【ご相談】市街化調整区域の田んぼや畑を譲渡するには？
【ご相談内容】
- 厚木市内に畑をご所有のお客様からのご相談です。
- 高齢になったので畑が作れなくなってしまった。
- 代わりに作ってくれる親戚に畑を譲渡したい。
【ご提案】
大原則として、市街化調整区域の農地の所有権を移転させる場合、農地法第3条の許可が必要になります。
＜農地法第3条＞
- 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
例外規定もこの後の各号にあるのですが、恐らくほとんどケースの場合は例外規定に当たりません。
さらに農地法第3条の許可を受ける為には、下限面積要件という要件を満たさなければなりません。
＜加減面積要件＞
- 権利取得後の農地の経営面積が下限面積を超えていること。
- 経営面積とは、所有し耕作している農地と借り入れて耕作している農地から貸し付けている農地を差し引いた面積です。
- 厚木市では下限面積を25アールと定めています。
つまり、ざっくり申し上げて譲受人の方が元々畑を作っているような農家の方で無いと権利の移転が難しいのです。
今回のケースの場合、代わりに作ってくれる親戚の方は別のお仕事が専業で、畑や田んぼを所有している訳ではありませんので、農地法第3条の許可が下りる可能性は極めて低くなります。
但し、実はこの農地法第3条の許可は「相続」には適用になりません。
それは「相続」というものが被相続人（亡くなった人）の死亡により当然に発生する効力であり法律行為ではない、と解釈されているためです。
つまり、今回のケースの場合、
・生前に畑をそのまま譲渡や贈与をさせることはほぼ不可能。（農地転用をして譲渡する場合はまた別の話になります。）
・相続の際に遺言や遺産分割をして譲り受けることは可能。
ということになります。
いずれにしても市街化調整区域の農地はケースバイケースで判断しなければならないことも多く、不動産を生業にしている方でも得意不得意があります。
また様々な専門家が協力しなければならないことも多くあります。
当相談室では様々な専門家とのネットワークがございます。
厚木市内の市街化調整区域に農地をご所有のお客様、もしご不明点などございましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。
12月に入りガラッと雰囲気が変わりました。
12月に入り、今年ももうあっという間に年末・・・
という状況で、不動産業界としても雰囲気が大きく変わってきました。
特に12月1日水曜日に厚木市近隣の大学で学校推薦の合格発表があった為、2022年度の新入生さんのお部屋探しが本格的にスタート。
週末には多くの学生さんが初めての一人暮らしのお部屋を探しに厚木までお越しになられます。
一方、売買でも年末の挨拶回りをしている不動産業界の営業マンからは、相変わらず土地が無いという話ばかり。
これは少し前からあまり変わっていませんね。
業界内の情報も土地に関する情報は本当に少ないなぁ、と感じます。
逆に言えば、今が売り時、なのかもしれませんが。
これから皆様も何かとお忙しい年末年始ですが、LINEやメールでしたら24時間365日受け付けておりますので、
厚木市の不動産に関すること何でもお気軽にご相談下さいませ。
【ご相談は無料】賃貸でも売買でも管理でも、何でもご相談が可能です。
厚木市の不動産お悩み相談室では、建物でも土地でも、賃貸でも売買でも管理でも、何でもご相談が可能です。
お客様がご所有の不動産について、最善の提案をさせて頂きます。
- 売買の仲介がメインなので賃貸の提案はしない。
- 市街化調整区域はあまりやりたくない。
こんなことを言われてしまったとご相談に来るお客様もいらっしゃいます。
もちろん相談は無料、費用がかかるような場合（※）は必ず事前にお伝えを致します。
どんな些細なことでも結構ですのでどうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。
※行政に手数料を支払って資料を取得したり、実際に図面を作成したりするような場合が考えられます。
不動産オーナーを直接訪問する業者にご注意を！！
最近、厚木市内でもアパートやマンションのオーナーを直接訪問して営業をかける業者の噂を耳にします。
- プロパンガス会社
- 外壁塗装
- 売買仲介業者
プロパンガス会社はどうやら営業専門の代理店と契約をし、戸別訪問を続けているようです。
