厚木市内でも新型コロナウィルスの感染者!?今の不動産の動きは?

厚木市内に居住しているかどうかは発表されておりませんが、厚木市内で感染者がこれからも出るかもしれませんし、既に出ているのかもしれません。

神奈川工科大学の警備員さんも感染者として公表されました。

 

不動産業界としても、多くの企業が来店数の減少などの影響を感じているようです。

外出を自粛するとなれば、どうしても転居しなければならない方以外はお家を探したりしませんよね。

とすると・・・そうです。

「どうしても転居しなければならない方」をターゲットにすれば良いのです。

 

今、アパートやマンションの空き室が埋まっているオーナーさんや不動産屋さんは何をしているのでしょうか?

これから、景気後退の中で今やらなければならない対策は?

新型コロナウィルスに勝つ賃貸経営、土地活用、不動産の運用は?

もしよければお気軽にご相談下さい。

不動産業界に今起きていることをお話しさせて頂きます。

【ご相談】相続をしても、自宅や所有する不動産が共有にならない方法

【ご相談内容】

・厚木市内にマンションと土地を所有のお客様とその息子さん(2名の内1名、以下Aさん)からのご相談。

・高齢になり将来の相続のことを考えているが、絶縁状態の息子(ご相談者とは別、以下Bさん)にはなるべく相続分を渡したくない。

 

【ご提案】

・このまま自然体で相続が発生すると、マンションや土地に関してAさんもBさんもそれぞれ2分の1の権利がある為、不動産の共有状態になる可能性があることをご説明。

→処分等に際し、不自由になる可能性があり、不動産の共有状態を作ることは好ましくありません。

・そこで、遺言を利用し、遺留分を侵さない程度の相続分で2名が相続し、Bさんには現金を相続させる内容を提案。

→仮に財産全てをAさんに相続させるという遺言を作成したとしても、Bさんには「遺留分」がある為、相続財産を全く渡さないということは出来ません。しかし、2019年施行の民法改正で「遺留分減殺請求によって生ずる権利は金銭債権」となった為、不動産の共有関係が当然に生ずることが回避できます。

 

《不動産お悩み相談室より》

・相続に関しては「うちは資産があまりないから大丈夫」という方が「争続」になるケースが多いようです。当然に共有関係が生ずると、出て行ったはずの実家を兄弟で共有するということになります。住んでいるのは兄なのに、弟にもその2分の1の権利が有り・・・弟は売りたいが、兄は売りたくない・・・など憂いを生じます。

・うちは仲が良いから大丈夫、と思っていても、その子どもや孫の代になったらどうなるでしょうか?

色々な可能性を考えて、しっかりと将来を描きたいですね。

空き家・空き部屋・空きルーム・空き地・空き駐車場・・・相談するなら、今!です。

繁忙期も終盤戦、今年はコロナウィルスの影響も有り、不動産業界もかなり影響が出ている模様です。

厚木市内でも厚木市立病院ではコロナウィルスの患者を受け入れておりますし、神奈川工科大学の構内(警備員さん)にも感染者がでました。

不動産業者さんからは、「普段は多くのお客様が来店している週末でも来店数が伸びない」、「ファミリー向けアパートマンションの動きが悪い」などという話を耳にします。

しかし、それでも賃貸であれば埋まっているアパートやマンションはもう満室、売買であれば問い合わせの多い物件は変わらず売れています。

「空き」でお悩みの地主様、オーナー様は是非、今すぐご相談下さい。

満室・満車にするチャンスは・・・今!です。

【よくある質問】専任媒介でなければダメなのですか?

不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。

その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。

簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、

「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。

「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。

「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。

という違いがあります。

で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。

それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。

正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。

これをうまく説明できない営業マンだと「(専属)専任と一般ではやる気が違います!」なんて話をされることも。

でも、よく考えてみて下さい。

大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか?

本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。

そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。

どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。

【よくある質問】現況と登記上の地目と税務上の地目は異なることがあります!

厚木市内には調整地域も多く、畑や田んぼを所有する地主さんも多いように感じます。

そんな地主さんが土地を売るときに、よく勘違いをされていることが「地目」です。

「俺の土地は雑種地だから、直ぐに売って欲しい。」

こんなご依頼を頂いて、登記簿謄本を取得すると・・・

「地目:畑」

それを地主さんにお伝えさせて頂き、農地法の申請が必要になることをご説明すると、

「そんなことはない、俺の土地はこの書類に雑種地って書いてある」

と「固定資産税納税通知書」を見せてくれます。

・・・そうなんです。

登記上の地目と、税務上の地目は異なることがよくあるんです。

税務上の地目は現況を見られるため、現況が雑種地のようであれば雑種地として課税をされます。

一方で、現況が雑種地であっても登記上の地目が畑や田になっていると、原則として農地法の適用を受けます。

何か不思議なような気もしますが、このようなケースが結構あるんです。

税務は現況主義、登記は申請主義という感じでしょうか。

建物が建っている土地でも、地目が「宅地」になっていない土地もたくさんあります。

もしご自身で土地をご所有なら、一度地目を調べてみるのも面白いですよ。

駐車場やアパート、マンションに設置される不動産会社の看板について

先日、お客さまからお受けしたご相談の中での会話でのこと。

「賃貸物件に設置される管理会社の看板は有料なんですよね?」

・・・結構、驚きました。

駐車場やアパート、マンションを管理する不動産屋さんが、現地に「入居者募集」や「管理」といった看板を設置することはよくありますが、その費用をオーナーさんに請求する会社があるようです。

