＜よくあるご質問＞土日はお休みですか？ → 土日も祝日も開所しています！

前回、LINEでのご相談は24時間365日受け付けております！というお知らせをさせて頂きました。

でもやっぱり電話や実際会って相談をしたい、というお客様からよくある御質問が、

「土日はお休みですか？」

というご質問です。

厚木市の不動産お悩み相談室は、「土日祝日も事務所を開いております」

厚木市の不動産お悩み相談室を共同運営している小沢商事株式会社は毎週水曜日、さがみ行政書士法人が毎週日曜日を原則としてお休みさせて頂いておりますが、相互に補完し合うことで土日祝日も直接ご来所頂いてのご相談が可能となっております。

土日しかお休みがない、ご家族揃って相談に行きたい、というお客様にもお気軽にお問い合わせを頂ければと思います。

宜しくお願い致します。

【LINEなら24時間365日】本当に何でもお気軽にご相談下さい。

こんなことで相談して良いのか分からない・・・

そう考えている時間があれば、もう「厚木市の不動産お悩み相談室」までご相談下さい。

特に「誰に相談したら良いか、どんな相談したら良いか分からない」というお客様も多いのですが、まずは一度ご連絡下さい。

お気軽にご相談頂けるように、厚木市の不動産お悩み相談室ではLINE公式アカウントを開設しております！

↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。

厚木市の不動産お悩み相談室LINE公式アカウント

24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）

・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。

・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。

・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。

・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。

・弁護士さんや司法書士さんなど専門家相談したいけど、誰に相談したら良いか、どうすればよいか分からない。

などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v

セカンドオピニオン的存在としてのご相談も可能です。

「他の不動産屋からこう言われたんだけど・・・本当かしら？」

「一度、他の不動産屋さんに相談してしまっているから、よそには相談できない・・・」

こんな風に思っているお客様が意外といらっしゃいます。ですが・・・

『厚木市の不動産お悩み相談室では、どんな状況のお客様であってもご相談を受け付けております。』

もちろん、他の不動産屋さんのご提案やおっしゃっていることを活かしながら、よりよいお客様の方向性をアドバイスさせて頂きます。

そこには地元厚木で生まれ育った私たちの、地元厚木に住むなら全ての方に快適に住んで頂きたいという想いもあります。

セカンドオピニオン的な存在としてでも結構ですので、不動産に関する事なら何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

厚木市内の空き家対策・空き家管理を依頼する時の注意点。

「空き家対策」「空き家管理」などとインターネットで検索すると、様々な業者さんのホームページが出てくると思います。

特に宅地建物取引業の免許を持っていなくてもビジネスとしては手がけることが出来ますので、不動産屋さんのみならずリフォーム屋さんや便利屋さんなど様々な企業が参入しています。

「厚木市の不動産お悩み相談室」でもご相談は多くお受けしていますが、一番のポイントは「信頼して管理を任せられるか」だと思います。

お客様がご所有の空き家のある地域を知っている業者、さらに不動産屋さんであれば将来的に売買や賃貸をするときもスムーズでしょう。もちろん空き家に近ければ、すぐに物件へと駆けつけてくれることもあるでしょう。

管理費用の安さなどで決めるのではなく、その営業所の場所や管理体制（草刈機や乗用のトラクター、電動ノコギリ等道具も揃っているか）チェックしてからしっかりと管理を依頼しましょう。

結局、草刈りは外注・割高などと言うこともよくありますのでお気を付け下さい。

【ご相談】後見人が選任されている共有者の土地を売却するには？

【ご相談内容】

・厚木市内にお住いのお客様からのご相談です。愛川町にまとまった土地を所有していますが、持分は2分の1。残りの2分の1はご相談者のお兄様が所有しています。

・お兄様は意思表示が困難な状態で、成年後見人が選任をされています。

【ご提案】

・今回の土地は居住用財産では無い為、成年後見人が選任されていても家庭裁判所の許可は必要がないはずでした。しかし、成年後見人である弁護士の意向により、事前に家庭裁判所への確認をすることになりました。

・確認の際、今回は居住用財産売却時と同程度の書類を家庭裁判所から求められ、2ヶ月もの時間をかけることになりました。追加資料も2度提出することになりました。

・売却価格の妥当性や近隣相場などの資料作成を担当すると共に、弁護士とも密に連携をとることで何とか売買契約することが出来ました。

《不動産お悩み相談室より》

・後見人が選任されている所有者の土地を売却する際は、居住用財産ではなくとも一応家庭裁判所に確認をするという後見人が増えています。恐らく、取引後の報告の際にその妥当性などに疑義を唱えられるのを避ける為と思われます。

