厚木市内の飲食店が続々閉店!?

厚木市内の飲食店(ファミレス等)が続々と閉店しています。

特に気になるのが本厚木駅から離れた郊外の店舗。

主だったものでも、

  • 荻野新宿交差点の華屋与兵衛
  • 妻田北コンボそばのグラッチェガーデンズ
  • 国道246号線沿いのカウボーイ家族
  • 及川国道412号線沿いのやまと
  • 厚木市林のいきなりステーキ

と、やはりコロナウィルス感染拡大による影響が出ているのでしょうか。

いきなりステーキはコロナ禍前から経営が傾きつつある報道がされていましたが、全国的に閉店を進めているようです。

そして気になるのは閉店した跡地がどうなるか・・・

駅前の店舗ならば比較的次の借主が決まるのも早いようですが、郊外ではハードルが上がりそうです。

第3波とも言われる今の感染状況を見ると暫くは飲食関係厳しそうです。

「火災保険でご自宅の修繕が出来ますよ」にご注意下さい!

相変わらず厚木市内において、詐欺まがいの飛び込み訪問営業の被害が増えているようです。

「屋根が破損していますよ」

「塗装が劣化していますよ」

と言って屋根に上らせると・・・わざと破損させて写真を撮るなんてことも。

また、「火災保険でご自宅の修繕が出来ますよ」という営業も増えているようです。

確かに台風被害などでご自宅が破損していれば、保険が適用されるケースも多々あります。

しかし、虚偽の申告をすれば最悪詐欺罪に問われることもあるでしょう。

いずれにしても、絶対的に申し上げたいことは、

「信用・信頼できる人に依頼をして下さい」

ということです。

保険の内容を伝えるということは個人情報の流出です。

貴方の個人情報を初めて会う方に伝えるのは抵抗はありませんか?

もしお困りなら厚木市の不動産お悩み相談室までお気軽にご連絡下さい。

【ご相談】アパートの建て替えで立ち退きを迫られています。

【ご相談内容】

  • 厚木市内でアパートにお住いのお客様からのご相談です。
  • 建築会社からある日突然、アパートを建て替えるので退去して欲しいとの連絡がありました。
  • 次の引っ越し先も決まっていないのですがどうしたらよいでしょうか?

【ご提案】

  1. 次のお引越し先を探しましょう。
  2. 住んでいる間のお家賃は通常通りお支払いが必要です。
  3. 住んでいる間はオーナーがやるべき修繕はしてもらえます。
  4. 現在の賃貸借契約書を確認しましょう。
  5. 退去に向けた話し合いをしましょう。

・特に賃貸借契約書の中には「貸主から○か月前、借主から○か月前までに契約解除の際は申告が必要」といった条文が入っていることが通常です。

→急に退去を求められても、普通は慌てずに次のお引越し先を探すことが出来ます。

《不動産お悩み相談室より》

・アパートの立ち退きに関しては、貸主借主共に様々な事情がありますので、なかなかスムーズにいかないケースもあります。但し、いずれにしても円満に進めることが肝心ですし、最終的にはそれがお互いにとって最良となります。オーナー様からも借主様からもご相談をお受けすることがありますが、まずはしっかりとお話をさせて頂き、時間に余裕を持って対応することが必要だと考えています。

空き家対策・空き家管理・空き家活用のプロフェッショナルをお探しなら。

 

厚木市内やその近郊に空き家をご所有のお客様。

是非一度、厚木市の不動産お悩み相談室にご相談下さい。

最近では「空き家管理します」などといった広告をよく目にするようになりましたが・・・

空き家は「対策」「管理」「活用」を全て考えてこそ本当のプロフェッショナルです。

写真の物件は、空き家活用の結果、賃貸にて近隣相場以上の賃料でご契約者が決まった空き家です。

お話だけでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

2020年10月現在の不動産業界動向について

じわじわと・・・不動産業界にもコロナ不況が迫っているように感じます。

ここ最近耳にした情報は以下の通りです。

  • 大手ハウスメーカーが下請けの大工さんを切り始めている。(仕事の発注が減っている。)
  • 材料を扱う商社の取引量が減っている。
  • 賃貸であれば入居時に必須となる借家人賠償保険の契約件数が減っている。
  • 住宅ローン件数は増えていたが、不動産会社に対するプロジェクト資金の融資は減っている。
  • コロナ不況で収入が減り、住宅ローンの返済が滞って家を手放すという報道がされ始めた。

