2022年11月

厚木市内(特に神奈川工科大学周辺・東京工芸大学周辺)にアパート・マンションご所有のお客様へ

神奈川工科大学・東京工芸大学の新入生シーズン到来

既に2023年春の新入生さんの合格発表が出ているようですが、12月1日以降指定校推薦の合格発表が出たり、

いよいよ新入生さんのシーズンも到来します。

アパート・マンションの空き部屋がある方は今がチャンス。

新入生さんは合格発表が出るとすぐに一人暮らし用のお部屋探しを始めます。

もう?と思われるオーナーさんもいらっしゃるかもしれませんが、実際既にお部屋のお申込みをされているお客様もいらっしゃいます。

部活に所属するような場合は早めに入居をされますし、何より早くお部屋を決めて安心したいという気持ちが強いようです。

最近の新入生さんのお部屋選び

最近の新入生さん、というか賃貸物件のお部屋探しはコロナ禍で大きく変わりました。

基本的に多くの情報をインターネットから取得し、「この物件が良い!」という気持ちでお問い合わせをされます。

「神奈川工科大学に合格したんですが、どこか良い物件有りますか?」

というような、ふんわりとした探し方ではなく、もう決めてから下見というケースも少なくありません。

Googlemapでストリートビューを見れば、まるで学校に通っているかのような疑似体験も出来ますし、

下見は本当の最後の一押しでしかありません、

空き部屋を選んでもらうのに大切なこと

つまり、不動産会社に問い合わせをする前の段階で勝負は決まってくるのです。

ご所有のアパート・マンションの良いところ、そしてもちろん悪いところも、しっかりと情報発信をして、

事前にエンドユーザーの目に留まるようにしなければなりません。

今一度、空き室がある物件を所有のお客様は、今のお部屋選びに合った入居者募集が出来るように見直しをされてみてはいかがでしょうか?

厚木市三田・三田南・下荻野エリアまだまだ建売が出ます。大丈夫か?

厚木市三田2丁目付近にてまた10棟規模の建売が販売されます。

これで厚木市三田・三田南・下荻野エリアに何棟建売が出ているのでしょうか?

 

土地分譲も多く出ていますが、こちらはかなりの高額・・・

バブル状態ですね。

三田の調整区域の宅地でも30万円/坪以上と、5年前では考えられないような価格です。

 

先日、大手ハウスメーカーが苦戦しているのは、パワービルダー(大手建売業者)が土地を高値で仕入れているからだという記事を目にしました。

確かに注文住宅を建てたいエンドユーザーさんは、高くても建築条件の無い土地を買わざるを得ません。

しかも、日本は金融緩和を継続しており、住宅ローン金利が安いうちに・・・と。

但し、先日も大手銀行が住宅ローンの基準金利を引き上げるような動きがありましたが、いつまでも金融緩和状態が続くとは限りません。

今のうちにと、割高な物件でも住宅ローンが組めるから、と購入、その後金利が上昇して返済に窮する、ということが起きなくもないのでは?と思ってしまいます。

 

仲介業者さんなどは勿論手数料商売ですので、何が何でもローンを組ませて買わせようとしますが・・・

ちょっと怖いですね。

自分の将来を見据えて冷静にファイナンシャルプランを立てて欲しいと願っています。

厚木市内の分譲地がどんどん売地から建売へ・・・

厚木市内各所で土地の分譲を見受けます。

特に厚木市の不動産お悩み相談室の地元である三田や下荻野などのエリアでは非常に多くの土地分譲が行われています。

 

そこで気が付くのが・・・

売れない土地がだんだん建売の新築戸建て販売に切り替わっている

ということ。

やはり今までに無いような価格のつり上げで、土地価格が合わず売れていないのでしょうか。

不動産分譲業者としては土地売却で見込んでいた利益が得られなければ、次の手段、建物で利益を得なければなりません。

 

かなりの戸数の建売の新築戸建てが出てきますので、売り切るのは大変でしょうね・・・

どうしても気に入ったハウスメーカーの注文住宅にしたいエンドユーザーさんは、高くても土地を購入するしかないのかもしれませんが。

ちょっと変な相場になっていると感じます。

 

これ、逆に土地を売りたい人には今が大チャンスです。

「今が売り時!?」

なんて煽る不動産屋さんの広告がありますが、正直今この厚木市三田・下荻野エリアは売り時かもしれません。

要するに、他の物件と違うことをすればよいのですから。

もし厚木市三田・下荻野近辺で土地(を含めた不動産)を売却したいというお客様がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談下さいませ。

厚木市内で平屋建ての貸家をお探しの方いらっしゃいませんか?