エアコン交換無料・モニター付きインターホン交換無料等、オーナーにとって耳触りの良いことを営業トークとするようですが・・・
きっとその費用は入居者へのガス代に転嫁されていくのでしょう。
外壁塗装の会社は・・・マスコミ等でもたまに取り上げられますが、屋根に上がらせたら最後、わざと壊して写真を撮ってなどということもあるようで。
最後に売買仲介業者ですが、「投資用物件を買いたいお客様がいます」などとこちらも耳触りの良い言葉を巧みに使うようです。
実際はそんなお客様がいなくても媒介契約さえできれば、広告宣伝して販売活動が出来ます。
もし、ご所有の不動産を売却する場合、普通はアパート・マンションの管理会社があればそこにまずは相談すべきです。
飛び込み訪問の営業マンと、日ごろからお付き合いしている不動産屋さん、貴方ならどちらを信用しますか？
【ご相談】相続した空き家を売却、税金がお得になるかもしれません。
【ご相談内容】
- 厚木市内に相続をした土地建物（ご実家）をご所有のお客様からのご相談です。
- 土地の上には古い建物が建っていますが、お亡くなりになられた被相続人がお一人で住んでいました。
【ご提案】
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税務上の特例についてお話しさせて頂きました。
- 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
ちなみに、一定の要件というのが一番重要なのですが、まず最初に該当するかチェックをしたいのが以下の点です。
- 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
その上で、さらにその建物を耐震補強工事して売却する場合と解体・更地にして売却する場合とで要件や必要書類が少し変わってきます。
《不動産お悩み相談室より》
・税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的に確定申告をする場合などは提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
空き家を高利回りで運用して、負動産から富動産にしませんか？
空き家を所有しているだけだと、毎年固定資産税の支払いが必要になる他、もちろん管理をしなければならないという手間がかかります。
空き家の状態で風を通さなかったりすると、畳にカビが生え、設備は劣化して・・・
と後々後悔することもあります。
空き家は空き家の状態であれば「負動産」と言えるかもしれません。
ところが、賃貸市場では空き家は供給過小であり、探しているエンドユーザーさんの方が多い状態です。
特にお部屋数が多い空き家・戸建ては非常に人気があります。
- 貸すにはリフォームが必要ですよね？
- 賃料を延滞されたら怖い。
- 入居者とのトラブルはどうすれば？
など、様々な不安もあるかもしれません。
厚木市の不動産お悩み相談室ではこうした不安に対し、しっかりご説明をした上で賃貸のご提案をさせて頂きます。
売却したら2000万円になるかもしれませんが、賃貸ならご自分の資産のまま年間200万円×10年で2000万円になるかもしれません。
戸建の建物を所有されていて、空き家になっている、これから空き家になるかも、というお客様は是非一度ご相談下さい。
相続に関する資格・・・本当は資格でも何でもない！？
厚木市内にも数多くの不動産屋さんがありますが、厚木市内に限らず多く不動産屋さんの営業項目の中で「相続」や「相続相談」と書かれていることがよくあります。
中には、その営業マンの保有資格として
- 相続診断士
- 相続士
- 相続鑑定士
- 相続マイスター
- 相続カウンセラー
などなどいかにもといった名称を謳っている場合があります。
が、これらの資格は全て「民間資格」です。
つまり、国が法律で定めた資格ではありませんので、いわば「勝手に名乗っている」のと大して変わりません。
もちろん、名乗るために誰かが作った一般社団法人などの団体の講習を受けたり、登録料を払ったりはしているのでしょうが、法的な根拠はありませんので極端な話、どんな人でも名乗ることが出来ます。（各名称の使用権は別の話です。）
そして法的な行為は出来ませんので、結局は国家資格を保有する専門家に依頼することになるのです。
弁護士や司法書士、税理士、行政書士とは全くレベルが違う資格になりますのでお気をつけ下さい。
厚木市の不動産お悩み相談室は国家資格を保有するメンバーが直接相談をお受けします。