全ての情報が正しいというか、業界全体のことを捉えているとは限りませんが、概ね不動産業界(建築業界)に対するコロナ不況の影響はまだこれから、ということになりそうです。

この年末年始、不動産業界で言う繁忙期の動きが気になります。

アパート経営や賃貸物件をご所有のオーナー様、不動産の売却をお考えの方はタイミングを見極めながら、コロナに負けないように気を引き締めていきたいですね。

厚木市内のアパート入居状況(特に学生向け)について

厚木市内の各大学授業の開催状況を調べると、概ね遠隔授業を中心としつつも面接授業を開始している模様です。

厚木市内でも三田や下荻野、及川近辺では神奈川工科大学、飯山や温水、緑が丘近辺では東京工芸大学といったように多くの学生さん向けアパート・マンションが建っています。

緊急事態宣言後は遠隔授業の為、実家に帰って部屋を解約・・・というケースも多少あったようですが、少なからず面接授業が始まっていますので、このところはほとんどありません。

ということで、今度は来年度の新入生さんの動向を考えねばなりません。

既に入試は始まっていますし、指定校推薦は来月にも合格発表があります。

今から空き部屋の賃貸条件を見直して、どうすれば新入生さんに選ばれるようなお部屋に出来るかを検討すべき時期です。

いずれにしましても、2020年もあと2ヶ月半。

早め早めに対策していきたいですね。

危険な状況は続く・・・レオパレスの今後について考察

マスコミなどでも大きく報道をされていますが、レオパレスの直近四半期の決算がやっと発表されました。

(経理担当者の希望退職応募による遅れという上場企業としてあるまじき理由で遅れていました・・・)

「レオパレス21の2020年4~6月期連結決算は、売上高が前年同期比8%減の1039億円、営業損益は68億円の赤字(前年同期は42億円の赤字)、最終損益は141億円の赤字(同57億円の赤字)。その結果、118億円の債務超過となった。」

ちなみに債務超過であることが続けば、上場廃止となるため、同時にソフトバンクグループ傘下のファンドから支援を受けることを発表しました。

このファンドですが、厚木市三田南にもある雇用促進住宅などを一括で買い上げ運営しているフォートレスというファンドです。

で、いよいよ危険なのがその入居率です。

ついにこのブログでも予想していた通り、2020年5月に損益分岐点と言われている80%を切りました。

そしてやはりこれも予想通りですが、コロナ禍による入国規制により法人の外国人労働者が激減しているようです。

希望退職もやったし、これ以上できることはさらなるコストカットと・・・ついに、オーナーに保証している家賃の減額交渉です。

全国のどこかで減額交渉が始まれば、このご時世ですからSNSやマスコミで一斉に報道されることでしょう。

ここからは想像ですが・・・「ソフトバンクグループ傘下のファンドは逆ザヤになっていないサブリース契約だけ残れば投下資金の回収が出来る」と踏んでいるのではないでしょうか。

つまり、サブリース契約の維持など当初から考えていないのです。

だからこそ、これから逆ザヤになっている物件は解約覚悟の減額交渉が始まると読んでいます。

現在レオパレスのオーナーさんは、どれくらいご自分のアパート・マンションに空き室があるかご存じでしょうか?

厚木市近郊だけで、A3用紙びっしり×8枚≒500件以上にもなる空き室があることを・・・

危機感を感じているレオパレスオーナーさん、もし宜しければ一度ご相談下さい。

少しでもお力になれれば幸いです。

【ご相談】実家と現金のみのご相続、遺産分割がうまくいく方法は?

