【ご相談】建物の所有者は父の母のお祖父さん！？

【ご相談内容】

・昨年亡くなった母親から相続した不動産について手続きをしたいというご相談がきっかけでした。

・亡くなった母親の所有する不動産の証明書には、あるはずの実家の建物登記がありませんでした。建物自体が未登記なのかも・・・と調査した結果、建物は相続人であるお客様よりも何代も前の名義のまま相続登記がされずに残っていたのでした。

【ご提案】

・まずは今回、相続人の確定の為に取得をした戸籍謄本等を遡り、建物についても相続権を保有する方がどれだけいるのか調査をしました。

・その結果、想定よりも多くの関係者がいることが判明しました。相続人のさらに相続人がいれば、全ての方に書面を貰わなければなりません。費用や時間もかかりますので、現在対応を協議中です。

《不動産お悩み相談室より》

・平成31年現在、不動産の相続登記は相続税の申告のように義務のあるものではなく、あくまで任意の制度となっています。それが所有者不明の土地問題、老朽化する空き家問題へと繋がり、問題化している背景から、義務化に向けた動きが出てきているのも事実です。

・いずれにしても相続登記はある時点で解決をしなければ、その問題を後世へと残すことになります。もちろん相続登記がされていなければ、売却など処分することもできません。いつかは必ずやらなければならないこととして、後回しをせずに登記手続きをすることをお勧めしております。

【ご相談】お父様から相続した土地建物を売却したい

【ご相談内容】

・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。

【ご提案】

・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。

・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。

・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。

【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値

【ご相談内容】

・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。

【ご提案】

・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。

・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。

→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。

・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。

・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。

・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。

・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。

【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中

【ご相談内容】

・厚木市三田にある土地の売却依頼。

・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。

・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。

【ご提案】

・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。（そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題）

・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。

・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。

・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。

《不動産お悩み相談室より》

・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。

・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。

・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。

【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続

【ご相談内容】

・ご家族はご本人とお子様

・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有

・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配

・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。

・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。

【ご提案内容】

・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。

・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。

・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。

・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。

厚木市の不動産お悩み相談室リニューアルオープン！

この度、厚木市の不動産お悩み相談室をリニューアルオープンさせて頂きました。

あなたの街の法律家「行政書士」や建物のプロフェッショナル「一級建築士」、不動産のプロフェッショナル「宅建士」によるあらゆる不動産に関するお悩み相談を受け付けております。

是非、お気軽にお問い合わせ下さい。

今後とも厚木市の不動産お悩み相談室を宜しくお願い致します。