【ご相談】アパートの8割が空室、どうしたら良いか分からない。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを複数ご所有のお客様。従来から依頼をしていた不動産会社があるが、アパートの空室が埋まらない状態で放置されてしまっている。空室率が8割のアパートも有り。

・部屋の中には退室後そのままになっている部屋もある。しかし、リフォームをするのにもどこから手をつけて良いか分からない。

【ご提案】

・まずはそもそも現在空室になっているアパートの募集が、インターネットのポータルサイトやレインズでされているかを確認しました。(意外とこの募集自体がされていないことが多いのです。当たり前ですが、募集をされていなければ入居が決まるわけもありません。)今回の場合も、一部では募集をされていたものの、エンドユーザーの目に届く媒体での募集が不足していました。

・次にその募集条件を見直しました。これは周辺の賃料相場等に合わせて、募集条件が乖離していないかのチェックをしたり、エンドユーザーの興味を引く、目玉となる条件を付け加えたりというものです。

・退去後そのままになっている部屋を全てチェックし、リフォーム内容を一覧に作成しました。その中で優先順位の高いもの、そうで無いものを仕分けし、オーナー様にご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・不動産管理会社が入居者募集をしっかりしていないのにはどこかに理由があります。端的に言ってしまえば、その物件を募集しても会社にメリット(利益)が無ければやりませんし、手間のかかる物件は後回しになります。特に、リフォームを受注できなかったり、賃貸条件の見直しをしてくれないオーナーの優先順位は下がっていきます。

・一方で、どこのリフォームが必要で、どのような賃貸条件の見直しをしなければならないのか、その提案を不動産管理会社側からしていないケースも多いようです。円滑で安定的な賃貸経営を目指すにはひとつひとつのアパートやマンションをしっかりと把握し、課題を解決する提案をしてくれるような不動産管理会社と太いパイプを作ることが重要なのです。

【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい

【ご相談内容】

・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。

・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。

【ご提案】

・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。

・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。

《不動産お悩み相談室より》

・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。

・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい(家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため)と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。

【ご相談】遠方にある不動産の相続を相談したい。

【ご相談内容】

・九州地方にご所有の不動産を昨年お亡くなりになられたお母様から相続。

・先にお亡くなりになられた親戚の相続権をお母様が持っていたが、遺産分割協議がまだ終わっていない。 しかし、その固定資産税はお母様(実質的にはご相談者様)が納税しており、また賃貸物件もあることから困っている。

【ご提案】

・まずは先にお亡くなりになられている親戚とお亡くなりになられたお母様の生まれた時からお亡くなりになるまでの戸籍謄本取得をご提案。相続人の確定を行いました。

・お母様名義の不動産を含めた資産に関してはご相談者様1名での相続が可能。不動産以外の資産に関しては郵便物等を確認しながら、各金融機関等に問い合わせて判明をさせていくことが必要とアドバイスさせて頂きました。

・先にお亡くなりになられた親戚の相続に関してはお亡くなりになられたお母様の代わりに、ご相談者様が遺産分割協議に参加する必要があることをお伝えしました。相続人は確定しておりましたが、連絡先などが不明の方もいらっしゃいましたので、専門家を間に入れての連絡をご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・遠方の不動産を相続した際に、現地に行ってその状況を確認することはもちろん大切なことです。一方で、戸籍謄本等を取得し、相続人を確定させたりする作業は、郵送で申請することもできますので事前に出来ることは準備しておくことも必要です。

・今回のご相談では前の相続が終わらないうちに次の相続が起きているケースでした。この場合、前の相続についての遺産分割に関わる相続人が増え、なかなか協議が終わらないこともあります。不動産に関して言えば相続登記が終わらず、そのままになってしまうこともあります。最近国会でも議題になっていますが、今後相続登記が義務化される可能性もありますので動向には注目していきたいと思っています。

【ご相談】お父様から相続した土地建物を売却したい

【ご相談内容】

・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。

 

【ご提案】

・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。

・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。

・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。

【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値

【ご相談内容】

・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。

 