・一方で、後見人による不祥事が多発していることもあるのか、家庭裁判所は資産の売却など財産を動かすことにかなり後ろ向きであるように感じられました。

・こうした場合でも関係者と密に連携し、しっかりとしたロジックの資料を作成することで資産の売却をすることができた事例となります。

LINEでお気軽にお問い合わせが出来ます♪

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24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！

・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。

・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。

・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。

・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。

・弁護士さんや司法書士さんに相談したいけど、どうすればよいか分からない。

などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v

【ご相談】厚木市で生前整理をお考えのお客様からのご相談。

【ご相談内容】

・厚木市内にお住いの70代のお客様からのご相談。直ぐに不動産を売却する訳ではありませんが、将来に向けて生前整理をお考えでした。

・不用品の処分など信頼できる業者に任せたいというご依頼と共に、今後不動産を含めた資産整理や遺言のご相談も頂きました。 

【ご提案】

・まずはご自宅にお邪魔をし、現在の状況を把握させて頂きました。その上で、リサイクルショップや産業廃棄物処分業者などお客様に合った業者を手配し、しっかりとしたお見積もりをお出し致しました。

・一方で、今後不動産を含めた資産整理に関しては、現在の不動産価値や今後の展望を含め現金などの流動資産とのバランスも考えて売却時期などのアドバイスをさせて頂きました。

・さらには行政書士業務として遺言や相続手続きもご相談頂ける予定です。

《不動産お悩み相談室より》

・生前整理は最近テレビ等でも話題になり、芸能人の方も取り組んでいたりとお客様の関心が高まっています。

・その生前整理の一つの理由が、次の世代に負担を掛けたくない、ということが挙げられます。ご自身の所有されているものをご自身で処分をされるというのは、最も負担を軽減する手段かもしれません。

・生前整理といっても、不用品の処分などだけではなく、今後の人生設計やそれに合わせた資産の組み替え、生活環境の改善（リフォームなど含め）などこれからも多くの御相談が寄せられることと感じています。

厚木市内の空き家情報を募集中！有効活用案があります。

・空き家の相続で困っている。

・空き家の売却を考えている。

・草取りや住宅の通風・換気など空き家の管理が大変。

そんな厚木市内にある空き家（戸建もしくは空き室の多いアパート・マンション等）の情報をお待ちしております。

空き家の有効活用に関しては多くのご相談を頂いており、お陰様で様々なノウハウの蓄積があります。

管理作業の軽減や解体費用に関するご相談もお受けします。

他人に貸すことに不安のあるお客様にも丁寧に納得するまでご説明をさせて頂きます。

まずは一度、お気軽にご相談下さい。

不動産に関するご相談は土曜日・日曜日でもお気軽にどうぞ。

ホームページの開設やチラシの配布に伴い、お問い合わせを頂くことが増えて参りました。

土地の売買や空き家の売却相談から、賃貸アパート退去時のアドバイス・転居先探しなど、さらにはリフォームのご相談までその内容は様々です。

なお、よく聞かれるのですが、ご相談は土曜日・日曜日でもお受けできますし、このホームページのお問い合わせフォーム経由でしたら、24時間365日お受けしております。

メールの返信は通常24時間以内に致します。

どんな小さなことでも結構ですので不動産に関することであれば、お気軽にご相談下さい。

【ご相談】売却したい不動産が位置指定道路（持分無し）に接道している。

【ご相談内容】

・厚木市内の行政書士さんからのご紹介案件。被後見人さんの所有している不動産を売却したい、とのこと。

・家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を得る必要が有り、査定書などの資料を作成する為、市役所にて調査を開始。当該不動産が建築基準法第42条5項（所謂位置指定道路）の道路に接していることが判明。なお、この道路の持分が被後見人さんにはありませんでした。

【ご提案】

建築基準法42条1項5号（位置指定道路）とは、

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

と、これだけ読んでも正直よく分からないと思います。

簡単に言えば、「あくまで私道ですが、行政によって建築基準法の許可を得た道路」となるでしょうか。

・建築基準法上の道路に2m以上の接道がある為、再建築することなどは原則的に可能となります。通行に関しても道路ですので、誰でも自由に通って良いもの・・・と思われるのですが、完全にそうとは言えないようです。（ご参考：全日本不動産協会Q&A）