是非、安心してご相談頂ければと思います。
2021年9月現在の不動産・建築業界「生の声」
緊急事態宣言が再び延長され、9月も末までとなりました。
引き続き、少なからずコロナウィルス感染症拡大の影響は不動産業界にもあるように感じます。
但し、ちょっと流れが変わってきたかな、と。
以下雑感です。
- ウッドショックによる建物減価の上昇は相変わらず。但し、現場が少しずつ動き出してしているイメージ。
- ウッドショックだといって工期を遅らせたり、原価を上げる悪徳業者に注意。
- 売買市場は相変わらず土地不足。建売業者が土地を探して地場不動産屋にも営業電話。
- 賃貸市場は住宅も事業用も動き出している。特に事業用の事務所や倉庫物件は探している方の方が多い。
- 生活保護受給者の賃貸住宅相談が増加中。
- 携帯電話からの電力切り替えやインターネット切り替え、ガスの営業は相変わらず多い。（余談ですが）
今後、どうなるかははっきりしませんが、少しずつ状況は好転しているように思えます。
特にいい加減人の動きが出てきた感じです。
厚木市の不動産お悩み相談室にも、そのような雰囲気の相談が増えています。
また機会があれば、「生の声」やってみたいと思います。
厚木市内にて事業用の建物・土地を探しています。事務所や倉庫など・・・
現在、厚木市の不動産お悩み相談室では以下のようなお客様から物件探しのご依頼を頂いております。
- 運送会社さんの事務所に使用できる建物（用途地域の制限有り）
- 足場屋さんの資材置き場に使用できる土地
- 土木工事会社さんの事務所兼資材置き場に使用できる土地建物
- 運送会社さんのトラック置き場300坪以上
- 中古自動車販売会社さんの在庫車や売約済みの車を置く駐車場
そうなんです。
事業用の不動産をお探しの方がとても多いんです。
その他、工場や倉庫もお探しのお客様もいらっしゃいます。
是非、厚木市内で事業用に使用できる土地建物をご所有のお客様、厚木市の不動産お悩み相談室まで一度御連絡下さい。
厚木市の不動産お悩み相談室はお盆休みもご相談受け付けております！
厚木市も含めた神奈川県下、引き続き緊急事態宣言も発令されており、あまり外出もできない・・・
そんなお客様から、不動産に関するご相談が増えています！
おそらく、ご家族と一緒にご自宅で過ごす時間が増えていることがその理由のひとつだと考えられます。
ということで、厚木市の不動産お悩み相談室は、この夏、お盆休みももちろん多くのご相談をお受けしております！
特にLINEでのお問い合わせは、気軽にそしてスムーズにやりとりが出来ると好評を頂いております。
是非お友達に追加して頂き、お気軽にご連絡下さい。
（なお、お友達追加後に営業セールスなどは一切致しませんのでご安心ください。）
賃貸住宅管理業者登録をしている不動産屋さんにご依頼を。
以前このブログでも投稿させて頂きましたが、2021年6月15日より、新しい法律である「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）が施行されました。
簡単に言えば、サブリースを含めた賃貸住宅を管理する不動産管理業者を取り締まる法律ということでしょうか。
この法律で一番大きいのは、「賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図ると共に、不良業者を排除し、業界の健全な発展育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を創設」ことです。
つまり、ある一定規模の不動産管理業者はこの賃貸住宅管理業者としての登録をすることで、健全な業者であることを示す必要があるのです。
なお、正確には管理戸数200戸以下の会社は登録義務がないのですが、来年の6月までにはこの賃貸住宅管理業者登録をしなければなりません。
ということで、今後不動産の管理を業者に依頼したい！という場合は、賃貸住宅管理業者登録をしている不動産屋さんにお願いした方が良い、ということになっていくのでしょう。
むしろ、宅地建物取引業の免許のように、賃貸住宅管理業者登録をしていることは当たり前になるのかもしれません。
是非、厚木市内で不動産をご所有のお客様は参考にされてみて下さい。
信頼できる弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、土地家屋調査士さん、その他専門家に出会いたい方へ。
インターネットで情報収集をするのが当たり前になっている世の中。