まだ未公開情報(※)なのですが、人気の平屋建て貸家の新規募集情報を仕入れましたのでご紹介させて頂きます。

それも2件です!

まずは1件目!

  • 厚木市三田
  • 間取り3DK
  • 駐車場スペース2台分(賃料に含まれています。)
  • 賃料7.5万円/月(敷金1ヶ月・礼金1ヶ月)
  • 厚木市立三田小学校、睦合中学校まで徒歩5分以内

2件目は・・・

  • 厚木市鳶尾
  • 間取り3K
  • 駐車場スペース2台分(賃料に含まれています。)
  • 賃料5万円/月(敷金1ヶ月・礼金1ヶ月)
  • 閑静な住宅街

 

厚木市内で貸家、それも平屋がご希望のお客様がいらっしゃいましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。

※インターネット等に掲載されておらず、どこの不動産屋さんも扱っていない物件

台風で建物に被害が出てしまったお客様へ。

史上最大級と言われた台風14号ですが、皆様被害などはいかがでしょうか。

まずは被害に遭われたお客様がいらっしゃいましたら、お見舞いを申し上げます。

 

もし建物に関する被害であれば、厚木市の不動産お悩み相談室までお気軽にご相談下さい。

補修・修繕をされるようであれば信頼できる地元の業者さんをご紹介させて頂きます。

また、保険を利用されるようであればその保険金請求に関するサポートもさせて頂きます。

 

厚木市内では相変わらず見知らぬ業者が屋根の上に登らせて欲しい、と訪問し、必要のない修繕の提案を高額で行うようなこともあるようです。

台風の後はこうした悪徳業者も動きが活発になると思いますので、よりご注意を頂ければと思います。

お盆明けから5件の賃貸物件(アパート・マンション・駐車場)管理移管のご相談がありました。

2週間ほど前でしょうか。

このブログ記事にて、賃貸物件の不動産管理会社変更のご相談を数多くお受けしていることをご報告させて頂きました。

実はその後も、同様のご相談は続いておりまして・・・

数えましたら、今年のお盆休み明けから5件も相談させて頂いておりました。

 

物件の内容はアパートやマンション、駐車場や貸地などなど。

厚木市三田、上荻野、鳶尾、及川と場所も様々です。

 

厚木市の不動産お悩み相談室では、お客様のご希望をまずはお聞きし、今までの管理方法やその課題を把握、

今後の管理で解決できるように対応させて頂きます。

管理移管に関しましては明日から、という訳にはいかないことが多くありますので、もしご検討でしたらお時間に余裕を持ってご相談頂ければ幸いです。

お問い合わせはお電話、メールそしてLINEでしたら24時間365日お受けしております。

是非、お気軽にご連絡下さい!

後期から神奈川工科大学の対面授業が増えるという情報をキャッチ!

この夏、神奈川工科大学の在校生さんが一人暮らしをするお部屋探しのご相談をお受け致しました。

例年夏休み中にお探しの学生さんは一定数いらっしゃいましたが、コロナ禍以降は少し事情が変わってきています。

 

今までリモート授業が多く、電車で2時間以上離れていてもご実家から通われている学生さんが多かったようです。

ところが、夏休み明けの後期からリモート授業が減り、対面授業が多くなるそうな。

となると、毎日のように2時間以上かけて・・・というのはやはり厳しくなるということで、一人暮らし用のアパート・マンションを探す学生さんが多かったようです。

 

このブログタイトルをご覧になられて、不動産とは全然関係無いじゃん・・・と思われたかもしれませんが、大いに関係あるんです。

厚木市三田や下荻野、妻田北、及川近辺のワンルームアパート・マンションはかなりこの神奈川工科大学の学生さんの需要に入居率が左右されます。

こうした様々な地域の情報をキャッチしながら、賃貸不動産の安定的な運用に繋げることも必要なことのひとつです。

賃貸物件の管理会社変更のご相談を多数お受けしております!