・さらにあくまで私道であって所有者がいますので、上下水道の配管等の為に位置指定道路を掘削する場合、所有者の許可を得る必要が有ります。

・従ってこのような土地を売買する場合は、予め位置指定道路の持分を取得するか、「永久通行許可書」と上水・下水配管工事に伴う「道路掘削許可書」を取得することが必要になってきます。

《不動産お悩み相談室より》

・今回の位置指定道路は昭和30年代の前半に指定されたものでした。最近の位置指定道路では比較的このようなケースは少なく、分譲した各宅地の所有者に持分を分けていくのが通常だと思いますが・・・

・ちなみに「永久通行許可書」や「道路掘削許可書」が取得できなければ、全く売却が出来ないかと言えばそうではありません。もし同じようなケースでお悩みの場合は是非一度ご相談下さい。

【ご相談】そろそろ自分の家を建てたいが、なかなか良い土地が見つからない。

【ご相談内容】

・厚木市内の賃貸アパートにお住まいのお客様。そろそろ年齢も30代に入り、ご家族の為にも自分の家を建てて引っ越しをすることを検討中です。

・インターネットなどで土地の売買情報を見ていてもなかなか良い土地が見つかりません。

【ご提案】

・まずは御希望されている土地の条件や予算をヒアリングさせて頂きました。

→その上で、それらの優先順位をつけ、お客様やそのご家族の希望する土地がどのような土地なのかを明確化しました。

・全ての条件や予算に合う物件があればもちろん素晴らしいことなのですが、どうしても外せない条件等を共有することで、少しでもご希望に近いものを探すヒントになります。

→闇雲に探し始めても、ご家族内での意思疎通が出来ていないと、何件いや何十件と土地を見ても決められない、結局どこの土地が良かったんだっけ？ということも良くあります。

・実際土地を探すのはインターネットだけではなく、実際不動産屋さんを訪問して探すことも必要であることを説明しました。

→インターネットに掲載されている土地の情報は既にどの不動産屋さんでも知っている、扱っているようなケースが大半です。本当に最新の情報、他には出回っていないような土地の情報を知りたければ、やはり実際の店舗を訪問して自分の希望を伝えることも必要です。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産屋さんには未だにあまり良いイメージをしていない方も多く、確かに売買の仲介営業をメインでやっている会社は営業がしつこかったりということもあるようです。最近では、そんな不動産屋さんでも営業マンが私服だったり、プレゼント配布をしたり、来店へのハードルを下げて集客の工夫をしています。

・しかし、本当に最新の土地情報、未公開の物件情報を持っているのは地元に密着して地元の地主さんと取引をしている地場の不動産屋さんだったりします。ホームページなどを調べて、そんな地場の不動産屋さんを訪問してみるのも良いかもしれませんね。

行政書士・宅建士・一級建築士といった「国家資格」を持つ専門家が厚木市最大級のネットワークを構築しています。

厚木市の不動産お悩み相談室では、「行政書士」「宅建士」「一級建築士」といった「国家資格」を持つ専門家がご相談をお受けしています。

（◯◯アドバイザーや◇◇相談士など名称はありがちですが、国が認定しているものではなくNPO法人等民間が任意に作っている資格も数多くありますのでお気を付け下さい。）

さらに、厚木市内を中心に多くの弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、社会保険労務士さんとビジネスネットワークを構築しています。

それ以外にも100社を超える様々な業種の企業とのパイプもあります。

ご相談の内容により、お客様のニーズにあった方をご紹介することも可能です。

過去のご紹介例：遺産分割が紛争化していたケース（弁護士さんをご紹介）・建物が老朽化していたケース（解体業者さんをご紹介）・遺品の整理が必要だったケース（リサイクル業者さんをご紹介）などなど。

ご紹介に関しては原則として無料です。（費用が必要な場合は必ずお見積もり等を提示させて頂きます。）

「誰に相談して良いか分らない。」

「どうやって解決したら良いのか分らない。」

「信頼できる業者さんを紹介して欲しい。」

このように何でも結構ですので、お気軽に 046-241-1089 までお問い合わせ下さい。

きっとお悩みが解決できると思います！

【ご相談】成年後見人がいる所有者の土地を売却したい。（共有者からのご相談）

【ご相談内容】

・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑（雑種地）となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。

・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。

【ご提案】

・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。

・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存（維持）するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。

・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。

・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。

《不動産お悩み相談室より》

・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。

・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。（成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。）