弁護士さんや司法書士さんなど専門家を探すのも、比較的簡単になってきています。
しかも、口コミや評判なども場合によっては掲載されていることも。
しかし、その口コミや評判、本当に信じられるでしょうか？
某飲食店紹介サイトでは自分のお店の評判を上げる為に、お店の関係者が一般人を装って投稿をしていることもあるそうです。
本当にその情報が信じられるかどうかは、結局しっかりとした情報を得ることにあると思います。
信頼できる弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、土地家屋調査士さんその他専門家をご紹介ご希望のお客様、是非お気軽にお問い合わせ下さい。
専門家によっては得意なジャンルもありますので、お客様のご相談内容に合った専門家をご紹介させて頂きます。
特定の弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、土地家屋調査士さんだけではなく、同じ専門家でも多くの方とのパイプがあります！
ご紹介に際しては、手数料などは一切頂きません！
不動産に関することはもちろんですが、そうでなくてもご紹介は可能ですのでお気軽にお問い合わせくださいませ。
解体した建物の滅失登記を忘れていませんか？
古くなった建物を解体。
土地が更地になりスッキリしました。
・・・でも、建物の登記が残ってしまっていたりしませんか？
自分で解体屋さんに手配をしたものの、その後の手続きが漏れていたということがよくあるんです。
建物の登記が残ってしまっていると、その後相続が起きた時に「あれ？この建物なんだ？」ということもありますし、
ケースとしては少ないですが固定資産税を課税される可能性もあります。
厚木市の資産税課でも、建物の資産把握はもちろんしているのでしょうが当然漏れてしまうリスクもあります。
そこで、必要なのが「建物の滅失登記」です。
ちなみに、建物の滅失登記は、建物解体後１か月以内に行わなければならいことが法律で定められています。
登記の手続きをせずに１か月以上放置しておくと不動産登記法第164条に違反し、10万円以下の過料が科せられる可能性もあるのです！
なお、建物の滅失登記は法務局で申請が出来ます。
滅失登記が出来ると、法務局より資産税課に通知が行きますので、その建物が無くなったことも分かってもらえます。
ちなみに滅失登記の申請はご本人でも十分できると思いますが、専門家に依頼する場合「土地家屋調査士」さんに依頼をしなければなりません。
土地家屋調査士以外の例えば不動産屋や行政書士が代理申請をした場合、法律違反で罰せられる可能性もありますのでお気をつけ下さい。
いずれにしましても、このような類似例でご相談の場合、まずはお気軽にご連絡下さい。
解体業者はもちろんのこと、土地家屋調査士も信頼できる方を紹介させて頂きます！
厚木市内でも土砂災害のリスクが！？ハザードマップ見てますか？
梅雨明けが待たれる今日この頃ですが、先日熱海市内において痛ましい土砂災害が発生したことは皆様の記憶にも新しいと思います。
その際、マスコミなどでも報道されていますが、事故が起きた地域は土砂災害のハザードマップに記載をされている警戒区域であったそうです。
厚木市内にお住いの皆様、ところで・・・
土砂災害ハザードマップってご覧になられたこと有りますか？
厚木市内にも急傾斜地は数多く有りますし、もちろん土砂災害警戒区域もあるんです！
ということで、ご覧になられたことのない方は是非↓でチェックをして下さい。
最近では不動産の売買や賃貸の際に行われる重要事項説明でも説明義務があります。
仲介をする不動産屋さんから必ず説明を受けるようにしてくださいね。
新しい厚木市役所や図書館の設計会社が決定！！
【石本・石上純也JVを特定/厚木市の複合施設基本設計】
「神奈川県厚木市は、市庁舎や図書館などからなる複合施設の整備に向け、「厚木市複合施設基本設計業務委託」の公募型プロポーザルを実施した結果、石本建築事務所・石上純也建築設計事務所ＪＶを特定した。２次審査には同者を含む５者が進んだ。」
（2021.07.01建設通信新聞より）
記事によると、図書館や未来館、プラネタリウムなどからなる「広場棟」と、市役所や国・県などの行政機能、議場を合わせた「庁舎棟」の２棟が出来るらしく、屋上を緑あふれる空間にするらしいです。
厚木市内の街並みや大山・相模川が一望できるとのこと。
ちなみにこの設計に入っている石上純也建築設計事務所の石上純也さんは厚木市出身、厚木高校卒業の方ですね。