お盆休み明け、本当に多くのオーナー様から賃貸物件の管理会社変更のご相談をお受けしております。

ある事情から、ご相談件数が増加しているのですが、アパートのみならず貸家や駐車場、貸地など様々な賃貸物件のご相談となります。

 

厚木市の不動産お悩み相談室にご相談頂いた場合、原則としては今までの管理をされていた不動産屋さん(管理会社さん)のやり方を踏襲し、

オーナー様にもそしてご入居者様にもスムーズに今まで通りの形でご契約が進むように努力をして参ります。

 

当然のことですが、オーナー様のご意向があれば課題点を抽出し、改善すべき点は改善することも可能です。

厚木市内の賃貸物件をご所有で管理会社の変更をご検討のお客様がいらっしゃいましたら、是非お気軽にお問い合わせ、ご相談下さい。

もちろん相談料など一切頂きませんので、ご安心して御連絡下さいませ。

【地元ネタ】厚木市立三田小学校が創立50周年を迎えるそうです。

今日は不動産の話から少しそれてしまいますが、厚木市の超地元ネタをご紹介したいと思います。

それは・・・

「厚木市立三田小学校の創立50周年」のお話しです。

 

え?三田小学校って意外と古くないんだね、と思う方もいるかもしれません。(ちなみに厚木市立厚木小学校は創立150年です。)

そうなんです、実はこの50周年ですが、「現在の場所に校舎が建設されてから」ということになるんです。

現在の場所・・・???

 

実は、現在の場所の前、三田小学校は今の睦合北公民館の場所にありました。

つまり、60代後半の方は現在の三田小学校ではなく昔の三田小学校に通われていたということになります。

 

厚木市の不動産お悩み相談室もこの記念事業にもちろん協賛をさせて頂きました。

これからもずっと、生まれ育ったこの地域の為に、この地域を地元として生きていきたいと思いますので宜しくお願い致します。

【急募】厚木市上荻野・中荻野・下荻野に500㎡程度の土地をご所有のお客様にお得な土地運用提案が出来ます!

厚木市上荻野・中荻野・下荻野に500㎡以上の土地をご所有のお客様はいらっしゃいませんか?

今なら、行政からの補助金も取得可能な土地運用のご提案が出来ます!

 

市街化区域が原則ではありますが、市街化調整区域でも可能な場合もあります。

詳しくはお問い合わせの際にお話しをさせて頂きますが、今回の条件は今までになく地主さんにお得な条件なんです。

 

但し、一番の条件は地域が限定されているということ。

厚木市のお悩み相談室では現在厚木市上荻野・中荻野・下荻野で地主さんを探していますが・・・

他の地域でも該当があるかもしれませんので、もし他の地域に土地をご所有でも一度お問い合わせ下さいませ。

なお、募集期間は7月いっぱいまでとさせて頂きます。

何卒宜しくお願い致します。

令和3年度、本厚木駅前の路線価が大幅上昇!

7月1日に東京国税局が発表した、神奈川県内の2022年の路線価は平均で前年比0.6%上昇しました。

上昇は2年ぶりのことで、コロナウィルスの感染状況が改善して人流が回復したことも上昇理由のひとつのようです。

 

厚木市でも本厚木駅前の中町二丁目、本厚木駅北口広場通りでは86万円→90万円と4.7%も上昇。

日経新聞によれば、「駅から徒歩1分の場所に三菱地所レジデンスなどが21年にマンション、商業施設、公共施設からなる大規模複合施設を開業するなど、駅周辺で盛んな再開発が路線価を押し上げたとみられる」そうです。

 