【ご相談】所有している建物に車が突っ込んだ。

【ご相談内容】

・厚木市内に所有している建物（賃貸物件）に車が接触。

・テナントさんが営業をすぐに開始できるように緊急対応とその後の仮復旧、さらには本格的な復旧・修繕についてのご相談でした。

【ご提案】

・とにかく少しでも早く建物の状況を知るべく、現地に急行しました。建物の窓ガラスやシャッターはもちろんですが、室内の内装や備品も大きく損傷をしている状況でした。

・緊急対応をしてくれる業者さんと共にまずは営業をできる状態にまで仮復旧を行いました。室内の掃除はもちろんですが、今後保険会社との交渉に備え、事故後の状況と撤去した破損品の写真を撮影しました。

・仮復旧により、何とか営業をできる状況にはなりましたが、その後に保険会社との本復旧に向けた交渉が始まりました。破損個所を再度全てチェックし、様々な業者さんと協力の上復旧作業を行いました。

《不動産お悩み相談室より》

・高齢者の自動車運転によるアクセル踏み間違えなどの事故は毎日のように報道されています。最近でも池袋や三ノ宮などで大きな事故がありました。

・今回は人的な被害が無かったことが不幸中の幸いですが、それでも建物の損傷は大きく、保険会社との交渉もハードなものになりました。あっては欲しくないことではありますが、万が一こうした状況に直面した際に、直ぐに相談できる相手を作っておくことが大切です。

【ご相談】子どもがいないので、相続は揉めない？

【ご相談内容】

・お子様のいないご夫婦の奥様が急逝。

・相続人は子どもがいないのでご主人のみと思っていたが、奥様のご兄弟がたくさんいるのと、中には亡くなられている方もいるので困っている。

【ご提案】

・まずは奥様の資産状況を把握して、相続財産がどの程度あるのかを判明させなければなりません。さらに同時に、亡くなられている奥様のご兄弟の相続人を調べ、遺産分割協議の準備を進めました。

・今回の場合、奥様の相続財産は大半が金融資産でしたので、法定相続分通りに遺産分割を実施しました。

・さらに不動産等を所有するご主人の相続にも備える必要が出ていることをご提案させて頂きました。奥様の遺産分割協議の後には、ご主人が将来お亡くなりになられた場合に備えての遺言作成や、意思能力が失われた時に備えての任意後見契約を検討することになりました。

《不動産お悩み相談室より》

・自分には相続する子どもがいないので・・・と事前に準備をすることなくお亡くなりになると、配偶者と自身の兄弟が相続人になるケースがトラブルに発展することも多いようです。

・既に起きてしまった相続について後から対策をすることはできませんが、身近な人が相続で苦労した経験があったりすると、ご自身の相続についても考えるきっかけになるようです。ご自身の意思表示が明確にできる、お元気な時にしかできないことが多いことを知っておくことが大切です。

【ご相談】建物の所有者は父の母のお祖父さん！？

【ご相談内容】

・昨年亡くなった母親から相続した不動産について手続きをしたいというご相談がきっかけでした。

・亡くなった母親の所有する不動産の証明書には、あるはずの実家の建物登記がありませんでした。建物自体が未登記なのかも・・・と調査した結果、建物は相続人であるお客様よりも何代も前の名義のまま相続登記がされずに残っていたのでした。

【ご提案】

・まずは今回、相続人の確定の為に取得をした戸籍謄本等を遡り、建物についても相続権を保有する方がどれだけいるのか調査をしました。

・その結果、想定よりも多くの関係者がいることが判明しました。相続人のさらに相続人がいれば、全ての方に書面を貰わなければなりません。費用や時間もかかりますので、現在対応を協議中です。

《不動産お悩み相談室より》

・平成31年現在、不動産の相続登記は相続税の申告のように義務のあるものではなく、あくまで任意の制度となっています。それが所有者不明の土地問題、老朽化する空き家問題へと繋がり、問題化している背景から、義務化に向けた動きが出てきているのも事実です。

・いずれにしても相続登記はある時点で解決をしなければ、その問題を後世へと残すことになります。もちろん相続登記がされていなければ、売却など処分することもできません。いつかは必ずやらなければならないこととして、後回しをせずに登記手続きをすることをお勧めしております。

