ロシアへの経済制裁の影響が日本の不動産、建築業界にも影響を・・・

ロシアがウクライナへと侵攻し、戦争状態となっていることは皆様ご存じの通りかと思います。

それに対し、多くの国々がロシアへの経済制裁を行っています。

中でも原油は大きく話題になりましたが、一部のマスコミでは「木材」への影響も取り上げています。

かねてから新型コロナウィルス感染拡大の影響で輸入木材価格の高騰、いわゆるウッドショックが起きていましたが、さらにここで大きな影響が出そうな見込みです。

“世界的な不足”さらに加速・・・ ロシア経済制裁で木材高騰に拍車か

（TBS　NEWS）

最近、大手ハウスメーカーの坪単価がどんどん上がっていると言われていましたが、これでさらに上がるきっかけというか理由になりそうですね・・・

大手であれば木材の手当はある程度しているでしょうから、実際当面は大丈夫なのでしょうが。

地場の工務店さんなどへの影響の方が大きいのかもしれません。

厚木市内でも影響あり！木材不足で木造住宅の建築がピンチ！？

最近ちらほらとニュースを目にするようになってきた話題が世界的な「木材不足」です。

米国の住宅需要はかなり好調であることや、海運におけるコンテナ不足も重なり、輸入される材木の不足が懸念されています。

当然木材価格も高騰し、市場では1年前の約2倍の価格をつけているものもあります。

こうした影響が日本全国、もちろん厚木市内でも出てくるでしょう。

考えられる主な影響は、

• 建築費の増加
• 工期の延長
• 資金計画の変更
• 引っ越し予定つまり生活環境の変更
• 建築設計の変更

といったところでしょうか。

当然、建売業者や大手ハウスメーカーは躍起になって木材の確保をしていると思います。

特に6月以降の着工を予定している方は、少し気にしておきたいところです。

既に請負契約書を締結している場合は、材料費が高騰した場合の対応についてよく確認をしておきましょう。

杞憂に終わると良いのですが。

レオパレスの業績悪化と今後の展望について

2020年6月4日、賃貸住宅大手のレオパレス21が2期連続の大規模赤字と1000名の社員希望退職を募ることを発表しました。

業績悪化のレオパレス、１０００人規模の希望退職募集へ…全従業員の６分の１

過去にも、このレオパレスに関しては記載をさせて頂きましたが、また大きな動きがありました。

800億円の赤字や1000名規模の希望退職もインパクトがありますが、気になるのは80%程度の入居率です。

それはなぜかと言うと、レオパレスの損益分岐点となる入居率は約80%と言われているからです。

つまり損益分岐点ギリギリの状態の中で建築基準法違反の改修工事費用がかさみ赤字を計上。人員削減によるコストダウンを図るわけですが・・・その改修工事の計画は見通しが立っていません。

コロナ禍で法人契約の解約が出始めていると言う情報もありますので、さらに入居率が悪化することを想定するとかなり厳しいことが想像されます。

いよいよ、となるとサブリースをされているレオパレスのアパート・マンションはどうなるのでしょうか？

サブリース契約の解約をしたときには既に全部空き室なんてことも・・・

不安を煽るわけではありませんが、心と頭の準備が必要です。

厚木市内にレオパレスの賃貸物件をご所有のオーナー様、地主様がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談下さい。

ご自宅にいる時間が多いからこそ考えてみた方が良いこと。

厚木市内でもコロナウィルスの感染が噂されていることは前回も申し上げましたが、多くの方が外出を控えご自宅にいる時間も多くなっていることと思います。

そんな中、一部ではご自宅のリフォームのお問い合わせが増えているとか。

ご自宅にいる時間が多いので、色々な部分に目が留まるのではないでしょうか。

この時間を有効に利用し、ご所有の建物や土地のメンテナンスを検討してみてはいかがでしょう？

但し、トイレの便座など部材によっては中国での生産が回復しておらず、メーカーの受注がストップしていたり納期が分からなかったりするそうです。

詳しくは厚木市の不動産お悩み相談室でもご相談お受けできますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

