【か】課税標準

<ご説明>

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)。

<コメント>

不動産売買をする際、一般的には所得税住民税が課税されますdollar

ではその課税される税金は、どのように計算されるのでしょうか?

答えは「課税標準」に税率をかけるのですflair

よく勘違いされがちな、売買金額などが基準になるのではありませんcoldsweats02

この課税標準は固定資産税の評価証明書を取得することで知ることができますし、固定資産税の納税通知で毎年お知らせがきますup

ちなみに厚木市ではこの評価証明書を公民館でも取得できますよdash

(詳しい税額のご相談は、専門家の税理士さんにお聞きになられて下さい。)

賃貸アパートはとにかく部屋の中を綺麗にリフォームすればOK?

賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件リフォームする必要が出ることがありますflair

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

① 賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

② 空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③ 所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になりますdollar

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼしますflair

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきますdown

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりませんcoldsweats02

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのですflair

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですねdash

【か】貸主

<ご説明>

不動産賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。

<コメント>

ある建物の貸主さん、、、必ずしも所有者さんとは限りませんpaper

賃料の保証をしているような会社が、所有者さんから建物を1棟借りし、自らが貸主となって一般のお客様にご入居頂くケースなどがありますflair

この場合、元の所有者さんからみると不動産「転貸」になりますので、通常は同意書のようなものを結んでいます。

この不動産所有者=貸主かどうかは、通常重要事項説明書に記載をされていますので、気になる方はチェックしてみて下さいmemo

【か】瑕疵担保責任

<ご説明>

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵(かし)」があったとき、売主買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる(民法第570条)。

<コメント>

瑕疵とは、取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことと言います。

例えば、中古住宅売買であれば建物の土台が腐食していたり、壁の内部が錆びてボロボロだったりというケースのことを指しますsweat02

この瑕疵担保責任は期限を定めて売買契約を行うことが多いのですが、 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定めることも合法です。

築年数の古いものであれば、こういった例外的な約束のものも多いのでしっかり確認をしましょうdash

【か】確認済証

<ご説明>

建築計画建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

<コメント>

確認済証は受けなくても良い、というご意見をお持ちの方もいらっしゃるようですが、弊社では必ず受けることをお勧めしていますeye

将来、その不動産(建物)を万が一売却をされることになったとき、確認済証のあるほうが売却がスムーズになったりするからですclub

ちなみにこの確認済証の再発行は出来ませんのでお気を付け下さいcoldsweats02

(この場合でも、建築確認済であること・検査済であることの証明は発行してもらうことができます。)

あっ!!契約している駐車場に別の車が・・・

厚木市でも本厚木駅前には多くの月極駐車場がありますrvcar

そんな月極駐車場でよくあるのが、ご契約者様以外による違法駐車・・・

中には隣の番号のご契約者様の勘違いだったり、悪意のないケースもあります。

しかし、本来のご契約者様に迷惑を掛けているのは事実sweat01

ということで、弊社ではまずご契約時に必ず駐車される車種をお聞きし、未然に契約者間のトラブルを防ぎますpaper

また、月極駐車場には「契約者以外の立ち入りを禁止する」という注意看板を必ず掲載していますeye

 

ちなみに、それでも起きてしまう第3者による違法駐車の場合、迷わず警察に通報をすることにしていますtelephone

警察は注意の張り紙などの処置をしてくれますが、最終的には所有者も分かりますし、強制的な撤去に応じてくれることもあります。(厚木警察署よりヒアリング)

まずは未然に出来る限りにトラブルを防ぐこと、それでも起きてしまうことには迅速に、法に則って対応することが、管理する不動産屋さんに求められていることだと考えていますthink

【か】確定申告

<ご説明>

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。

<コメント>

不動産所得のあるオーナー様は通常この確定申告を行いますsandclock

もちろん、確定申告や税金の専門家は税理士の先生になりますが、必要となる書類の中には年間の不動産の収支報告などがありますflair

弊社では不動産管理を行う物件の収支報告書を定期的に発行し、この確定申告にそのまま利用できる資料をお渡ししていますbook

こうした資料作成も大切な業務の一つなのですup

来春大学入学の新入生さん、アパートやマンションの家賃はいつから払う?

10月も中旬になると、徐々に学生さん(と御両親)からのお問い合わせが増えてきますtelephone

厚木市神奈川工科大学東京工芸大学厚木キャンパス松陰大学など数多くの大学がありますので、1人暮らし向けのアパートマンションへのお問い合わせが多くなるのですshine

 

そこで良くある質問が、この「お家賃の発生時期」dollar

物件や不動産屋さんによってもことなりますが、通常アパートマンションをお申込み頂いた場合、すぐにご契約を結んで頂きますmemo

これは貸主様も借主様も賃貸契約関係を成立させることが、いつキャンセルになるか分からないといった不確定な状況を解消することになるからです。

とすると、来春ご入学=ご入居予定の学生さんが年内にでも契約した場合、いつからお家賃を払うことになるのでしょうか?

 

これも物件や不動産屋さんによって異なりますsweat01

中には契約時から家賃が発生し、ご入学=ご入居までの間に数ヶ月分お家賃が発生したりするケースもありますdown

住んでもいないのに家賃を払うのか・・・ということにもなりかねませんので、しっかりとアパートマンションをお申し込みの際にご確認をして下さいfoot

 

なお、手前味噌な話ですが弊社では学生さん向けの賃貸物件は原則ご入居日からお家賃が発生するサービスをさせて頂いておりますhappy01

詳しい物件などは「学生向け賃貸情報@厚木」にございますので、是非ご覧下さいsign03

【か】火災警報装置

<ご説明>

建物内で火災が起きたときに、熱や煙をセンサーでキャッチして火災の発生を自動的に発見、警報を発する装置。2004年6月、一戸建てを含むすべての住宅に「住宅用防災機器(自動火災報知設備など)」の設置を義務付ける改正消防法が成立した。

<コメント>

この火災警報装置の設置に関しては、地方自治体によって義務化の時期が異なりますが、神奈川県「平成23年6月1日」までとなっています。

もちろん厚木市も同じです。

設置場所などに関しては総務省消防庁のホームページをご覧下さい。

弊社でも賃貸物件のチェックをしていますが、法に則ってしっかり対応をしたいと思います。

賃貸アパート経営が流行っていますね。

先日、とある銀行員さんがおっしゃっていましたear

「最近、住宅ローンよりアパートローンのほうが多いぐらいですよ・・・」

サラリーマンでもアパート経営、などと銘打った本が多数出版されているくらいですから、それなりのブームなのでしょう。

銀行預金の金利が0.1%以下の時代ですから、高金利を期待して不動産で運用したいと考える方も多いかもしれません。

そしてインターネットや広告を調べると、利回り10%前後のアパートマンションがゴロゴロ。。。

これはローンを組んででも買うしかない!!、と飛びつきそうになった方はご注意下さいsign03

アパートマンション賃貸経営には様々な注意点があるのですflair

まずは空室の問題。

満室なら予定された運用が出来るかもしれませんが、一般的には10~20%程度の空室率を想定します。

そして、修繕費など諸費用の問題。

建物を維持するにはそれなりのメンテナンスが必要です。

投資に対する回収が出来ない段階で建物が荒廃してしまったら・・・ゾッとしますねsweat01

そういった課題をクリアしながら、賃貸契約の管理もしなければならない為、思っているよりも負担は多いかもしれません。

その為に、私たちのような不動産業者が存在しているのですhappy01

大家様、オーナー様と2人3脚でご資産の運用をお手伝いする、それが私たちの大切な仕事なのですshine

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