今日は不動産に関するご相談の中で、よく勘違いをされているお客様が多い資格についてのお話です。

それは、「司法書士」と「行政書士」の違い。

確かに似ている名称の資格ではありますが、その業務内容（特に専門的に行っている仕事）には大きな違いがあります。

• 司法書士（しほうしょし）とは、司法書士法に基づく国家資格であり、専門的な法律の知識に基づき登記及び供託の代理、裁判所や検察庁、法務局等に提出する書類の作成提出などを行う。また、法務大臣から認定を受けた認定司法書士は、簡易裁判所における民事訴訟、民事執行、民事保全、和解、調停などにおいて当事者を代理することができる。

簡単に言えば、司法書士は「不動産の登記」に関する専門家です。

もちろん、不動産登記のみならず相続に関する業務や成年後見などを行う司法書士もいらっしゃいますし、上記のように簡易訴訟を手掛ける方もいらっしゃいます。

• 行政書士（ぎょうせいしょし）とは、行政書士法に基づく国家資格で、官公庁への提出書類及び権利義務・事実証明に関する書類の作成、提出手続、行政書士が作成した官公署提出書類に関する行政不服申立て手続（特定行政書士（後述）の付記がある者に限る）等の代理、作成に伴う相談などに応ずる専門職である。

行政書士は「書類作成」に関する専門家です。

不動産に関するところであれば契約書や遺言、遺産分割協議書などが挙げられます。

不動産に関する業務以外では建設業や運送業等各種免許に関する申請を手掛けます。

この2つの資格ですが、司法書士が行政書士も兼業で事務所を開設しているという場合もよくあります。

また税理士も行政書士の資格を保有しているということも多いです。

いずれにしましても、何をどこに依頼してよいか分からない、信用できる専門家を知りたい、というお客様がいらっしゃいましたらまずは「厚木市の不動産お悩み相談室」までお気軽にお問い合わせ下さい。

（一部引用：Wikipedia）

先週、7月14日火曜日からコロナウィルス感染拡大の影響を受けた事業者を対象に「家賃支援給付金」の申請が開始されました。（申請の期限は2021年1月15日まで）

厚木市の不動産お悩み相談室には行政書士も宅建士も所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。

給付の対象となる方は、

1. 2020年4月1日時点で、次のいずれかにあてはまる法人であること。

   ただし、組合もしくはその連合会または一般社団法人については、その直接または間接の構成員たる事業者の３分の２以上が個人または次のいずれかにあてはまる法人であることが必要です。

   ①資本金の額または出資の総額（※1）が、10億円未満であること。②資本金の額または出資の総額が定められていない場合は、常時使用する従業員の数（※2）が2,000人以下であること。

2. 2019年12月31日以前から事業収入（以下、売上という。）（※3）を得ており、今後も事業を継続する意思があること。
3. 2020年5月から2020年12月までの間で、新型コロナウイルス感染症の影響などにより（※4）、以下のいずれかにあてはまること。①いずれか1か月の売上が前年の同じ月と比較して50％以上減っている（例1）②連続する3か月の売上の合計が前年の同じ期間の売上の合計と比較して30%以上減っている（例2）
4. 他人の土地・建物をご自身で営む事業のために直接占有し、使用・収益（物を直接に利活用して利益・利便を得ること）をしていることの対価として、賃料の支払いをおこなっていること。

2020年7月現在のコロナウィルス感染拡大に伴う不動産業界の情報をお知らせしたいと思います。

肌感覚的な部分も含まれておりますのでご了承下さい。

• 厚木市内、特に本厚木周辺の飲食店が相次いで閉店（魚炭さんややまとさんなど）
• 法人契約にて入居しているアパート、マンションの解約が増加
• 新規の賃貸問い合わせに関してはコロナ前とさほど変わらず例年同様
• 事業用物件への問い合わせはむしろ増えている（オフィス以外）
• 一部転居を控えていた大学生さんからの問い合わせ有り

米国などではニューヨーク等大都市のオフィス賃料が低下している一方、郊外の中古住宅価格が上昇しているとの話も。

通勤文化の根強い日本では急激に同じような事態は起きないかとは思いますが、テレワークの導入が多少なりとも定着すれば少なからず影響はありそうです。

これからの時代の流れに合う不動産取引をしっかりと意識しなければなりませんね。

今日は特にアパートやマンションを所有されているオーナー様、大家様向けに情報を提供させて頂きます。

昨今、遠方からでもお部屋探しが出来る！とリモートでの物件案内など不動産業界でも営業手法が多様化しているようですが、最近特に注目なのがパノラマ画像を使用した物件紹介です。

以前のように魚眼レンズをデジタルカメラに装着して・・・というのではなく、360度全天球の写真が撮影できるカメラで撮影すると室内全体を綺麗にパノラマ画像にすることが出来るのです。

イメージはこんな感じ↓

サンヴィレッジ101号室 – Spherical Image – RICOH THETA

以前のパノラマ画像よりもはるかに見やすく、かつ実際に室内を下見しているような気分で見ることが出来ます。

動画配信やリモート案内も確かに必要かもしれませんが、いずれにしても実際にアパートやマンションを見ずに申し込みをすることは多くありません。

このパノラマ画像はどちらかというと、実際に下見をする前により希望のイメージに近い物件かどうかを判断する材料になります。

したがってよりお申込みの可能性が高い反響を獲得することが出来、「実際見てみよう！」という気持ちを高める効果があります。

アパートやマンション、貸家などの入居者募集に際し、導入をしていないオーナー様、大家様は是非一度ご検討されてみてはいかがでしょうか？

パノラマ画像を使用した入居者募集にご興味の方はお気軽に　0462411089　厚木市の不動産お悩み相談室までご相談下さい。

厚木市及びその近隣市町村（海老名市、伊勢原市他）に40坪～100坪程度の土地をご所有のお客様にお知らせです。

賃貸アパートや賃貸マンションではない、土地の有効活用方法をご提案させて頂きます。

• レ〇パレスや大〇建託の営業はうんざり・・・
• アパートを建てても将来ずっと満室になるか心配・・・
• どんな入居者が入るか分からないので怖い・・・

でも、土地の有効活用には興味があるという土地の所有者様は是非お気軽にお問い合わせ下さい。

借主は実績のある弊社とのお取引パイプも太い法人様、借入期間は最低20年程度を予定しております。

複数箇所での事業展開になりますので、「この土地じゃ無理なんじゃないかな・・・」とお思いのお客様でも、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。

