【よくある質問】専任媒介でなければダメなのですか？

不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。

その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。

簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、

「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。

「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。

「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。

という違いがあります。

で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。

それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。

正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。

これをうまく説明できない営業マンだと「（専属）専任と一般ではやる気が違います！」なんて話をされることも。

でも、よく考えてみて下さい。

大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか？

本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。

そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。

どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。

【よくある質問】現況と登記上の地目と税務上の地目は異なることがあります！

厚木市内には調整地域も多く、畑や田んぼを所有する地主さんも多いように感じます。

そんな地主さんが土地を売るときに、よく勘違いをされていることが「地目」です。

「俺の土地は雑種地だから、直ぐに売って欲しい。」

こんなご依頼を頂いて、登記簿謄本を取得すると・・・

「地目：畑」

それを地主さんにお伝えさせて頂き、農地法の申請が必要になることをご説明すると、

「そんなことはない、俺の土地はこの書類に雑種地って書いてある」

と「固定資産税納税通知書」を見せてくれます。

・・・そうなんです。

登記上の地目と、税務上の地目は異なることがよくあるんです。

税務上の地目は現況を見られるため、現況が雑種地のようであれば雑種地として課税をされます。

一方で、現況が雑種地であっても登記上の地目が畑や田になっていると、原則として農地法の適用を受けます。

何か不思議なような気もしますが、このようなケースが結構あるんです。

税務は現況主義、登記は申請主義という感じでしょうか。

建物が建っている土地でも、地目が「宅地」になっていない土地もたくさんあります。

もしご自身で土地をご所有なら、一度地目を調べてみるのも面白いですよ。

【ご相談】市街化調整区域に建物が建てられるかどうかのお問い合わせ

【ご相談内容】

・厚木市内のお客様から、海老名市に所有する調整区域の土地に建物が建てられるかどうかのお問い合わせがありました。

・土地の上には昭和20年代からしばらく建物が有りましたが、数年前に取り壊しをし、現在は更地とのことでした。

【ご提案】

市街化調整区域とは建築物の建築物の建築が制限されている区域であることから、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。

かつては既存宅地確認制度という市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度がありましたが、現在は廃止されています。

しかし、都市計画法34条もしくは都市計画法43条の許可を取得することで、建築することができる場合があります。

いずれにしても具体的に建物等の計画をし、申請を行わなければその許可が得られるかどうかがはっきりとしません。

その申請の土台に乗るかどうかの基準として一つ既存宅地確認制度の流れを組む条件が以下のようなものになります。

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において土地登記簿における地目が宅地とされていた土地

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において固定資産税台帳が宅地として評価されていた土地

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において宅地造成等規制法の許可を受けて造成した土地

などなど。

つまり、まずはその土地の謄本や固定資産税の評価地目などを調べてみる必要があります。

さらに場合によっては農業委員会に農地法の農地転用許可の有無なども調べます。

今回の場合、土地の謄本を遡り・・・土俵には乗りそうだな、という感じでした。

《不動産お悩み相談室より》

・市街化調整区域の土地の取り扱いは、非常に難しい部分が多く、隣同士の土地であってもその条件等が変わってくる場合が多々あります。

・既に建物が建っていれば、次も建て替えが出来るであろうと思っていても、建替えが出来ないはおろか第三者が住むことも原則として認められない場合もあります。

・不動産屋さんの中にはこういった説明をせず、または無知の状態で取引を行い、後日トラブルとなるケースもありますのでお気を付け下さい。