【ご相談】遺産分割協議書に記載する不動産の情報は？
【ご相談内容】
- 厚木市内で相続に伴う遺産分割協議書作成のご依頼です。
- 被相続人の所有する不動産を固定資産税納税通知書で調べました。
- 相続人の方がおっしゃるには他にも所有している畑があるはず、とのこと。
【ご提案】
・被相続人の所有する不動産を全て調べるためには、固定資産税納税通知書では足りない場合があります。
→なぜなら固定資産税納税通知書に記載されている不動産は「固定資産税の課税がある不動産のみ」だからです。
・被相続人の所有する不動産の漏れを防ぐには「名寄せ帳」の取得が不可欠です。
→相続人やその代理人でも取得が可能ですので、一度市役所にお問い合わせをお願いします。
《不動産お悩み相談室より》
・遺産分割協議書に記載する資産を調べるのは手間と時間がかかります。不動産は名寄せ帳を取得すれば分かりますが、銀行口座等は本人でなければ分からないことも・・・
生前に整理をしておくことが必要かもしれません。
【ご相談】市街化調整区域に建物が建てられるかどうかのお問い合わせ
【ご相談内容】
・厚木市内のお客様から、海老名市に所有する調整区域の土地に建物が建てられるかどうかのお問い合わせがありました。
・土地の上には昭和20年代からしばらく建物が有りましたが、数年前に取り壊しをし、現在は更地とのことでした。
【ご提案】
市街化調整区域とは建築物の建築物の建築が制限されている区域であることから、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。
かつては既存宅地確認制度という市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度がありましたが、現在は廃止されています。
しかし、都市計画法34条もしくは都市計画法43条の許可を取得することで、建築することができる場合があります。
いずれにしても具体的に建物等の計画をし、申請を行わなければその許可が得られるかどうかがはっきりとしません。
その申請の土台に乗るかどうかの基準として一つ既存宅地確認制度の流れを組む条件が以下のようなものになります。
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において土地登記簿における地目が宅地とされていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において固定資産税台帳が宅地として評価されていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において宅地造成等規制法の許可を受けて造成した土地
などなど。
つまり、まずはその土地の謄本や固定資産税の評価地目などを調べてみる必要があります。
さらに場合によっては農業委員会に農地法の農地転用許可の有無なども調べます。
今回の場合、土地の謄本を遡り・・・土俵には乗りそうだな、という感じでした。
《不動産お悩み相談室より》
・市街化調整区域の土地の取り扱いは、非常に難しい部分が多く、隣同士の土地であってもその条件等が変わってくる場合が多々あります。
・既に建物が建っていれば、次も建て替えが出来るであろうと思っていても、建替えが出来ないはおろか第三者が住むことも原則として認められない場合もあります。
・不動産屋さんの中にはこういった説明をせず、または無知の状態で取引を行い、後日トラブルとなるケースもありますのでお気を付け下さい。
行政書士・宅建士・一級建築士といった「国家資格」を持つ専門家が厚木市最大級のネットワークを構築しています。
厚木市の不動産お悩み相談室では、「行政書士」「宅建士」「一級建築士」といった「国家資格」を持つ専門家がご相談をお受けしています。
（◯◯アドバイザーや◇◇相談士など名称はありがちですが、国が認定しているものではなくNPO法人等民間が任意に作っている資格も数多くありますのでお気を付け下さい。）
さらに、厚木市内を中心に多くの弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、社会保険労務士さんとビジネスネットワークを構築しています。
それ以外にも100社を超える様々な業種の企業とのパイプもあります。
ご相談の内容により、お客様のニーズにあった方をご紹介することも可能です。
過去のご紹介例：遺産分割が紛争化していたケース（弁護士さんをご紹介）・建物が老朽化していたケース（解体業者さんをご紹介）・遺品の整理が必要だったケース（リサイクル業者さんをご紹介）などなど。
ご紹介に関しては原則として無料です。（費用が必要な場合は必ずお見積もり等を提示させて頂きます。）
「誰に相談して良いか分らない。」
「どうやって解決したら良いのか分らない。」
「信頼できる業者さんを紹介して欲しい。」
このように何でも結構ですので、お気軽に 046-241-1089 までお問い合わせ下さい。
きっとお悩みが解決できると思います！
【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値
【ご相談内容】
・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。
【ご提案】
・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。
・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。
→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。
・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。
・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。
・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。
・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。