【ご相談】高齢になり畑を作ることが出来なくなってしまった。

【ご相談内容】

・厚木市内の調整区域に畑を所有。近年高齢になったことで、畑として耕作をすることが難しくなってしまった。

・定期的に農協等に頼み、費用を支払って草が出ないようにトラクターを入れているが、何か他の方法で解決することが出来ないか。

【ご提案】

・まず、大前提として田んぼや畑については農地法という法律が適用される為、転用して資材置場や駐車場にする為にはその農地法の許可が必要になります。

・農地法の許可には、「自分の所有する農地を自分で他の用途として利用する」4条許可と、「農地を他人が農地以外として利用するために売買、贈与、賃貸借等する場合」の5条許可があります。またその農地が500平米を超える場合、厚木市ではまちづくり条例に該当し、開発行為として開発許可も必要となります。

・今回のケースでは、借主を見つけ、その用途通りに正式に農地転用の申請をし、許可を受けた上で賃貸借契約を行いました。地主さんにとっては、資産運用になると共に土地の管理に対する心配が無くなり、非常に喜んで頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・近年、厚木市内では圏央道の開通などにより交通の便がさらによくなり、あらゆる場所で畑や田んぼを埋め、資材置場や駐車場にするケースが増えています。中には実際の用途とは違う名義を借りて名目上開発許可を取得し、転用後直ぐに転売したり賃貸したりするケースもあるようです。これは確かに法的には違法と言い切れないかもしれませんが、非常にグレーな部分であり、許可を受けた用途と異なる用途でその土地を使用していることにもなります。我々は地元で長年誠実に仕事をさせて頂いていますので、こうした形での運用は一切しておりません。

・また、農地転用の許可があっても、市街化調整区域であるならば基本的に建物の建築はできません。厚木市内でもスーパーハウスやコンテナを時には2階建にして、事務所や休憩所として使用しているケースをあるようですが、原則として違法です。厚木市の行政指導は近隣からの苦情が無ければさほどされないようですが、これからどうなるかは分かりません。違法であることには違いありませんので、一切お勧めできません。地主さんにとっても違法な状態を放置していると、デメリットが発生する可能性がありますのでお気をつけください。

【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい

【ご相談内容】

・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。

・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。

【ご提案】

・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。

・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。

《不動産お悩み相談室より》

・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。

・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい（家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため）と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。

【ご相談】遠方にある不動産の相続を相談したい。

【ご相談内容】

・九州地方にご所有の不動産を昨年お亡くなりになられたお母様から相続。

・先にお亡くなりになられた親戚の相続権をお母様が持っていたが、遺産分割協議がまだ終わっていない。 しかし、その固定資産税はお母様（実質的にはご相談者様）が納税しており、また賃貸物件もあることから困っている。

【ご提案】

・まずは先にお亡くなりになられている親戚とお亡くなりになられたお母様の生まれた時からお亡くなりになるまでの戸籍謄本取得をご提案。相続人の確定を行いました。

・お母様名義の不動産を含めた資産に関してはご相談者様1名での相続が可能。不動産以外の資産に関しては郵便物等を確認しながら、各金融機関等に問い合わせて判明をさせていくことが必要とアドバイスさせて頂きました。

・先にお亡くなりになられた親戚の相続に関してはお亡くなりになられたお母様の代わりに、ご相談者様が遺産分割協議に参加する必要があることをお伝えしました。相続人は確定しておりましたが、連絡先などが不明の方もいらっしゃいましたので、専門家を間に入れての連絡をご提案させて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・遠方の不動産を相続した際に、現地に行ってその状況を確認することはもちろん大切なことです。一方で、戸籍謄本等を取得し、相続人を確定させたりする作業は、郵送で申請することもできますので事前に出来ることは準備しておくことも必要です。

・今回のご相談では前の相続が終わらないうちに次の相続が起きているケースでした。この場合、前の相続についての遺産分割に関わる相続人が増え、なかなか協議が終わらないこともあります。不動産に関して言えば相続登記が終わらず、そのままになってしまうこともあります。最近国会でも議題になっていますが、今後相続登記が義務化される可能性もありますので動向には注目していきたいと思っています。

【ご相談】お父様から相続した土地建物を売却したい

【ご相談内容】

・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。

【ご提案】

・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。

・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。

・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。

【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値

【ご相談内容】

・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。

【ご提案】

・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。

・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。

→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。

・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。

・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。

・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。

・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。

【ご相談】土地を売却しようとしたら隣地の水道管が通過中

【ご相談内容】

・厚木市三田にある土地の売却依頼。

・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。

・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。

【ご提案】

・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。（そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題）

・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。

・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。

・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。

《不動産お悩み相談室より》

・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。

・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。

・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。