【ご注意】厚木市内に市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様へ

厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。

近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。

しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。

万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。

また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。

法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。

先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。

市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい！

年末年始も24時間365日ご相談受付中！

年末年始、久しぶりに家族が集まって、これからのお家のことを相談する、そんなお客様も多くいらっしゃるようです。

もしそんな相談の中に、不動産に関することがあって、すぐにでも専門家の意見を聞いてみたい・・・疑問や質問がある・・・その時は是非、厚木市の不動産お悩み相談室にお問い合わせ下さい！

12月28日土曜日から1月5日日曜日までは、厚木市の不動産お悩み相談室も固定電話が留守電となりますが、LINEやメールフォームでのお問い合わせはいつでも承っております。

ほんのささいなことでも結構です。

年末年始でも不動産のことでご相談があれば是非お気軽にお問い合わせ下さい！

月極駐車場にお名前と電話番号を掲示しているオーナー様、ご注意下さい！

先日、厚木市の不動産お悩み相談室にこんなご相談がありました。

「月極駐車場に出していた自宅の電話にいたずら電話が頻繁にかかってくるようになってしまって困っている」

このご相談者様は厚木市内に土地を所有されていますが、そこを月極駐車場として貸し出す為に、自分の名前と電話番号を掲示していました。

ところがある日から、昼夜を問わずこの電話番号を見た何者からか無言電話がかかってくるようになってしまいました。

（後日、原因を調査したところ厚木市内で起きた事件がきっかけのようでした。現場で撮られた写真の中にこの駐車場の看板が写り込んでおり、それがSNS等で拡散することで多くの人の目に名前と電話番号が知られることになりました。）

インターネットで便利になった世の中ですが、名前や電話番号（住所は登記簿謄本で分かってしまいます。）などの個人情報が簡単に広まってしまうようになりました。

ましては自らそれを掲示していれば、Google mapなどで遠方からでも見れるようになっています。

何がきっかけでこうした被害に合うかはなかなか掴み難いですが、いずれにせよ自分の個人情報を自分で公にしていることにはリスクが伴います。

月極駐車場を所有し、貸していればきっとこの人はお金持ちだろう・・・そんな考えを持つ人間もいるかもしれません。

月極駐車場にお名前と電話番号を掲示しているオーナー様はご注意を。

一言で不動産屋さんと言っても得意、不得意があります。

厚木市内にも数々の不動産屋さんがありますが、一言で「不動産屋さん」と言っても、得意・不得意な分野があることを御存じでしょうか？

同じ不動産を扱うのであっても、特化している業務があったり、あまり力を入れていない業務があったりします。

主な不動産屋さんの種類分けの中で最も分かりやすいのが、

・売買

・賃貸

という分け方です。

売買を中心に業務展開している不動産屋さんは賃貸をあまり手掛けておらず、売買に伴う転居や知人や友人からの依頼の場合など賃貸をやらなければならないような理由があることが多いようです。

逆に賃貸を中心に業務展開している不動産屋さんは売買を積極的には手掛けません。（例えば、大手賃貸仲介会社のエ○ブルさんの店舗に飛び込みで行って、売買の相談をしても受け付けてもらえません。）

さらに、売買や賃貸の中でも、

・売買　→　「売主業務」　「仲介業務」

と自ら土地を仕入れて販売を行うような不動産屋さんもあれば、他社が売り出している物件をエンドユーザーに紹介する所謂仲介業務をメインとする不動産屋さんもあります。

・賃貸　→　「貸主業務」　「仲介業務」　「管理業務」

こちらも自らがオーナーとなり貸主となる不動産屋さんから、アパートやマンションの契約管理、クレーム処理等「管理業務」を行う不動産屋さんまで様々です。

つまり、売買の「仲介業務」が得意な不動産屋さんに、賃貸の「管理業務」の相談をしても、ノウハウも有りませんし、社員さんの知識も無いことがあります。

というよりも、そもそも不動産管理業務の相談を受け付けてくれないかもしれません。

つまり不動産に関するご相談を不動産屋さんにしていても・・・うまくいかない、回答が遅いのにはこんな理由があるのかもしれません。

こんなことを書かせて頂いたのには理由がありますので、次回以降相談事例にてご紹介させて頂きたいと思います。

いずれにしましても、不動産に関するご相談があればまずは、「厚木市の不動産お悩み相談室」にお任せ下さい。

売買、賃貸問わず不動産に関するご相談なら何でもお受けします。

台風被害を受けた厚木市内の不動産所有者様へ

厚木市内の不動産所有者様、台風19号の影響はいかがでしたでしょうか？

まずは被害に遭われた方々へのお見舞いを申し上げます。

「厚木市の不動産お悩み相談室」では、不動産の台風被害に関する様々なご相談をお受けしております。

・どのような業者に修理を依頼すれば良いのか分からない。

・住んでいる建物が雨漏りをしてしまった。

・敷地内の植木が倒れてしまった。

・建物の保険に入っているはずだが請求方法が分からない。

・借りているアパートの窓ガラスが割れてしまった。

などなど。

何でもお気軽にご質問下さい。

状況に合わせたご対応、ご提案をさせて頂きます。

＜よくあるご質問＞土日はお休みですか？ → 土日も祝日も開所しています！

前回、LINEでのご相談は24時間365日受け付けております！というお知らせをさせて頂きました。

でもやっぱり電話や実際会って相談をしたい、というお客様からよくある御質問が、

「土日はお休みですか？」

というご質問です。

厚木市の不動産お悩み相談室は、「土日祝日も事務所を開いております」

厚木市の不動産お悩み相談室を共同運営している小沢商事株式会社は毎週水曜日、さがみ行政書士法人が毎週日曜日を原則としてお休みさせて頂いておりますが、相互に補完し合うことで土日祝日も直接ご来所頂いてのご相談が可能となっております。