【ご相談内容】

  • 厚木市内で相続が起きたお客様からのご相談です。
  • ご実家の土地建物と現金をお客様と甥姪の3人で遺産分割予定。
  • ご実家は自分が生まれ育った家なので出来れば自分が相続をしたい。

【ご提案】

・今回の法定相続分はお客様1/2、甥1/4、姪1/4となります。しかし、遺産分割協議により法定相続分に係わらず相続分を決めることが出来ます。そこで実務上のポイントは以下の通りとなります。

  1. 被相続人の遺言の有無を確認する。
  2. 被相続人が所有していた財産をまずは全て確認をする。
  3. 同時に他に相続人がいないか戸籍謄本などで確認をする。

・特に不動産に関しては法定相続分通りに共有をすると、のちに売買や賃貸をする際などの障害となることが考えられます。

→不動産の評価には固定資産税評価額や路線価など様々ですが、実勢価格を一つの基準にすることも遺産分割協議をする上でのトラブル防止となります。

《不動産お悩み相談室より》

・実勢価格に関してはやはり不動産屋さんがプロになりますので、「遺産分割をする上での実勢価格を知りたいのですが・・・」と相談されるのが良いでしょう。但し、売却等を前提としない査定には対応してくれない不動産屋さんもいますので、お悩みでしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

関東私鉄「乗り換えが無い駅」客数1位は本厚木駅!

またまた厚木市に話題が!

前々から本厚木駅は乗り換えの無い駅で乗降客数がかなり多い方だとは知っていましたが、改めてデータを目にしました。

初調査、関東私鉄「乗換がない駅」客数ベスト10

記事によると、2019年のデータで本厚木駅は乗降客数15万1791人と断トツの1位。

小田急線内のランキングはこんな感じです。

■小田急
順位 駅名     乗降客数
1     本厚木        15万1791人
2     成城学園前    8万8692人
3     経堂             8万2540人
4     鶴川             6万8992人
5     向ヶ丘遊園    6万7384人
6     千歳船橋       6万0683人
7     小田急相模原 5万7496人
8     愛甲石田       5万4602人
9     伊勢原          5万1705人
10   祖師谷大蔵    5万1085人

乗り換えが無いというのは何となく悲しい気もしますが・・・

愛甲石田駅を含めると約20万人!

確かに本厚木駅前の飲食店関係者などにヒアリングすると、大手企業のサラリーマンが多く来店するような話も耳にします。

厚木市にとって良い経済効果がもっと上がると良いのですが。

【ご相談】共有している不動産の持ち分を移転して単独所有にしたい。

【ご相談内容】

  • 厚木市内で戸建てをご所有のお客様からのご相談です。
  • ご実家の土地建物共に家族数名で共有している状態になっています。
  • 他に自宅を所有しており、もうご実家には帰らないという家族(共有者A)の共有持ち分を今後ご実家を管理していく他の家族(共有者B)に移転させたい。

【ご提案】

・共有者Aの持ち分を共有者Bに移転させるにはいくつかの方法が考えられます。

  1. 売買 BがAに共有持ち分に見合った売買代金を支払います。そのため、Bに資金が必要となります。売却金額の設定に注意。
  2. 贈与 Aが単純に持ち分をBに譲渡します。贈与として申告が必要になる場合は、相続税の支払いが発生します。
  3. 相続(遺贈) Aが亡くなった時にBが相続人であれば相続、相続人でなければ遺言で遺贈をします。相続税の支払いが必要になる可能性があります。

・いずれの方法にしてもメリットデメリットがあります。そして、よく検討しなければならないこともあります。

→例えば、売買の場合の売却金額の設定は「固定資産税評価額」や「路線価」「時価」などをよく検討して決めなければなりません。価格の設定が不当に低い場合は贈与とみなされ、贈与税が課される場合もあります。

《不動産お悩み相談室より》

・具体的にはご相談を頂ければその不動産の状況に合ったご提案ができると思います。どの方法を選択した場合でも、家族間といえども契約書を作成する等書面でしっかりと取引状況を記録しておくことが重要です。税務上そしてその後のご家族間のトラブル回避に繋がります。

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