはそもそも現在空室になっているアパートの募集が、インターネットのポータルサイトやレインズでされているかを確認しました。（意外とこの募集自体がされていないことが多いのです。当たり前ですが、募集をされていなければ入居が決まるわけもありません。）今回の場合も、一部では募集をされていたものの、エンドユーザーの目に届く媒体での募集が不足していました。
・次にその募集条件を見直しました。これは周辺の賃料相場等に合わせて、募集条件が乖離していないかのチェックをしたり、エンドユーザーの興味を引く、目玉となる条件を付け加えたりというものです。
・退去後そのままになっている部屋を全てチェックし、リフォーム内容を一覧に作成しました。その中で優先順位の高いもの、そうで無いものを仕分けし、オーナー様にご提案させて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産管理会社が入居者募集をしっかりしていないのにはどこかに理由があります。端的に言ってしまえば、その物件を募集しても会社にメリット（利益）が無ければやりませんし、手間のかかる物件は後回しになります。特に、リフォームを受注できなかったり、賃貸条件の見直しをしてくれないオーナーの優先順位は下がっていきます。
・一方で、どこのリフォームが必要で、どのような賃貸条件の見直しをしなければならないのか、その提案を不動産管理会社側からしていないケースも多いようです。円滑で安定的な賃貸経営を目指すにはひとつひとつのアパートやマンションをしっかりと把握し、課題を解決する提案をしてくれるような不動産管理会社と太いパイプを作ることが重要なのです。
【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい
【ご相談内容】
・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。
・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。
【ご提案】
・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。
・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。
《不動産お悩み相談室より》
・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。
・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい（家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため）と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。