＜ご説明＞
不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。
＜コメント＞
売買の場合でも、賃貸の場合でも同様に契約書と同じく非常に大切なのがこの重要事項説明（書）です
不動産屋さん（宅地建物取引業者）には必ずこの重要事項が義務付けられており、実務上も後々のトラブルを未然に防ぐことができます
重要事項説明（書）には最後に説明を受けた旨の署名捺印が必要となり、お客様にご記入いただきます
この重要事項説明が漏れていたりすると、トラブルの元になるばかりでなく、不動産屋さんに対してペナルティが発生することもあるのです
いずれにしても、しっかりと記載事項を確認して、分からない部分の無いようにしなければなりません
＜ご説明＞
マイホームの取得や改修で住宅ローンを利用した場合に、ローン残高に応じて一定の所得税・住民税を控除する制度。
＜コメント＞
住宅ローン控除に関しては、財務省のホームページに細かく掲載されています
金融機関の住宅ローン担当者や、税理士の先生にお聞きしたり、直接税務署に相談すれば具体的な話が聞けると思います
税金に関しては、毎年のように法律が変わったり、時限立法だったりしますので、私たち不動産業者もその時々で専門家の意見を聞くようにしています
＜ご説明＞
賃貸借契約の中に付帯的に盛り込まれることがある特約の一つ。入居中に生じた損耗や故障などについて、一定の範囲内の修繕を借主の負担にすることを定めたもの。
＜コメント＞
アパートやマンションなど居住用のお部屋を賃貸したことのある方なら目にしたことがあるかもしれません
契約書の最後の方に、修繕内容とその金額などが記載されていることがあります
この修繕特約は争いの多い部分でもありますが、賃借人がこの義務について認識し、義務負担の意思表示をしたと確認された場合、有効とされるケースも多くあります。
いずれにしても、入居時には毎月のお家賃や敷金礼金だけではなく、退去時の費用等に関してもしっかりと確認をしましょう
＜ご説明＞
軟弱地盤の支持力を増したり、沈下を抑えるために、セメント系の固化剤と土を混合・かくはんして固めることによって地盤自体の強度を高めること。
＜コメント＞
建物の土台である基礎は、ある程度土地の強度がないとしっかり地盤に固定することができません
そこで、事前にこの地盤の調査を行い、軟弱な地盤であることが判明した場合行われるのがこの地盤改良工事です
そもそも、この地盤改良工事に関しては、必要なのか不必要なのかも踏まえて、
専門業者さんなどに調べてもらうのが良いでしょう
地盤改良工事は数十万円になることもありますので、しっかりとした判断が必要です
＜ご説明＞
土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。
＜コメント＞
前面道路が共有になっているケース等、土地の面積には私道の面積が含まれることがあります
多くの場合には、「私道負担○○㎡」などと言った表記がされていますが、契約時にはしっかりと確認をしましょう
道路の問題はその土地の価値を決めかねませんので、細心の注意が必要です
＜ご説明＞
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。
＜コメント＞
厚木市辺りですと、２ヵ月分程度が標準の敷金になります。
ただ、最近では大手企業さんのみならず、地元の不動産屋さんでも「敷金、礼金ゼロ≒ゼロゼロ物件」にして募集していることがあります
家賃滞納やリフォーム費用増加のリスクよりも、空き室による収入減少のリスクを重要と考える大家さんが増えているのでしょう
それだけ今の不動産賃貸市場が厳しいものであることが分かりますね・・・
＜ご説明＞
都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。
＜コメント＞
市街化区域に対して、この市街化調整区域は原則として開発出来ない≒建物の建たない地域になります
但し、幹線道路沿いであったり、昔から建物が経っていた場合など、様々な条件を充足することで開発が許可される場合もあります
具体的には個別の案件によって変わってきますので差し控えますが、ご相談頂ければ調査などさせて頂きます
＜ご説明＞
都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域。
＜コメント＞
ざっくり言えば、建物が建つ地域です。（もちろん他の条件も備えなければなりませんが）
市街化区域であれば、用途地域が定められ、そこにどんな建物が建てられるかが決まっていきます