一つ気になるのが工事費用。
なんと約224億円！！
2024年度に工事着手して、工期が36ヶ月ということは2027～2028年ぐらいに完成するんですかね。
周辺道路の渋滞がすごく心配ですが・・・厚木市の新しいシンボルになりそうです。
2021年6月現在の不動産・建築業界「生の声」
今年も約半年が過ぎました。
コロナウィルスの感染状況は相変わらず変わりませんが、ワクチン接種が進むことで重症化を防ぎ、経済が正常化することを願っております。（厚木商工会議所や宅地建物取引協会でも職域接種を行うようです！）
そんな中ですが、最近不動産・建築業界で聞かれる生の声を箇条書きにしてみました。
- ウッドショック（木材の価格高騰）はこれからが影響大。
- 7月以降に暇になっている手間請けの大工さんが増えている模様。
- アキュ〇ホームはウッドショックで現場が止まっている。タ〇ホームは1年分の木材は確保済み。住友〇業も確保できている。
- ウッドショックの影響でプレカット工場が注文を受けてくれない。（3月の注文分がやっと8月に納品というケースも）
- 不動産は流通量が減っている。特に土地は情報がなかなか出ない。
- マンションは比較的好調。本厚木駅前の新築は価格も強気。
- 賃貸は生活保護の方などが非常に増えている。賃料保証会社も審査がシビアに。
こんなところでしょうか。
当然なのかもしれませんが、あまり景気の良くない話ばかりです。
先行きが不透明な部分も多く、これからの不動産・建設業界の動向を含め経済状況をしっかり見極めていきたいところですね。
市街化調整区域の農地を勝手に農地以外に・・・法律違反です！
厚木市内にも多くの農地がありますが、よく勘違いというか知らないお客様が多いのがこの「農地」に関することです。
そしてその農地を司る法律＝農地法に違反する事例に関しては、甘く見てはいけません。
- 農地法第3条第1項、第4条第1項、第5条第1項または第18条第1項の規定に違反した者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります（同法第64条）。さらには、偽りその許可を得た者、第51条第1項の規定による都道府県知事などの命令に違反した者にも、同じ罰則が定められています。
特に市街化調整区域の農地に関しては、農地法により所有権移転や転用について「許可」が必要になります。
この許可なく資材置き場や駐車場にしている場合、上記のような罰則を受ける可能性があるのです。
かといって、全く取引できないかというとそうではありません。
農業委員会にしっかりとルールに則って申請を行い、許可を得られれば良いのです。
最近では実際使用しない用途などで他人の名義を借り、許可を得られた直後に売却や賃貸してしまうようなグレーゾーンを進む輩もいるようですが・・・
厚木市の不動産お悩み相談室ではそのようなグレーゾーンを進んだり、お天道様に顔向けできないようなことは致しません。
もし厚木市内に農地を所有されており、売却や賃貸など運用をお考えのお客様がいらっしゃいましたら一度ご相談下さいませ。
行政書士もおりますので、農地法の申請自体も出がけることが可能です。
悪質な不動産業者や建設業者にはお気をつけ下さい・・・
いよいよ6月15日より賃貸住宅管理業の登録制度開始！
賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、国民生活の基盤としての重要性が一層増していると言えます。
一方、賃貸住宅の管理は、従前、自ら管理を行うオーナーが中心でしたが、近年はオーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託等するオーナーが増加したことで、オーナー、あるいは入居者との間でトラブルが多く発生しています。
さらに、賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”が普及していますが、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しています。
このような情勢を受け、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るため、法律が制定されました。（公益財団法人賃貸住宅管理協会HPより）
ということで、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律により、6月15日から賃貸住宅管理業の登録制度が開始します。