路線価が全てではありませんが、土地を売ったり買ったりする際の一つの指標となっていることは事実です。

しかし、それ以上に見るべきは本当の市場価格。

これはその土地柄をよく知る人間でなければなかなか掴み難いこともあります。

もし土地を売却したい、という場合は、路線価のみで評価を出すのではなく、実勢にあわせた評価をしてくれる不動産屋さんを探しましょう。

【切実】厚木市内で不動産を売りたいお客様は是非一度ご相談だけでも・・・

厚木市内の土地価格・・・

ちょっと最近変です。

どう変かと言いますと・・・

恐らく普通に査定していたら、分からないと思います。

場所によってはかなり変動があります。

 

土地を売りたいお客様、中古戸建てを売りたいお客様、

是非一度ご相談下さい。

 

一括査定サイトや大手不動産会社に既にご依頼されているお客様でも結構です。

地元に根差していないと分からない感覚をお客様にお伝えしたいと思います。

お気軽に電話、メールフォーム、LINEでどうぞ。

レオパレスが復活!?債務超過を解消したがツケはオーナーに・・・

今月16日に22年3月期の連結決算を発表したレオパレス・・・

なんと債務超過を解消し、V字回復をしました!

 

「経営再建中の賃貸住宅大手レオパレス21は16日、負債が資産を上回る状態を指す「債務超過」が2022年3月末時点で解消されたと発表した。3月末時点での自己資本が10億円となり、21年3月末の84億円のマイナスから大幅に改善した。」

(2022/05/16 読売新聞)

 

とレオパレスの株主さんには嬉しいニュースかもしれませんが、果たしてレオパレスオーナーにとってはどうなのでしょうか?

この黒字化の理由、一つは入居率の改善だそうで。

かねてから損益分岐とされていた入居率80%をコロナの感染状況緩和により上回ってきました。

そしてもう一つの大きな理由。

そうです、想像されていました物件オーナーに支払うサブリース費用(家賃)の削減です。

物件オーナーからしてみれば、全部解約されるのなら何とかローン返済金額以上を維持して継続しようという方もいらっしゃるそうです。

しかし何のためにレオパレスでアパート建てて、賃貸経営を始めたのでしょうか?

 

継続も地獄、解約も地獄、そんな展開にならないことを祈ります・・・

建築資材価格高騰!でも土地は売るなら今!

コロナ等の影響で物価が高騰し、建築資材の価格も高騰しています。

当然ながら、ハウスメーカーさんも各社見積もり価格が上がっており、工期もかなりかかるようです。

普通に考えれば、エンドユーザーさんも建物建築をしばらく控えて・・・となりそうなもの。

つまり建物が動かなければ土地も動かない、ということになりそうなのですが・・・

 

「土地を売るなら今!」

なんです。

理由は様々あると思います。

住宅ローン金利が今後上がるかもしれないこと、そもそも土地が売りに出る件数が少ないこと、などなど。

毎日毎日売りに出ている土地の情報を見ていると、今は売り時かもな・・・と感じます。

いつか売ろうと思っている不動産をご所有のお客様、是非一度ご連絡下さいませ。

お問い合わせ多数にて紹介する物件が足りません!空き部屋・空き地・空き駐車場その他大募集中!

繁忙期と言われる時期は過ぎましたが・・・

厚木市の不動産お悩み相談室では、

  • 空き部屋
  • 空き地
  • 空き駐車場
  • 空き店舗
  • 空き倉庫
  • その他、不動産なら何でも

大大大募集しております!

お陰様で本当に物件をお探しのお客様が多く、ご紹介できる物件が無くて困っています。

厚木市内に不動産をご所有でしたら、是非一度お問い合わせ下さい。

ご相談はもちろん無料です!

インターネットに掲載されていない土地を探したい!☆未公開物件の探し方☆

最近、厚木市内だけの情報を見ていても、すごく土地の情報が少ないな・・・と感じます。

建売業者さんの新築戸建ては相変わらず結構多いのですが、売地は本当に少ないです。

 

一方、土地を探しているエンドユーザーさんからは

「インターネットに掲載されていない未公開の土地情報が欲しい!」

というご希望をよく頂きます。

では未公開の土地情報を手に入れる為にはどうすれば良いのでしょうか?