この市街化区域にされれば、いずれ生活インフラの整備にくわえ、土地区画整理や市街地再開発などが行われていくことになります
＜ご説明＞
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。
＜コメント＞
「更地条件」などという言葉をお聞きになられたことがありますでしょうか
宅地を購入する場合、新築をその後お考えの方は更地の状態であればすぐに建築に入ることが可能です
一方、建物が建っている場合は、購入者にとってその建物に価値があれば良いのですが、そうでない場合は解体する必要が出てきてしまいます
更地か更地ではないか、によって、その購入者の考え方によって不動産の価値も変わってくる、というお話でした
＜ご説明＞
国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続き。
＜コメント＞
ご説明にもあるとおり、この差押はもちろん不動産にも適用されることがあります
差押をされると、不動産の場合は登記簿謄本に掲載されることになりますので、著しくその価値を落とすことになります
一般的にはこういった物件はなかなか取引されません。。。
一度差押を受けてしまうと、そこから通常の状態に戻すのは手間もお金もかかりますので、お気を付け下さい
＜ご説明＞
建替えや増改築ができない状態であることをいう。例えば、接道義務を満たしていない敷地、既存不適格建築物はいずれも再建築不可である。
＜コメント＞
不動産の売買物件を検索していると、リーズナブルな中古の戸建てを目にすることがあります
他の同じような条件の売買物件や相場と比べて、どう考えても安い・・・
そんな時はこの再建築不可となっていないかを確認しましょう
再建築不可の場合、実質的の現在の建物が使えなくなってしまうと、その土地の利用価値が著しく落ちるのが大半です
中には投資物件として購入を検討する方もいらっしゃいますが、その場合は利回りを重視しての投資となりますね
＜ご説明＞
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
＜コメント＞
固定資産税は不動産の売買の際、所有する日数によって日割り計算で清算を行うことが大半です
1月1日という基準日が決まっていますので、仮に1月2日に不動産の所有権が移転しても、1月1日付けの所有者に納税通知書が来るのです
ちなみにこの日割り計算での清算は法律的な根拠があるものではありません
いわゆる慣例的なものではありますが、契約書内にも記載する会社が殆どですね
＜ご説明＞
登記所（法務局出張所などのこと）に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目でわかるように作られたもの。登記所で閲覧し、写しを取ることができる。
＜コメント＞
不動産を扱うものにとって、公図と謄本は夫婦のようにセットで大切なものだ、と教えられました
物件を調査する上で、まずイロハのイとなるものです
住宅地図と違い、そこには土地の形状などが一筆ごとに書かれており、実際一連の宅地でも3筆に分かれていれば3筆分の形状が書かれています。
よくあるのがこの公図と実際の形状が異なるケース
この場合、訂正するには、実測などを行い隣地の所有者さん等と解決に向けた話し合いが必要になります。
＜ご説明＞
建物の賃貸借契約を更新する際に、借り主から貸し主に対して、支払われる金銭のこと。
＜コメント＞
最近、この更新料に関しては、様々な報道がされています。
地方によって賃貸物件の更新料は異なりますが、厚木市あたりの物件なら、大半が1ヶ月となっています
更新の際には、契約書を再作成したり、保険の再契約をしたりしますので、不動産屋さんの手数料が最終的に含まれている部分もあります
更新料の無い物件に関しては、お家賃の設定が少し高くなっていたりということもありますので、よく物件を比較してお選び下さいね
＜ご説明＞
公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なうために、法務大臣が任命する公務員のこと。
＜コメント＞
賃貸物件の定期借家の場合、この公証人役場で公正証書を作成してもらう場合があります
その他にも遺言書などの作成も、間接的ですが不動産屋さんの業務と関わってくる場合があります
厚木市にも市役所の裏あたりのビルの1フロアに公証人役場がありますね
一般の方にはあまり縁の無い場所かもしれませんが・・・
＜ご説明＞
地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地（平成19年地価公示では30,000地点）について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。