土日しかお休みがない、ご家族揃って相談に行きたい、というお客様にもお気軽にお問い合わせを頂ければと思います。

宜しくお願い致します。

【ご相談】自分では管理が面倒になった駐車場の管理をお願いしたい。

【ご相談内容】

・厚木市内に10台ほど駐車できる駐車場をご所有のお客様から駐車場管理に関するご相談です。

・今まで自分で管理をしていましたが、入金の管理や契約の管理が煩わしくなったこと、また駐車場に自宅の電話番号を記載した看板を設置していましたが不特定の方にそれが伝わってしまう事が嫌になり、今回の相談となりました。

【ご提案】

・現地を確認すると「空き有」と記載された看板にはご自宅の電話番号及びお名前も掲示がありました。まずはこれを管理会社名と管理会社の電話番号が入った看板に代え、自宅に直接電話がかかってこないようにしました。

・次に空き台数を確認すると共に、近隣からの移動など契約者の募集をさせて頂きました。

・また毎月の駐車場代の入金管理についても一括で管理していく方向で管理委託契約をご提案し、締結をさせて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・昔は大家さんの名前や連絡先を出すことにためらいのない方が多かったようですが、近年ではなるべく不特定の方に連絡先を出したくないという方も多いようです。

・また延滞やトラブルに関しても直接対応しなければならないことに煩わしさを感じたりもするそうで、それを息子さんや娘さんに今後任せるのも心配といった声も聞かれます。

・もちろん管理費用などコストもかかりますので、メリットデメリットを考えながら御検討されることをお勧めします。

厚木市内の空き家対策・空き家管理を依頼する時の注意点。

「空き家対策」「空き家管理」などとインターネットで検索すると、様々な業者さんのホームページが出てくると思います。

特に宅地建物取引業の免許を持っていなくてもビジネスとしては手がけることが出来ますので、不動産屋さんのみならずリフォーム屋さんや便利屋さんなど様々な企業が参入しています。

「厚木市の不動産お悩み相談室」でもご相談は多くお受けしていますが、一番のポイントは「信頼して管理を任せられるか」だと思います。

お客様がご所有の空き家のある地域を知っている業者、さらに不動産屋さんであれば将来的に売買や賃貸をするときもスムーズでしょう。もちろん空き家に近ければ、すぐに物件へと駆けつけてくれることもあるでしょう。

管理費用の安さなどで決めるのではなく、その営業所の場所や管理体制（草刈機や乗用のトラクター、電動ノコギリ等道具も揃っているか）チェックしてからしっかりと管理を依頼しましょう。

結局、草刈りは外注・割高などと言うこともよくありますのでお気を付け下さい。

【ご相談】高齢になり畑を作ることが出来なくなってしまった。

【ご相談内容】

・厚木市内の調整区域に畑を所有。近年高齢になったことで、畑として耕作をすることが難しくなってしまった。

・定期的に農協等に頼み、費用を支払って草が出ないようにトラクターを入れているが、何か他の方法で解決することが出来ないか。

【ご提案】

・まず、大前提として田んぼや畑については農地法という法律が適用される為、転用して資材置場や駐車場にする為にはその農地法の許可が必要になります。

・農地法の許可には、「自分の所有する農地を自分で他の用途として利用する」4条許可と、「農地を他人が農地以外として利用するために売買、贈与、賃貸借等する場合」の5条許可があります。またその農地が500平米を超える場合、厚木市ではまちづくり条例に該当し、開発行為として開発許可も必要となります。

・今回のケースでは、借主を見つけ、その用途通りに正式に農地転用の申請をし、許可を受けた上で賃貸借契約を行いました。地主さんにとっては、資産運用になると共に土地の管理に対する心配が無くなり、非常に喜んで頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・近年、厚木市内では圏央道の開通などにより交通の便がさらによくなり、あらゆる場所で畑や田んぼを埋め、資材置場や駐車場にするケースが増えています。中には実際の用途とは違う名義を借りて名目上開発許可を取得し、転用後直ぐに転売したり賃貸したりするケースもあるようです。これは確かに法的には違法と言い切れないかもしれませんが、非常にグレーな部分であり、許可を受けた用途と異なる用途でその土地を使用していることにもなります。我々は地元で長年誠実に仕事をさせて頂いていますので、こうした形での運用は一切しておりません。

・また、農地転用の許可があっても、市街化調整区域であるならば基本的に建物の建築はできません。厚木市内でもスーパーハウスやコンテナを時には2階建にして、事務所や休憩所として使用しているケースをあるようですが、原則として違法です。厚木市の行政指導は近隣からの苦情が無ければさほどされないようですが、これからどうなるかは分かりません。違法であることには違いありませんので、一切お勧めできません。地主さんにとっても違法な状態を放置していると、デメリットが発生する可能性がありますのでお気をつけください。

【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中

【ご相談内容】

・厚木市三田にある土地の売却依頼。

・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。

・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。

【ご提案】

・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。（そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題）

・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。

・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。

・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。

《不動産お悩み相談室より》

・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。

・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。

・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。