不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。

その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。

簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、

「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。

「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。

「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。

という違いがあります。

で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。

それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。

正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。

これをうまく説明できない営業マンだと「（専属）専任と一般ではやる気が違います！」なんて話をされることも。

でも、よく考えてみて下さい。

大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか？

本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。

そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。

どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。

厚木市内には調整地域も多く、畑や田んぼを所有する地主さんも多いように感じます。

そんな地主さんが土地を売るときに、よく勘違いをされていることが「地目」です。

「俺の土地は雑種地だから、直ぐに売って欲しい。」

こんなご依頼を頂いて、登記簿謄本を取得すると・・・

「地目：畑」

それを地主さんにお伝えさせて頂き、農地法の申請が必要になることをご説明すると、

「そんなことはない、俺の土地はこの書類に雑種地って書いてある」

と「固定資産税納税通知書」を見せてくれます。

・・・そうなんです。

登記上の地目と、税務上の地目は異なることがよくあるんです。

税務上の地目は現況を見られるため、現況が雑種地のようであれば雑種地として課税をされます。

一方で、現況が雑種地であっても登記上の地目が畑や田になっていると、原則として農地法の適用を受けます。

何か不思議なような気もしますが、このようなケースが結構あるんです。

税務は現況主義、登記は申請主義という感じでしょうか。

建物が建っている土地でも、地目が「宅地」になっていない土地もたくさんあります。

もしご自身で土地をご所有なら、一度地目を調べてみるのも面白いですよ。

先日、お客さまからお受けしたご相談の中での会話でのこと。

「賃貸物件に設置される管理会社の看板は有料なんですよね？」

・・・結構、驚きました。

駐車場やアパート、マンションを管理する不動産屋さんが、現地に「入居者募集」や「管理」といった看板を設置することはよくありますが、その費用をオーナーさんに請求する会社があるようです。

正直、こういう不動産会社さんでは、これからの管理や入居者募集に不安を覚えます。

広告費やチラシ代など宣伝費用が別で請求されるかもしれません。

確かに状況によっては、特別な費用がかかることもあります。

ただ、本来こうした費用は管理業務の一環、入居者募集業務の一環であると考えます。

なぜなら、こうした看板を出すことで「得」をするのは不動産会社なのですから。

またこうした看板が老朽化し、内容が消えかかっていたり、汚れている場合も要注意です。

それだけ貴方の所有するアパートやマンションに興味が無いということかもしれません。

見逃しがちなこういう部分もお付き合いする不動産屋さんを選ぶ一つの判断材料にしてみてはいかがでしょう？

【ご相談内容】

・厚木市内に築20年ほどのアパートを数年前に購入したお客様。

・アパートの売買を仲介した不動産会社に、アパートの管理をそのまま依頼していたが、どうも動きが鈍くて不満をお持ちのようでした。

【ご提案】

・アパート等、賃貸物件の管理を手掛ける不動産会社は数々ありますが、その管理方法やスタイルは様々です。

・もちろんその賃貸物件を所有されるオーナー様も様々ですので、そのお考えやご希望にぴったりと合う不動産管理会社とお付き合いするのが一番だと思います。

・不動産を管理する会社は本来、オーナー様の代わりに、右腕左腕となって大切な資産をお預かりする立場です。自分の資産と変わらず、しっかりと管理してくれる不動産屋さん、担当者さんと出会うことが重要です。

《不動産お悩み相談室より》

・場所的に離れてしまっていたり、主な業務が賃貸管理では無く売買だったりすると、賃貸物件の管理業務にどうしても時間が取れず対応が遅くなりがちなケースが多いようです。これもご縁ですので、ご自身の資産を守っていくためには管理会社の変更を検討することも一案かと思います。

・管理会社の変更を切り出すと、急にしっかりとやりだしたり、また逆にあっさりと承諾することも多いです。手が回ってなかったような状態だと、「管理会社を変えてくれて良かった」というのが本音なのかもしれませんね。