それは手段は色々あるとは思いますが、様々な不動産屋さんとパイプを作ることに尽きます。

特に自分が探しているエリアを得意としている不動産屋さんとのパイプを作ることが、未公開の土地情報を手に入れる近道です。

その為には、「エリア」「予算」「ローン」などより具体的に伝えることが大切です。

所有者(売主)さんから土地の仲介を依頼された不動産屋さんは、仲介手数料が両手になれば嬉しいのは当たり前です。

エンドユーザーさんがより確実に購入できる人であればあるほど、最新の情報をまず最初に紹介してみようと思うでしょう。

もちろん、厚木市の土地をお探しでしたら、厚木市の不動産お悩み相談室へご相談下さいませ。

年度末あるある?3月中なら高額買取します、というお話し・・・

昨年度末、ある東海地方の大都市のマンションを売却するというご相談をお受けしました。

遠方でもあり、お知り合いの不動産屋さんもいらっしゃるようでしたので、近隣相場情報や売却についての基本的なことをお伝えするにとどまりましたが、その後どうなったか少し気になりましたのでお客様にお聞きしてみました。

 

結果としては、地元の不動産屋さんが媒介しエンドユーザー向けの販売を開始するとのことでした。

その際、大手某財閥系と天秤にかけたそうなのですが、その会社さんの対応がちょっと横柄だったようで・・・

  • 3月末までなら〇〇万円で高額買取します。

の一点張りだったそうです。

エンドユーザー向けの販売は提案も無く、年度末までになんとか押し込みたいという残念な営業。

今時、こんな営業スタイルの不動産屋さんがあることに驚きです。

それも大手某財閥系で・・・

厚木市近辺ではあんまり聞いたことが無いような話なのですが、東海地方ならではなんでしょうか。

いずれにしてもお客様に合わせた提案をして欲しいものですね。

【急募】空き家すぐに借りたいお客様がいらっしゃいます!

空き家問題が話題になってもう何年も経ちますが・・・

厚木市の不動産お悩み相談室では数々の空き家を管理したり、売却したり、有効活用したり・・・

 

そしてまた現在、

「空き家をすぐに借りたいお客様がいらっしゃいます!」

空き家は本当に有効活用できるんです。

どんな空き家でも結構です。

 

是非空き家をご所有のお客様、少しでもご興味があればお気軽にお問い合わせ下さいませ。

ロシアへの経済制裁の影響が日本の不動産、建築業界にも影響を・・・

ロシアがウクライナへと侵攻し、戦争状態となっていることは皆様ご存じの通りかと思います。

それに対し、多くの国々がロシアへの経済制裁を行っています。

中でも原油は大きく話題になりましたが、一部のマスコミでは「木材」への影響も取り上げています。

かねてから新型コロナウィルス感染拡大の影響で輸入木材価格の高騰、いわゆるウッドショックが起きていましたが、さらにここで大きな影響が出そうな見込みです。

“世界的な不足”さらに加速・・・ ロシア経済制裁で木材高騰に拍車か

(TBS NEWS)

 

最近、大手ハウスメーカーの坪単価がどんどん上がっていると言われていましたが、これでさらに上がるきっかけというか理由になりそうですね・・・

大手であれば木材の手当はある程度しているでしょうから、実際当面は大丈夫なのでしょうが。

地場の工務店さんなどへの影響の方が大きいのかもしれません。

急募!ファミリー向けアパート・マンションの空き室が足りません!

