厚木市内からLINEでのお問い合わせが続々と増えています！
お陰様で「厚木市の不動産お悩み相談室」では、ここ最近LINEからのお問い合わせが増えています！
本当にささいな疑問、質問でも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。
↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。
24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）
ちなみに最近あったご相談としましては・・・・
・土地建物を購入するつもりだが、不動産屋に支払う手数料が妥当かどうか知りたい。
・アパートを退去するときに請求された修繕は本当に必要なのか。
・台風や水害が多いので、建物に関する保険を見直したい。
などなど。
大工さん、保険屋さん、水道屋さんなど信用できる業者さんのご紹介も可能です。
不動産屋の営業マンは渡り鳥？
今日は不動産屋さんの営業マンについて、ちょっとした小話を。
厚木市内も含めて、本当に不動産屋さんは数多く存在します。
そんな中でも特に、営業をメインに業務を行っている方は転職や独立をするケースが非常に多いです。
理由はいくつかありますが・・・
・雇われているよりも、経験を積んで自分の会社を持ちたい。
・もっと歩合の良い会社で働きたい。
・会社のスタイルが合わない。
などなど。
いずれにしてもそこには何らかの理由があります。
特にあっちへ行ったりこっちへ行ったり、転職を繰り返す営業マンには、
「あいつは今どこにいるんだっけ？」などと業界内でもネタにされることがあります。
転職すること自体にはステップアップの意味もありますでしょうから何も外野が申し上げることではありませんが、業界全体のイメージを落とさないように筋道を立てて欲しいものです。
実は最近・・・
ある賃貸物件の申し込みを受けていたら、突然その担当者が会社を辞め、次の担当者が全く引継ぎをしておらず・・・契約自体がキャンセルになるという出来事がありました。
後任の担当者に罪はありませんが・・・せめて飛ぶ鳥跡を濁さずしっかりやって欲しいものです。
半分愚痴のようになってしまいましたが、不動産業界全体のイメージが悪くならないように当相談室も努力して参ります。
学生さんのお一人暮らし向けアパートをお探しのお客様へ
厚木市内には東京工芸大学、神奈川工科大学、松蔭大学、東京農業大学、湘北短期大学と多くの大学があります。
そして秋から春にかけて、県外から初めてのお一人暮らしをするために、アパートやマンションを探す新入生さんも多いと思います。
そこで、過去にあった相談・トラブル案件の中で、最もお伝えしたいことをお知らせしておきます。
それは、
・お住まいとなるアパート、マンションが通学に適する立地にあるか確認を！
です。
インターネットで集客をして、案内したらとにかく物件を決めるまで帰さない、という賃貸仲介をメインとする不動産屋さんが残念ながら存在します。
そしてそんな不動産屋さんにありがちなのが、県外から来る土地勘の無いお客様に通学に適した物件を紹介するよりも、オーナーからの広告料※が貰え、担当者の成績が上がるアパート、マンションを最優先で案内をすることです。
※広告料とは仲介手数料とは別に、契約が決まるとその物件のオーナーから支払われる報酬です。名目上、広告料や紹介料と呼ばれることが多いです。
アパートやマンションをお選びの際は、しっかりとご自身でも立地を確認、その通われる大学の周辺をよく知っている不動産屋さんを探したりと入学してから後悔をしないように気を付けてください。
また、申し込みをする前に、キャンセル料や申込金の有無を確認して下さい。これも多く質問されますが、申込金やキャンセル料が賃貸借契約前に必要になることは通常ではありません！その不動産会社独自のルールが出来ているだけです。
お申込書を書く前、お金を渡す前には冷静になって一度確認をしましょう。
厚木市に新しく住む全ての学生さんが快適な一人暮らしが出来ることを願っております。
＜よくあるご質問＞土日はお休みですか？ → 土日も祝日も開所しています！
前回、LINEでのご相談は24時間365日受け付けております！というお知らせをさせて頂きました。
でもやっぱり電話や実際会って相談をしたい、というお客様からよくある御質問が、
「土日はお休みですか？」
というご質問です。
厚木市の不動産お悩み相談室は、「土日祝日も事務所を開いております」
厚木市の不動産お悩み相談室を共同運営している小沢商事株式会社は毎週水曜日、さがみ行政書士法人が毎週日曜日を原則としてお休みさせて頂いておりますが、相互に補完し合うことで土日祝日も直接ご来所頂いてのご相談が可能となっております。
土日しかお休みがない、ご家族揃って相談に行きたい、というお客様にもお気軽にお問い合わせを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。
【LINEなら24時間365日】本当に何でもお気軽にご相談下さい。
こんなことで相談して良いのか分からない・・・
そう考えている時間があれば、もう「厚木市の不動産お悩み相談室」までご相談下さい。
特に「誰に相談したら良いか、どんな相談したら良いか分からない」というお客様も多いのですが、まずは一度ご連絡下さい。
お気軽にご相談頂けるように、厚木市の不動産お悩み相談室ではLINE公式アカウントを開設しております！
↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。
24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）
・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。
・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。
・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。
・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。
・弁護士さんや司法書士さんなど専門家相談したいけど、誰に相談したら良いか、どうすればよいか分からない。
などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v
【ご相談】自分では管理が面倒になった駐車場の管理をお願いしたい。
【ご相談内容】
・厚木市内に10台ほど駐車できる駐車場をご所有のお客様から駐車場管理に関するご相談です。
・今まで自分で管理をしていましたが、入金の管理や契約の管理が煩わしくなったこと、また駐車場に自宅の電話番号を記載した看板を設置していましたが不特定の方にそれが伝わってしまう事が嫌になり、今回の相談となりました。
【ご提案】
・現地を確認すると「空き有」と記載された看板にはご自宅の電話番号及びお名前も掲示がありました。まずはこれを管理会社名と管理会社の電話番号が入った看板に代え、自宅に直接電話がかかってこないようにしました。
・次に空き台数を確認すると共に、近隣からの移動など契約者の募集をさせて頂きました。
・また毎月の駐車場代の入金管理についても一括で管理していく方向で管理委託契約をご提案し、締結をさせて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・昔は大家さんの名前や連絡先を出すことにためらいのない方が多かったようですが、近年ではなるべく不特定の方に連絡先を出したくないという方も多いようです。
・また延滞やトラブルに関しても直接対応しなければならないことに煩わしさを感じたりもするそうで、それを息子さんや娘さんに今後任せるのも心配といった声も聞かれます。