これは200戸以上の賃貸住宅を管理する業者が登録を義務付けられるものです。（200戸未満でも登録は可）
1年間は猶予期間がありますので、これからの1年間は不動産管理を手掛ける会社でもまだ登録をしていないという会社もあるかもしれませんが、1年後登録していない会社は管理戸数が200戸未満か法令に違反しているかのどちらかになります。
ご自身が所有される不動産の管理を任せる不動産屋さんを選ぶ際に、一つの判断基準になるかもしれませんね。
レオパレス決算は赤字・債務超過、アパート階段落下の則武地所は破産
先週は賃貸住宅に関連する企業の大きなニュースがありました。
レオパレス最新決算は赤字・債務超過
まず兼ねてから厳しい決算を予想していたレオパレスですが、予想通り最新決算で赤字、しかも84億円もの債務超過になりました。
入居率も昨年よりさらに下がっており、普通に営業しているだけで赤字を垂れ流しているような状況だと思われます。
レオパレス21 3月までの年間決算 236億円の赤字 債務超過に（2021年5月14日NHK）
保証契約の見直しもこれから進むと思いますし、レオパレスオーナーさんは戦々恐々とされているのではないでしょうか。
もし、対応策を考えるのであれば、今すぐ当相談室にご連絡下さい。
アパート階段落下の則武地所は破産
東京都八王子市で発生したアパート階段崩落死亡事故の施工会社である則武地所（相模原市）が破産をするそうです。
実はこの会社、アパートを建築して収益物件として販売するという事業も一時期行っておりました。
ちなみに厚木市内でも16棟手掛けており、調査の結果、1棟で腐食が確認されているようです。
厚木市の不動産お悩み相談室でも、実はここは確か則武地所の施工だったな・・・と把握しているアパートがあります。
いずれにしましても、今回の場合は施工不良の可能性が大きいのではないかと思いますが、経年劣化が通常でも起きる可能性がありますので、
ご所有のアパートやマンションの建物の状態を一度把握しておくのは重要かもしれません。
株式会社則武地所 破産情報（帝国データバンク）
厚木市三田・三田南・下荻野エリアにアパートやマンション・戸建てをご所有のオーナー様へ
厚木市三田・三田南・下荻野エリアにアパートやマンションをご所有のオーナー様、空き部屋があったりしませんか？
繁忙期が終わり、空き部屋へのお問い合わせが減ってしまってはいませんか？
賃貸経営における課題の洗い出しや見直しをするのはまさに今が最適な時期です。
特に厚木市三田・三田南・下荻野エリアは神奈川工科大学の学生さんをターゲットにしつつ、それ以外の需要をうまく取り込めば安定した満室経営が見込める地域になります。
厚木市の不動産お悩み相談室でも、このエリアは厚木市内で最も得意にしているエリアになります。
ご相談だけでも結構ですのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
厚木市内でも影響あり！木材不足で木造住宅の建築がピンチ！？
最近ちらほらとニュースを目にするようになってきた話題が世界的な「木材不足」です。
米国の住宅需要はかなり好調であることや、海運におけるコンテナ不足も重なり、輸入される材木の不足が懸念されています。
当然木材価格も高騰し、市場では1年前の約2倍の価格をつけているものもあります。
こうした影響が日本全国、もちろん厚木市内でも出てくるでしょう。
考えられる主な影響は、
- 建築費の増加
- 工期の延長
- 資金計画の変更
- 引っ越し予定つまり生活環境の変更
- 建築設計の変更
といったところでしょうか。
当然、建売業者や大手ハウスメーカーは躍起になって木材の確保をしていると思います。
特に6月以降の着工を予定している方は、少し気にしておきたいところです。
既に請負契約書を締結している場合は、材料費が高騰した場合の対応についてよく確認をしておきましょう。
杞憂に終わると良いのですが。
GW中の厚木市の不動産お悩み相談受付について
お陰様で「厚木市の不動産お悩み相談室」では、ここ最近LINEからのお問い合わせが増えています！
ゴールデンウイーク中はお電話でのお悩み相談は受け付けておりませんが、LINEでしたらお受けしております。
↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。
ご相談は無料ですので、いつでもお気軽にメッセージをお送り下さい。
引き続き、皆様宜しくお願い致します。