＜コメント＞
毎年公表され、上がったとか下がったとか報道されますので、耳にする方も多いかと思います
この公示価格は不動産取引においても、価格決定などの場面で参考にされることがあります
標準地での価格になりますので、近隣の標準地を探し、その数値を見ることになります
公示価格は国土交通省のホームページから見ることが出来ますのでご興味のある方は、ご覧下さい
＜ご説明＞
登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。
＜コメント＞
不動産業界において、登記簿謄本の見方はイロハのイと言えるでしょう
それでも一般の方にしてみると、分からない部分が多いかと思います。
その登記簿謄本の中で最も重要な所有者がわかるのがこの甲区への記載事項になります
もちろん登記簿謄本の中の情報はどれも重要なのですが、所有者が分からないことには何も始まりません
最近では登記所に行かなくとも登記の情報が見れる世の中です。
何か知りたいことがあれば、お気軽にお問い合わせ下さい
＜ご説明＞
住宅の規模（広さ）に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。
＜コメント＞
要するに、ある土地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのかという基準になります
ちなみに 「建築面積」 とは、建物を上から見たときの投影面積とも説明できますが、1階より2階が狭い建物であれば1階の広さということになります
なお、角地の場合の緩和、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などもありますので、実際建築の際は詳しく御調べになることをお勧めします
＜ご説明＞
土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。
＜コメント＞
この建築条件付きの売地の場合、簡単に言えばご自分の好きな工務店やハウスメーカーで家を建てることができません
売地を出している不動産屋さん指定の建設会社が家を建てることになります
この建築条件付きでは、建築部分でも利益が見込めるため、売地の値段は建築条件無しのものに比べ、安くなっていることが大半です
同じような物件を見つけたけど、値段が違う・・・そんな時はこの建築条件付きでないかどうか確認をして下さいね
＜ご説明＞
市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、たとえ規模の小さな開発行為であっても、開発行為を行なうには原則的に開発許可が必要とされており（都市計画法第29条）、開発許可を受けるための基準は非常に厳しく設定されている（都市計画法第34条）。
＜コメント＞
市街化調整区域でも「例外的に」建物を建築出来る場合があります
その基準は様々ですが、不動産の取引をする場合、しっかりと調査を行う必要があります
行政機関はもちろん、建築士さん等の専門家にも確認が必要です
昔の状況を良く知る方がいるとスムーズに進む部分も有り、地元の不動産屋さんや地主さんにご協力を願うこともありますね
＜ご説明＞
一定の建築物を建築（増改築を含む）しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準（建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準）に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度、または当該確認行為をいう。
＜コメント＞
不動産業と建築は切っても切れない関係と言ってよいと思います
当然住宅用の話ならば、土地を買えば、建物はどうする？ということになります
その為、不動産屋さんでも建設業の免許を持っていたり、建設屋さんでも不動産業の免許を持っている場合が多々あります
もちろん、建築確認申請等は専門の方にご協力頂きながら進めるのですが、ある程度の知識を持っていなければなりません
不動産のことだけではいけないのです・・・
＜ご説明＞
賃貸物件の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還すること。
＜コメント＞
昔はこの原状回復で多くのトラブルが発生したようです
ということで国土交通省でもガイドラインが発表されています
普通の不動産屋さんであれば、契約書内にはこの原状回復に関わる条文が多く入っています。