・もちろん管理費用などコストもかかりますので、メリットデメリットを考えながら御検討されることをお勧めします。
アパート・マンションの空き部屋でお困りのオーナー様へ
アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。
そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。
それは、
『当たり前のことを当たり前にやっているか？』
です。
・レインズやアットホームへの掲載
・チラシの作成
などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん！」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・
意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。
これではどんなに待っても満室にはなりません。
当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。
空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。
（ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。）
＜よくあるご質問＞相談料はおいくらですか？ → 無料です！
最近、お陰様でこのホームページをご覧頂きお問い合わせを頂くことが増えて参りました。
そこで、最もよくあるご質問が・・・
「相談料はおいくらですか？」
というもの。
ご相談が終わった後に、「今日はいくらお支払すればよろしいですか？」というお客様もいらっしゃいます。
非常に有り難いお言葉なのですが・・・原則的にご相談料は無料となっています。
と申しますのも、費用や報酬を頂くときは必ず事前にお見積もりやせめて口頭でその概算をお伝えします。
ですので、ご相談の段階で費用が発生したり、報酬を頂いたりということは原則的にありません。
（相談に乗ってもらって本当に満足したから、とおっしゃって下さり、「どうしても気持ちだけ」とお支払い頂くお客様もいらっしゃいますが・・・）
来店されても、電話でも、LINEでも、これは共通の扱いです。
ということで、是非不動産関係のことでお悩みがございましたら、安心してお気軽にお問い合わせ下さい。
【ご相談】30年間家賃保証のあるはずだったアパートの管理会社を変更したい。
【ご相談内容】
・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。
・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか？という内容でした。
【ご提案】
・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。
→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。
・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。
→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。
・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。
→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。
《不動産お悩み相談室より》
・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。
・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは（というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。）、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。
・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。
【ご相談】アパートの8割が空室、どうしたら良いか分からない。
【ご相談内容】
・厚木市内にアパートを複数ご所有のお客様。従来から依頼をしていた不動産会社があるが、アパートの空室が埋まらない状態で放置されてしまっている。空室率が8割のアパートも有り。
・部屋の中には退室後そのままになっている部屋もある。しかし、リフォームをするのにもどこから手をつけて良いか分からない。
【ご提案】
・まずはそもそも現在空室になっているアパートの募集が、インターネットのポータルサイトやレインズでされているかを確認しました。（意外とこの募集自体がされていないことが多いのです。当たり前ですが、募集をされていなければ入居が決まるわけもありません。）今回の場合も、一部では募集をされていたものの、エンドユーザーの目に届く媒体での募集が不足していました。
・次にその募集条件を見直しました。これは周辺の賃料相場等に合わせて、募集条件が乖離していないかのチェックをしたり、エンドユーザーの興味を引く、目玉となる条件を付け加えたりというものです。
・退去後そのままになっている部屋を全てチェックし、リフォーム内容を一覧に作成しました。その中で優先順位の高いもの、そうで無いものを仕分けし、オーナー様にご提案させて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産管理会社が入居者募集をしっかりしていないのにはどこかに理由があります。端的に言ってしまえば、その物件を募集しても会社にメリット（利益）が無ければやりませんし、手間のかかる物件は後回しになります。特に、リフォームを受注できなかったり、賃貸条件の見直しをしてくれないオーナーの優先順位は下がっていきます。
・一方で、どこのリフォームが必要で、どのような賃貸条件の見直しをしなければならないのか、その提案を不動産管理会社側からしていないケースも多いようです。円滑で安定的な賃貸経営を目指すにはひとつひとつのアパートやマンションをしっかりと把握し、課題を解決する提案をしてくれるような不動産管理会社と太いパイプを作ることが重要なのです。
【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい
【ご相談内容】
・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。
・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。
【ご提案】
・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。
・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。
《不動産お悩み相談室より》
・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。
・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい（家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため）と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。
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