賃貸物件にお住いのお客様、保険は加入されていますか？
先日、厚木市内で賃貸物件が火事で焼失するという事故がありました。
賃貸物件にお住いのお客様は「借家人賠償保険」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、こうした事故があると適用される保険になります。
- 借家人賠償責任とは、賃貸物件の貸主に対して損害賠償責任を負った際、その損害賠償を補償する保険です。 火災保険などの損害保険では自分の所有物のみが対象となるため、賃貸物件を借りている場合には加入を求められることがほとんどです。
賃貸借契約書の中に保険に加入することが条件となっていることも多いかと思います。
時々この保険に入りたくない、費用が高い、などどいう相談があるのですが・・・基本的には入った方が良いかと思います。
この借家人賠償保険に加え、自己の家財に対する保険や個人賠償責任保険がセットになっているような保険設計になっていることも多いです。
火事のような大きな事故で大きな損害があれば、その賠償金額は当然大きくなります。
大きな借金を背負うことになるということもあり得ますので、お気をつけ下さい。
土地の有効活用に障がい者グループホームの建設が流行しているようです。
厚木市内では、以前から高齢者向けの施設（グループホームや老人ホームなど）建築を得意にして提案する建設会社さんがあります。
一方で、最近では積水ハウスなど大手も含めて、障がい者向けのグループホーム建設を提案する企業も増えています。
高齢者向けと障がい者向けで大きな違いは無いように思えますが、実は色々と異なる部分が多いのです。
利回りだけを見て判断するのではなく、どこにリスクがあるのか、メリットデメリットをしっかりと考えて判断をした方が良いでしょう。
特に相続対策でお考えの場合は、相続税を節税することは出来たけれど、息子さんや娘さんに「憂い」を残すことになるかもしれません。
土地の有効活用の際、もしそんな不安がありましたら「厚木市の不動産お悩み相談室」までお気軽にご相談下さいませ。
アパート・マンションの管理会社が対応してくれない！
最近、あるアパートの入居者さんからこんなご相談がありました。
「水道管に不具合があるのに何度行っても管理会社が対応してくれない」
現地を見に来ても、写真を撮るだけで修繕になかなか取り掛かってくれないようです。
また、あるアパートのオーナーさんからこんなご相談もありました。
「お部屋の入居者が起こした火事（ボヤ）の報告が3か月後にあった」
これは・・・本当なら信じられない話です。
いずれにしても、賃貸経営にとって不動産管理会社というのは非常に重要です。
修繕費や管理費が安いというだけで選んではいけないと思います。
入居者への対応が迅速にできるか、柔軟にできるかも重要ですし、もちろん入居者募集に強いことも重要です。
賃貸経営は貸主と借主と不動産管理会社の関係がしっかりと維持できることが成功のコツです。
もし不動産管理会社にお悩みでしたら、お気軽にご相談下さい。
空き部屋・空き地・空き家など空いている不動産のことなら何でもどうぞ。
- 繁忙期なのに所有しているアパートの空き部屋が埋まらない。
- 利用していない土地があるけれども運用を考えたい。
- 相続した空き家の管理だけをとりあえず任せたい。
最近こんなご相談を多く頂きます。
特に繁忙期ももう終わりになりますので、所有されているアパートやマンションの立地・お客様のターゲット属性によっては、ここで空き部屋が残ってしまうと春以降非常に厳しい状況になるかもしれません。
本来なら入居者募集をしている不動産屋さんと既に対策を練っていなければなりませんが、今からでも遅くありません！
どうすれば良いのか？何が足りないのか？
是非一度ご相談下さい。
古い空き家の有効活用もご相談お受けしております♪
アパートやマンションではない、賃貸物件で土地の有効活用はいかがですか？
現在、厚木市の不動産お悩み相談室では、以下のような土地を探しております。
- 厚木市内
- 土地面積50坪~100坪
- 賃貸での有効活用をお考え
- 利回り7～10％
- アパートマンションではない
ご相談は無料、少し話を聞いてみたいというだけでも結構です。
または近所に管理されていない土地や建物があるという情報でも結構です。
（ご成約の場合、薄謝進呈させて頂きます。）
是非皆様からの土地情報お待ちしております。
レオパレス最新情報 さらにアパートからの退去が進む？
レオパレスの最新情報です。