厚木市内には、神奈川工科大学・東京工芸大学・松蔭大学・東京農業大学・湘北短期大学と多くの大学が存在しています。

これからの時期、非常に多いのが2020年4月からご入学の新入生さんの一人暮らし先のご相談です。

アパートやマンション、その大学周辺に数多くあるのはもちろんです。

が、ご注意下さい！

賃貸仲介をメインにやっている会社が仲介する際、一人暮らしのし易さや通学の利便性ではなく、広告料と言われるより収益の上がる物件を優先的に紹介しているケースがあるようです。

毎年相談をお受けして、「この距離を通学しようと思ってたんですか？」と驚くことがあります。

優先すべきは当然ですが、住む方のことを考えて、通学や生活のしやすい場所を選ぶことです。

残念ながら自分たちの利益優先する不動産屋がいることも事実ですので、、、お気をつけて頂ければと思います。

現在、厚木市の不動産お悩み相談室では空き家・空き地の定期巡回管理に関するご相談をお受けしております。

厚木市でも行政代執行により特定空き家の解体が行われるなど、最近何かと話題になっている空き家。

・両親が住んでいた家が空き家になっている。

・所有する土地が空き地になっている。

・遠方に住んでいて、空き家の見回りが出来ない。

・空き地の草刈りが手間で困っている。

・売却するか賃貸するか悩んでいるが、とりあえず管理だけ頼みたい。

などなど、お客様の状況は様々ですが、厚木市内を中心に定期巡回管理をお考えの際は当相談室までご相談下さい。

各専門家による将来の相続や売却、賃貸を含めた総合的なご提案が可能です。

もちろんご相談は無料ですので、LINEや電話、メールフォームからお気軽にお問い合わせ下さい。

厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。

近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。

しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。

万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。

また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。

法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。

先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。

市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい！

アパートやマンション、戸建てなど厚木市内に不動産をお持ちのオーナー様、空き部屋対策や繁忙期に向けた準備はいかがですか？

2020年、お正月ムードも終わり、いよいよ不動産業界は繁忙期を迎えます。

感覚的にはファミリー向けに関しては繁忙期だから急に忙しくなる・・・ということは無いように感じますが、学生さん向けに関しては1年で一番忙しい時期になります。

特に厚木市内は神奈川工科大学、東京工芸大学、東京農業大学、松蔭大学、湘北短大と5つの学校がありますので、部屋の出入りも非常に激しくなります。

その出入りのタイミングをしっかりとらえ、新入生さんの入居募集をすることが一つのポイントです。

所有しているアパートやマンションの空き状況、空き予定を把握して、不動産屋さんと早め早めの対策・準備をしましょう！

新年早々にご相談頂いたお客様は・・・

やっぱり近年話題の「空き家の管理」についてでした。

詳しくは次回以降、掲載できるタイミングでブログに書きたいと思いますが、最初のご相談が空き家についてでしたので、やっぱり今年も同じようなご相談が多いのかな・・・と感じさせられました。

と、思っていたら、掲題のニュースが年末報道されたことを思い出しました。

体感治安悪化、不安の声…　厚木市、代執行で空き家解体へ

『厚木市は２０２０年１月中旬にも、放置すれば倒壊などの危険性がある「特定空き家」と認定した住宅２棟を、略式代執行で解体・撤去する方針を固めた。実施されれば、市内では初、県内では横須賀市に次いで２例目。不明の所有者に代わって市が撤去し、地域の不安を解消する。』

（2019年12月31日　神奈川新聞）

全国的に、そして厚木市としてもこの空き家の問題、かなり年初からホットな話題になりそうです。

厚木市の不動産お悩み相談室もお陰様でリニューアルから2年目を迎えることになります。

弁護士・司法書士・社会保険労務士・行政書士・一級建築士・宅建士と共に、不動産に関するあらゆるお悩みを解決する不動産相談プラットフォームをこれからも構築してまいります。

ご指導、ご鞭撻のほど何卒宜しくお願い致します。

厚木市の不動産に関するご相談を何でもお待ちしております！