厚木市の不動産お悩み相談室には賃貸でアパートやマンションをお探しのお客様からのお問い合わせも多々頂きます。

しかし、最近この不動産お悩み相談室にも悩みが・・・

 

「ファミリー向けアパート・マンションの空き室が足りません!」

 

ということで最近満室となる物件が多く、厚木市内の2K以上、3DKとかお部屋数の多い空き部屋が足りないのです。

正直、どんな管理会社がどんな体制で管理しているのか分からないような物件を紹介する訳にもいかず・・・

 

是非、厚木市内にてアパートやマンションをご所有のお客様、

「うちの物件空いてるよ」

ということであれば、一度ご相談を頂ければ幸いです。

あなたの不動産、今なら高く売れるかも!?理由は探している人にあります。

最近多いお問い合わせが、

「インターネットなどに掲載されていない土地建物の売却情報が欲しい」

というものです。

本当に多く、毎週のようにご連絡を頂きます。

 

SUUMOやアットホームといったエンドユーザー向けのポータルサイトがあるおかげで、エンドユーザーさんも不動産屋さんに行かなくても土地や建物が探せる時代です。

一方で、簡単に情報が得られ取引がスムーズに行われる分、載っている情報が古かったり、売れ残りがいつまでも掲載されている状況もあるのが事実です。

 

従って今のエンドユーザーさんはネットに掲載される前、つまり未公開の物件を自分で探す時代になっているのです。

また、住宅展示場などで検討し既にハウスメーカーが決まっている場合、ハウスメーカーの営業マンも一緒に土地を探したりしています。

 

特に良い物件は表に出る前に売れてしまいますので・・・

皆様がご所有されている不動産も売り方によっては高く売れるかも知れません。

是非、少しでも売却しようかな、売ったらどうなるかな、とお考えでしたら一度ご相談を頂ければと思います。

今なら高く売れるかも!?しれません。

空き家・空き地など管理がお手間ではありませんか?

最近になって、また空き家のご相談をお受けする機会が増えてきました。

特に多いのは相続した空き家や、ご両親が住まなくなった空き家のご相談です。

 

まず大前提として、厚木市の不動産お悩み相談室では、単純に売却するだけではなく、

賃貸をするという方法も含めて様々なご提案をさせて頂くことが可能です。

 

売却することだけが必ずしもお客様のニーズに合致するとは限りません。

また、売却をするとなった場合でも、解体や残置物の処分も含めてご依頼を頂くことが可能です。

但し、解体することが前提ではなく、ご所有の建物の状況に合わせた最適な方法を選択頂くことになります。

 

お客様のご希望や物件の状況は本当に多種多様、時間軸や経済情勢によっても変わってきます。

その時々の最適解をお客様にご提供できるように丁寧なご説明をさせて頂きます。

現段階では具体的にはなっていないけれど・・・というお客様でも結構です。

最初のご相談から2年、3年後に具体的な動きが始まるお客様も少なくありません。

是非まずはお気軽にご相談下さいませ。

厚木市内で未公開物件をお探しのお客様が増えています!

最近特に増えているご相談が、

「インターネットに掲載されていない売地を探している」

というものです。

 

エンドユーザーさんも様々な情報を収集できる世の中ですので、各不動産屋さんが未公開物件を情報として持っているのではないかと、

お問い合わせをしているのだと思いますが・・・

そもそも売地の情報が少ないという状況もあるものと思われます。

某不動産ポータルサイトを見ていても、掲載されているのは昔から情報が出ているものばかり。

新着情報もなかなかありません。

逆に言えば、不動産をご所有のお客様でいつかは売りたいな・・・というご意向が少しでもあれば今がチャンスかもしれません。

ご近所に知られず、あまり大体的な販売活動を行わなくても、未公開物件を探しているエンドユーザーさんとのマッチングがうまくいく可能性もあります。

 

厚木市の不動産お悩み相談室では、こうした未公開物件のマッチングも得意にしております。

もし宜しければ是非お気軽にお問い合わせ、ご相談を頂ければと思います。

明けましておめでとうございます!本年もご相談お待ちしております!