正直、こういう不動産会社さんでは、これからの管理や入居者募集に不安を覚えます。

広告費やチラシ代など宣伝費用が別で請求されるかもしれません。

確かに状況によっては、特別な費用がかかることもあります。

ただ、本来こうした費用は管理業務の一環、入居者募集業務の一環であると考えます。

なぜなら、こうした看板を出すことで「得」をするのは不動産会社なのですから。

またこうした看板が老朽化し、内容が消えかかっていたり、汚れている場合も要注意です。

それだけ貴方の所有するアパートやマンションに興味が無いということかもしれません。

見逃しがちなこういう部分もお付き合いする不動産屋さんを選ぶ一つの判断材料にしてみてはいかがでしょう?

【ご相談】現在の管理会社の動きが鈍く、アパートの管理会社を変更したい。

【ご相談内容】

・厚木市内に築20年ほどのアパートを数年前に購入したお客様。

・アパートの売買を仲介した不動産会社に、アパートの管理をそのまま依頼していたが、どうも動きが鈍くて不満をお持ちのようでした。

 

【ご提案】

・アパート等、賃貸物件の管理を手掛ける不動産会社は数々ありますが、その管理方法やスタイルは様々です。

・もちろんその賃貸物件を所有されるオーナー様も様々ですので、そのお考えやご希望にぴったりと合う不動産管理会社とお付き合いするのが一番だと思います。

・不動産を管理する会社は本来、オーナー様の代わりに、右腕左腕となって大切な資産をお預かりする立場です。自分の資産と変わらず、しっかりと管理してくれる不動産屋さん、担当者さんと出会うことが重要です。

 

《不動産お悩み相談室より》

・場所的に離れてしまっていたり、主な業務が賃貸管理では無く売買だったりすると、賃貸物件の管理業務にどうしても時間が取れず対応が遅くなりがちなケースが多いようです。これもご縁ですので、ご自身の資産を守っていくためには管理会社の変更を検討することも一案かと思います。

・管理会社の変更を切り出すと、急にしっかりとやりだしたり、また逆にあっさりと承諾することも多いです。手が回ってなかったような状態だと、「管理会社を変えてくれて良かった」というのが本音なのかもしれませんね。

 

学生さんの一人暮らし用アパート、マンションを探す際の注意点

厚木市内には、神奈川工科大学・東京工芸大学・松蔭大学・東京農業大学・湘北短期大学と多くの大学が存在しています。

これからの時期、非常に多いのが2020年4月からご入学の新入生さんの一人暮らし先のご相談です。

アパートやマンション、その大学周辺に数多くあるのはもちろんです。

が、ご注意下さい!

賃貸仲介をメインにやっている会社が仲介する際、一人暮らしのし易さや通学の利便性ではなく、広告料と言われるより収益の上がる物件を優先的に紹介しているケースがあるようです。

毎年相談をお受けして、「この距離を通学しようと思ってたんですか?」と驚くことがあります。

優先すべきは当然ですが、住む方のことを考えて、通学や生活のしやすい場所を選ぶことです。

残念ながら自分たちの利益優先する不動産屋がいることも事実ですので、、、お気をつけて頂ければと思います。

空き家・空き地の定期巡回管理ご相談受付中!

現在、厚木市の不動産お悩み相談室では空き家・空き地の定期巡回管理に関するご相談をお受けしております。

厚木市でも行政代執行により特定空き家の解体が行われるなど、最近何かと話題になっている空き家。

・両親が住んでいた家が空き家になっている。

・所有する土地が空き地になっている。

・遠方に住んでいて、空き家の見回りが出来ない。

・空き地の草刈りが手間で困っている。

・売却するか賃貸するか悩んでいるが、とりあえず管理だけ頼みたい。

などなど、お客様の状況は様々ですが、厚木市内を中心に定期巡回管理をお考えの際は当相談室までご相談下さい。

各専門家による将来の相続や売却、賃貸を含めた総合的なご提案が可能です。

もちろんご相談は無料ですので、LINEや電話、メールフォームからお気軽にお問い合わせ下さい。

【ご注意】厚木市内に市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様へ

厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。

近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。

しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。

万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。

また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。

法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。

先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。

市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい!

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