【ご提案】

・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。

・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。

→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。

・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。

・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。(相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。)

 

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。

・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。

・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。

【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中

【ご相談内容】

・厚木市三田にある土地の売却依頼。

・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。

・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。

 

【ご提案】

・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。(そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題)

・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。

・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。

・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。

 

《不動産お悩み相談室より》

・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。

・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。

・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。

神奈川県内のレオパレス施工不良物件

神奈川県内のレオパレス施工不良物件は127棟と発表。

1番多かったのは相模原市で24棟とのこと。

同社のゴールドレジデンスという種類の建物だそうですが、厚木市内でも対象物件があるのかどうかは不明です。

本日も厚木市内のレオパレスにお住まいの方からお問い合わせがありました。

規模は違えど同じ不動産業界にいる人間として、不動産業界に不信感を持ったまま暮らして欲しくない、その思いでお悩みを解決させて頂きたいと思っています。

【ご相談】厚木市内でレオパレスからの転居希望のお客様

【ご相談内容】

・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。

・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。

 

【ご提案内容】

・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。

・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料(フリーレント)などを御提案。

 

《不動産お悩み相談室より》

・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか?という不安の声をお聞きします。

・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。

・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。

【ご相談】レオパレスからのアパート管理委託移管

【ご相談内容】

・厚木市三田に1K10戸のアパートをご所有

・レオパレスで15年前に建築、家賃保証契約を結んでいたが更新の度に保証金額を下げられている。

・レオパレスとの家賃保証契約を解約すると、空き室ばかりになるのではないかと不安。

 

【ご提案内容】

・近隣にある同種のアパートやマンションの入居条件を調査。

・学生のみならず、社会人もターゲットにできるエリアに立地していることをご説明。

・近隣相場と同等の賃料設定をした後、入居率を7割としても現在の家賃保証契約よりも収入が増えることを確認。

・家賃保証契約の解約及び管理委託契約の新規締結をご提案させて頂きました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・今回のケースはレオパレスでしたが、家賃保証を付けて建設されたアパートやマンションではよくあるご相談になります。

・広告などで30年保証などとされていても、実際30年間同じ家賃の金額が保証されている訳ではありません。通常、2年や3年で家賃の金額が更新されていきます。今回のケースは実際僅か2割しか入居者がおらず、レオパレスとしても赤字に近い物件でした。そのため更新の度に家賃保証金額は下げられていましたが、逆に言えばその解約に関しては抵抗も無くスムーズでした。

・もちろん家賃保証契約をそのまま続けた方も良いケースも多々あります。まずはアパートデベロッパーに任せきりにせず、所有している不動産の分析をすることが大切です。

【ご相談】遺言を利用した不動産売却と相続

【ご相談内容】

・ご家族はご本人とお子様

・ご自宅と別に賃貸物件をご持参として所有

・お子様に発達障害があり、ご本人がお亡くなりになられた後が心配

・亡くなったら自宅や賃貸物件は売却などをし、お子様は施設に預かってもらうのが良いと思っている。

・ご本人は相続後に相続がスムーズに終わり、発達障害のあるお子様には現金を持たせたいとのご希望あり。

 

【ご提案内容】

・将来的にお子様には法定後見人が必要になることを想定。お子様の法定後見人がご本人の意向を汲んでくれるかどうか不明。

・清算型遺言により、相続発生後に所有する不動産を売却し、現金を残す形をご提案。その際、遺言執行者としてさがみ行政書士法人をご指定頂ければ、不動産売却も含めスムーズに遺言執行が出来るとアドバイス。

・また、ご本人に関してさらに任意後見契約を利用することで、意思表示が難しくなってしまった時にもご希望に近い形で資産管理を行なえることを伝えました。

 

《不動産お悩み相談室より》

・不動産やその他の資産をどのように残すか、今回のケースは相続人が相続を受けた後に困らないようにしたい、というご意向でのご相談でした。

・同時にご本人がお元気なうちに、万が一意思表示が困難になってしまった時の備えもアドバイスもさせて頂きました。

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