新年おめでとうございます。

昨年も引き続きコロナウィルス感染拡大を意識しながらの1年、そして新年もオミクロン株の出現により予断を許さない状況が続いております。

 

しかしながら、不動産業界は引き続き比較的堅調な業績の会社も多く、マンション価格なども上昇しています。

大きな流れはともかく、この厚木市内においても不動産取引は活発ですし、建物のリフォーム等も外装内装共に新規参入の企業が増えたりもしています。

 

どこでも言われていることではありますが、個人のニーズは多様化し、そして手にすることの出来る情報は豊富になっています。

生半可な知識では、エンドユーザーの方が情報を持っていることも多く、時代に取り残される業者も出てくるでしょう。

一方で、引き続きニュースになるような悪徳業者もあの手この手でエンドユーザーを騙そうとしています。

 

厚木市の不動産お悩み相談室では、こんな世の中だからこそ、専門家のネットワークや地元企業の繋がりを生かしたご提案をさせて頂きます。

つまり、ご提案するのは「信用」です。

不動産は有形物である以上、最終的な接点は人と人、物と物というリアルな状態になります。

2022年も皆様に安心してご相談頂けるように一生懸命頑張ります。

【24時間365日!】2021年内のご相談受付について

2021年も残すところあと7日となりました。

お陰様で今年も多くの不動産に関するお悩み相談を頂きました。

年末になっても、引き続きご相談をお受けしておりますので、お気軽にご連絡下さいませ。

 

なお、26日日曜日以降はメールもしくはLINEでのご相談をお願い致します。

メールもしくはLINEでのご相談は24時間365日、年末年始もご回答をさせて頂きます!

それでは皆様、よいお年をお迎えください。

【ご相談】市街化調整区域の田んぼや畑を譲渡するには?

【ご相談内容】

  • 厚木市内に畑をご所有のお客様からのご相談です。
  • 高齢になったので畑が作れなくなってしまった。
  • 代わりに作ってくれる親戚に畑を譲渡したい。

【ご提案】

大原則として、市街化調整区域の農地の所有権を移転させる場合、農地法第3条の許可が必要になります。

<農地法第3条>

  • 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

例外規定もこの後の各号にあるのですが、恐らくほとんどケースの場合は例外規定に当たりません。

さらに農地法第3条の許可を受ける為には、下限面積要件という要件を満たさなければなりません。

<加減面積要件>

  • 権利取得後の農地の経営面積が下限面積を超えていること。
  • 経営面積とは、所有し耕作している農地と借り入れて耕作している農地から貸し付けている農地を差し引いた面積です。
  • 厚木市では下限面積を25アールと定めています。

つまり、ざっくり申し上げて譲受人の方が元々畑を作っているような農家の方で無いと権利の移転が難しいのです。

今回のケースの場合、代わりに作ってくれる親戚の方は別のお仕事が専業で、畑や田んぼを所有している訳ではありませんので、農地法第3条の許可が下りる可能性は極めて低くなります。

 

但し、実はこの農地法第3条の許可は「相続」には適用になりません。

それは「相続」というものが被相続人(亡くなった人)の死亡により当然に発生する効力であり法律行為ではない、と解釈されているためです。

つまり、今回のケースの場合、

・生前に畑をそのまま譲渡や贈与をさせることはほぼ不可能。(農地転用をして譲渡する場合はまた別の話になります。)

・相続の際に遺言や遺産分割をして譲り受けることは可能。

ということになります。

いずれにしても市街化調整区域の農地はケースバイケースで判断しなければならないことも多く、不動産を生業にしている方でも得意不得意があります。

また様々な専門家が協力しなければならないことも多くあります。

当相談室では様々な専門家とのネットワークがございます。

厚木市内の市街化調整区域に農地をご所有のお客様、もしご不明点などございましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。

12月に入りガラッと雰囲気が変わりました。

12月に入り、今年ももうあっという間に年末・・・

という状況で、不動産業界としても雰囲気が大きく変わってきました。

特に12月1日水曜日に厚木市近隣の大学で学校推薦の合格発表があった為、2022年度の新入生さんのお部屋探しが本格的にスタート。

週末には多くの学生さんが初めての一人暮らしのお部屋を探しに厚木までお越しになられます。

 

一方、売買でも年末の挨拶回りをしている不動産業界の営業マンからは、相変わらず土地が無いという話ばかり。

これは少し前からあまり変わっていませんね。

業界内の情報も土地に関する情報は本当に少ないなぁ、と感じます。

逆に言えば、今が売り時、なのかもしれませんが。

 