【ご注意】厚木市内に市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様へ

厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。

近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。

しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。

万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。

また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。

法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。

先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。

市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい！

【ご相談】売却したい不動産が位置指定道路（持分無し）に接道している。

【ご相談内容】

・厚木市内の行政書士さんからのご紹介案件。被後見人さんの所有している不動産を売却したい、とのこと。

・家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を得る必要が有り、査定書などの資料を作成する為、市役所にて調査を開始。当該不動産が建築基準法第42条5項（所謂位置指定道路）の道路に接していることが判明。なお、この道路の持分が被後見人さんにはありませんでした。

【ご提案】

建築基準法42条1項5号（位置指定道路）とは、

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

と、これだけ読んでも正直よく分からないと思います。

簡単に言えば、「あくまで私道ですが、行政によって建築基準法の許可を得た道路」となるでしょうか。

・建築基準法上の道路に2m以上の接道がある為、再建築することなどは原則的に可能となります。通行に関しても道路ですので、誰でも自由に通って良いもの・・・と思われるのですが、完全にそうとは言えないようです。（ご参考：全日本不動産協会Q&A）

・さらにあくまで私道であって所有者がいますので、上下水道の配管等の為に位置指定道路を掘削する場合、所有者の許可を得る必要が有ります。

・従ってこのような土地を売買する場合は、予め位置指定道路の持分を取得するか、「永久通行許可書」と上水・下水配管工事に伴う「道路掘削許可書」を取得することが必要になってきます。

《不動産お悩み相談室より》

・今回の位置指定道路は昭和30年代の前半に指定されたものでした。最近の位置指定道路では比較的このようなケースは少なく、分譲した各宅地の所有者に持分を分けていくのが通常だと思いますが・・・

・ちなみに「永久通行許可書」や「道路掘削許可書」が取得できなければ、全く売却が出来ないかと言えばそうではありません。もし同じようなケースでお悩みの場合は是非一度ご相談下さい。

【ご相談】30年間家賃保証のあるはずだったアパートの管理会社を変更したい。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。

・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか？という内容でした。

【ご提案】

・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。

→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。

・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。

→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。

・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。

→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。

《不動産お悩み相談室より》

・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。

・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは（というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。）、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。

・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。

【ご相談】厚木市からの補助金も！厚木市内に親と同居するとしたら増築？新築？

【ご相談内容】

・厚木市妻田北にご実家があるお客様。就職の為、県外にお住まいでしたがお母様がご高齢になった為、同居を計画中。

・昭和50年台に建築された建物は部屋数が少なく、当初は既存の建物と連結する形でお庭に増築をご希望でのご相談でした。

【ご提案】

・増築する際は単純にリフォームをして部屋を増やせば良い、というお客様も多いようですが、ある一定規模（10平米を超える）になると建築確認申請が必要になります。10平米というと約3坪ですので6畳のお部屋を増築する場合は、通常建築確認申請が必要になると考えて良いでしょう。

・建築確認申請が必要になる場合、それは増築部分の話だけではなくなってきます。既存の建物が現行の法制度に対して適合しているか（建ぺい率内で建築されているか？防火基準はクリアーしているか？など）も重要です。

・今回のケースの場合、増築にかかる費用に対し、一応ということで新築の場合の費用もご提案させて頂きました。結果としては、増築部分が大きかったこともあり、ここまで費用をかけるのであれば・・・ということで新築をお選び頂きました。

・また、令和元年5月現在、厚木市では親元近居・同居住宅取得資金に対する補助金制度があります。

https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html

いくつか要件がありますが、補助金を活用することでより新築・増築資金を増やすことが出来ますね。

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市では将来の人口減少を見据えて、厚木市内に居住する市民を増やそうと様々な施策を行なっています。今回は補助金の要件にピッタリと合致したことでお客様に非常に喜んで頂きました。

・増築は簡単だ、というお客様もまだまだ多いかと思いますが、後々違法建築や既存不適格などというトラブルにも発展することもあります。しっかりと事前に相談の上、進めることをお勧めいたします。

https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html

【ご相談】厚木市恩名の市街化調整区域にある住宅の価値

【ご相談内容】

・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。

・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。

【ご提案】

・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。

・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。

→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。

・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。

・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。

・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）

《不動産お悩み相談室より》

・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。

・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。

・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。

【ご相談】厚木市内でレオパレスからの転居希望のお客様

【ご相談内容】

・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。

・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。

【ご提案内容】

・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。

・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料（フリーレント）などを御提案。

《不動産お悩み相談室より》

・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか？という不安の声をお聞きします。

・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。

・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。