ハウスクリーニング費などの金額まで明示している場合もありますので、退室の時に困らないよう、しっかりと確認しましょう
＜ご説明＞
現在あるがままの状態ということ。不動産業界では、中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することを「現況有姿取引」という。
＜コメント＞
読んで字のごとく、といったところでしょうか
築年数が浅く、十分に建物の価値が見込まれる物件に関しては修繕やリフォームを行い、売買をすることが多くあります
一方で建物の価値が低かったり、売却を急いでいたりと、そのままの状態で売買することもまれなことではありません
「現況有姿取引」の場合、同じような環境の物件よりも価格が低く設定されているのが一般的ですね
＜ご説明＞
正式名称は「軽量形鋼」（けいりょうけいこう）。厚さ6ミリメートル以下の鋼板を、複雑な形状に折り曲げてつくった鋼材のことである。
＜コメント＞
アパートや一般住宅など小規模な建築物に使われる工法です
木造か軽量鉄骨造の取り扱いが大半ですが、住宅で軽量鉄骨造というのは築年数が浅いものが殆どです
軽量鉄骨造のほうが頑丈だ、とか木造のほうが自然で良い、とか色々なご意見がありますが・・・
一長一短ですので、最終的にはご自分のお好みにされるのがベストですね
＜ご説明＞
住宅ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。
＜コメント＞
「きょうばい」と読む方もいらっしゃいますが、正式には「けいばい」です
ここ数年、住宅ローンの返済が厳しくなり・・・などの事情で、競売物件が数多く出回っているのを目にします
競売物件を専門に扱う不動産屋さんもいらっしゃいますし、かなりマーケットとしては完成されつつある印象ですね
競売物件＝訳ありの物件というイメージは薄くなり、積極的に取引されているのが現状です
＜ご説明＞
高齢者や障害者などが介護スタッフとともに地域の中で自立的な共同生活をする施設。スウェーデンで生まれたしくみ。
＜コメント＞
弊社でも厚木市内で2件のグループホーム建設に携わりました
こうした福祉施設の充実は、地域貢献と言う意味合いも含め、意義のある仕事だと感じています
地元企業として、厚木市に、地域の方に喜んでもらえるような仕事をこれからもしていきたいですね
＜ご説明＞
住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てること。
＜コメント＞
繰り上げ返済をすることは、支払総額の減少や支払期間の短縮などに寄与します
ただし、金融機関さんによってはこの繰り上げ返済に手数料がかかったり、特別な費用が発生するケースもあります。
これは住宅ローンの契約時にしっかりと確認し、ご自分のライフプランに合わせた計画を立てることが重要ですね
＜ご説明＞
クッション性のある床材の総称。主として表面に塩化ビニルを用いたシート状床材を指す。
＜コメント＞
賃貸物件のみならず、台所や脱衣室など水が使われるところの付近では、床に使用されることがよくあります
居室部分でも洋室＝フローリングというわけではなく、このクッションフロアが使われている場合もあります
洋室だから素敵なフローリングで・・・と思っていたらガッカリ、なんてことが無いように、物件選びの際はしっかりとチェックしましょうね
＜ご説明＞
借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を貸し主に返済するという契約。
＜コメント＞
「借用書」と言ったほうが分かりやすいでしょうか
不動産の取引の場面では、特に資金調達で住宅ローンを利用する場合によく出てきます
住宅ローンではこの金銭消費貸借契約と、不動産への抵当権設定契約を同時に行うケースが大半です
お金の融資を受ける際の、金銭消費貸借契約（＝金消契約とよく略されます。）そして、その担保設定の為の抵当権設定契約となる訳ですね
＜ご説明＞
複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合。
＜コメント＞
様々な不動産を扱っていると、それがお一人ではなく数人で所有されている場合があります
その共有持分の割合は、登記簿謄本を見れば分かるのですが、その持分は売買することも出来ます。
また、持分の割合によってその不動産を扱うことのできる権利も変わってきます
その辺は法律的な専門知識になりますので、司法書士の先生などに相談したりする必要が出てきますね
相続が起きた場合などはこの共有という状態になり易いので、気になる方はお気軽にご相談下さい