これから皆様も何かとお忙しい年末年始ですが、LINEやメールでしたら24時間365日受け付けておりますので、

厚木市の不動産に関すること何でもお気軽にご相談下さいませ。

行政書士が『無料』でマイナンバーカードの代理申請をさせて頂きます。

本日は少し、不動産とは離れた話題になりますが・・・

総務省マイナンバーカードの普及促進に行政書士が協力することになり、厚木市の不動産お悩み相談室に所属する行政書士が

「マイナンバーカード申請手続相談員」

となることが内定致しました。

 

具体的には2022年1月よりこの総務省の「マイナンバーカードの代理申請手続事業」が始まる予定です。

実際、当室での受付開始が確定致しましたらまたこのブログでお知らせをさせて頂きます。

厚木市内にお住まいで、マイナンバーカードの申請がお済みで無い方、やり方が良く分からないよ、とい方はお気軽にご相談下さい。

もちろん年内の内に、事前にご相談を頂いても結構です。(もちろんご相談も無料です。)

【ご相談】売るなら今!?不動産の売却時期はいつが良いのか?

【ご相談内容】

  • 厚木市内に相続をした不動産(土地)をご所有のお客様からのご相談です。
  • 土地の売却時期について悩んでいます。

【ご提案】

土地の売却時期に関しては、基本的に「売りたい時が売り時」とお答えしています。

不動産は「不」動産である以上、資金化するのに時間がかかります。

勿論、不動産業者さんが直接買取をする場合などは資金化の時間も短くなりますが、一般に売却するよりも通常は金額が安くなります。

それを前提に、さらに突っ込んだ話をしますと・・・

  • 土地の価格は需給のバランスで相場が決まります。
  • 欲しい人が多い場所は高く、欲しい人が少ない場所は低くなるのが市場の原理です。
  • つまり、今後も都内の一等地や駅前など需要の高い場所は土地価格が上昇する可能性がありますが、郊外など人口が減少している場所は低下する可能性の方が高いと思います。

ちなみに、当然ながら日本、そしてこの厚木市も将来は人口が減少していくことが見込まれていますので、基本的には全体として需要が減る方向にあることは言うまでも有りません。

要するに、大きな流れとしては「上がる可能性より下がる可能性の方が高い」ということです。

 

但し、一時的な状況に関して言えば、必ずしもそうではなく、「今がチャンス」かもしれません。

理由は色々有りますが、(根拠があるものもそうですが、体感的なものもあります。)

  1. 将来的に税制(住宅ローン減税や相続税)が大きく変わることが想定されていること。
  2. コロナ禍で大きな買い物を控えていたエンドユーザーの意欲が高まっていること。
  3. 在宅ワークの浸透や都内マンション価格の高騰によって郊外の戸建てに興味が集まっていること
  4. 低金利の今、今後の金利上昇を見込んで早く住宅ローンを組んでおこうという考えが少なからずあること。
  5. 建売住宅は多いが、土地の売却情報がとにかく少ないこと。

 

最近の取引事例を見ると結構良い値段で売れているなぁ、と感じることも多いです。

いずれにしても冒頭記載しました通り、「不」動産ですので、いざ売ろうと思いバタバタするよりも、事前にしっかりと準備をしておくことがスムーズな売却の第一歩となります。

まだ本当に売るかどうか分からない、という状態でも結構です。

是非、お早めにご相談を頂ければ幸いです。

【ご相談は無料】賃貸でも売買でも管理でも、何でもご相談が可能です。

厚木市の不動産お悩み相談室では、建物でも土地でも、賃貸でも売買でも管理でも、何でもご相談が可能です。

お客様がご所有の不動産について、最善の提案をさせて頂きます。

  • 売買の仲介がメインなので賃貸の提案はしない。
  • 市街化調整区域はあまりやりたくない。

こんなことを言われてしまったとご相談に来るお客様もいらっしゃいます。

もちろん相談は無料、費用がかかるような場合(※)は必ず事前にお伝えを致します。

どんな些細なことでも結構ですのでどうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

※行政に手数料を支払って資料を取得したり、実際に図面を作成したりするような場合が考えられます。

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