どうやらレオパレスのアパートから退去をする方が増えているようです。
普段は他の不動産屋が管理するアパートやマンションにエンドユーザーを紹介することが無いレオパレスが、自社のアパートから退去をする方を客付けしています。
つまり、レオパレスのアパートから退去をするのに、次の入居先として同じような物件をレオパレスが探しているのです。
これって変ですよね？
レオパレスは自社のアパートから退去をするなら、またレオパレスのアパートへ、という囲い込みをしてきました。
でもそれが出来ない。
・・・ここでピンと来た方もいらっしゃるかもしれませんが、そうです、実はこれ建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいないことがひとつの理由なのです。
全てではないと思いますが、違反や不備の状態のアパートに我慢できず（普通は出来ないと思いますが）退去をするという入居者に、どうやらレオパレスが補償をしているようです。
補償額を把握するために、レオパレスは自社のアパートから退去をする方の次の行き先を探しているのです。
つまり、レオパレスとしては
- 建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいない
- 違反や不備の状態のアパートから退去されてしまう
- 退去の際に補償を求められる
- 空室率が高まっていく
という悪循環に陥っています。いわば敗戦処理をずっとしている状態。
いよいよこの1~3月の引っ越しシーズンを超えて、レオパレス全体としての入居率がどうなるか注目です。
過去のブログでも言及していますが、いよいよ一括借り上げをしているオーナーとレオパレスとの建物賃貸借条件の見直し（賃料の減額）や解除が春から本格化するでしょう。
レオパレスのオーナーさんは蓋を開けたら、空室だらけのアパートが残った、とならないように注意しておきたいですね。
【ご相談】相続が発生した実家を分割して売りたい。
【ご相談内容】
- 厚木市内に相続をした土地建物（ご実家）をご所有のお客様からのご相談です。
- 土地が広いので建物を解体して、何区画かに分けて売ったほうが高く売れるのでは？とのご質問がありました。
【ご提案】
- 一般的には広い土地の方が狭い土地よりも売却単価が安くなるのは事実です。
- 但し宅地を分割して売却する場合は「宅地建物取引業法」によるルールが定められています。
- 宅地の売買を業として行う場合≒反復継続する意思をもって行う場合は、宅建業の免許が必要になります。
- つまり、宅建業の免許を持たずに宅地を分割して売却すると、宅地建物取引業法違反として罰則が科される場合があります。
- 従いまして、売却をするのであれば一括して売却することをお考え頂いた方が宜しいかと思います。
・また、合わせて被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税務上の特例についてもお話しさせて頂きました。
- 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産を分割して売却したいというご相談は、相続に限らず比較的多いように感じます。しかし、法律上のルールを考えると安易に売却できるというお答えは出来ません。それはたとえ不動産屋さんが仲介したとしても同様です。なお、税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的には提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
コロナ禍でも郊外の事業用物件の需要は旺盛か。
緊急事態宣言中ではありますが、コロナ禍でも郊外で新規出店を図るため、中古の厨房機器や事務機器の需要が高まっているとの報道を目にしました。
実際、厚木市のお悩み相談室でも、年明けから以下のようなお取引のお手伝い、相談をお受け致しました。
- 運送会社さんの新規営業所開設に伴う貸事務所探し
- 運送会社さんの車両置き場増設に伴う貸地探し
- 介護事業者さんの事務所開設に伴う貸事務所探し
- 建築業者さんの外国人技能実習生採用に伴う住居探し
- ハウスメーカーさんの建て替えに伴うお客様仮住まい探し
今だからこそ、コロナウィルスに負けず事業の発展を図り、また収益の拡大を探るお客様が多いように感じます。
空き地や空き家、空きテナントをご所有のお客様、今がチャンスかもしれません。
ご興味のある方は是非一度ご相談下さい。