「ブログで土地活用の提案があると見て」とお知らせいただけるとスムーズです。

お問い合わせは　0462411089　までどうぞ。

【ご相談内容】

• 厚木市内の市街化調整区域に「雑種地」を所有されているお客様からのご相談です。
• 昔は誰かに貸していたらしいのですが、現在は草が生えてしまい、年に数回草刈りをしています。
• 今後利用することもないので、売却をしてしまいたいと思っています。

【ご提案】

・まずは当該土地が、本当に「雑種地」なのか調査をしました。

→法務局にて登記簿謄本を取得。地目は「田」となっています。所有者様が「雑種地」とおっしゃっていたのは、固定資産税の課税上の地目が「雑種地」となっていた為でした。

・地目が「田」でしたので、厚木市農業委員会にて当該土地の相談をしました。

→地目が「田」である以上は、農地法の適用を受ける土地となることが大原則です。厚木市であればその管轄は農業委員会になります。さらに言えば、市街化調整区域内の土地になりますので、その土地が「田」以外の用途への転用が可能な土地なのかも調査しなければなりません。また、非農地証明を取得できる可能性に関しても検討が必要です。

・農地法適用の有無を確認し、売却方法を検討します。

・調査結果によっては、その土地は農地法の許可を得て売却をする必要があり、さらには農家資格を保有している方にしか売却できない可能性も出てきます。

《不動産お悩み相談室より》

・特に市街化調整区域内の農地に関しては専門的な知識が必要になりますので注意が必要です。農地法は罰則規定もありますので、違法・脱法行為は絶対に止めましょう。専門家にご相談の上、しっかりと正式な許可を得て進めることが肝心です。

緊急事態宣言が解除され、これからはコロナと共に生きるニューノーマルといわれる新しい生活様式が始まりました。

接客する際のマスクはもちろん、フェイスシールドを付けてという姿も徐々に違和感を感じないようになってきました。

住宅業界では一時期、中国で生産を行っている住宅設備の輸入が滞り、納期が遅れるということがあったようです。

また不動産業界では住宅展示場への来場者が半数以下になったとのこと。

しかし、これらは一時的な影響かと思われますが、これからのニューノーマルの中ではどのような影響が出てくるのでしょうか？

想定されることを列挙してみます。

1. WEBでの物件探しが増加
2. より信頼できる業者への依頼
3. 来社前にある程度の意識醸成（来店減・成約率増）
4. テナント（特に事務所使用）の空き物件増加
5. 業種により進出撤退の差

まだまだあるのでしょうが・・・正直言って、今までと大きな変化は無いのかもしれません。

WEBでの物件探しと言っても、パノラマ写真や動画などは昔からありましたし、遠方でアパートやマンションを見に行く時間が無いような特殊な事情がない限りは通常実際に室内を下見してから申し込みとなります。

何故なら実際下見するのには、不動産業者としてもリスクヘッジの部分があるからです。

小さな損傷や経年劣化している状態そのままでお部屋を貸し出す場合、全てをWEBで見せるというのはかなり困難ですし、「こんなはずじゃなかった」「イメージと違う」とならないようにしなければなりません。

仲介をするだけの不動産屋さんであればさほど気にしないのかもしれませんが、入居後の管理まで合わせて行う不動産屋さんはより慎重なはずです。

そして、「より信頼できる業者への依頼」というのも今までと変わりませんが、エンドユーザーの意識の中でディフェンシブな部分が増えているような感じがしますので、地域密着やCSRといった部分に注目が集まるかもしれません。

まだまだありますが、少しまた状況が変わってきたら記事にしてみたいと思います。

2020年6月4日、賃貸住宅大手のレオパレス21が2期連続の大規模赤字と1000名の社員希望退職を募ることを発表しました。

業績悪化のレオパレス、１０００人規模の希望退職募集へ…全従業員の６分の１

過去にも、このレオパレスに関しては記載をさせて頂きましたが、また大きな動きがありました。

800億円の赤字や1000名規模の希望退職もインパクトがありますが、気になるのは80%程度の入居率です。

それはなぜかと言うと、レオパレスの損益分岐点となる入居率は約80%と言われているからです。

つまり損益分岐点ギリギリの状態の中で建築基準法違反の改修工事費用がかさみ赤字を計上。人員削減によるコストダウンを図るわけですが・・・その改修工事の計画は見通しが立っていません。

コロナ禍で法人契約の解約が出始めていると言う情報もありますので、さらに入居率が悪化することを想定するとかなり厳しいことが想像されます。

いよいよ、となるとサブリースをされているレオパレスのアパート・マンションはどうなるのでしょうか？

サブリース契約の解約をしたときには既に全部空き室なんてことも・・・

不安を煽るわけではありませんが、心と頭の準備が必要です。

厚木市内にレオパレスの賃貸物件をご所有のオーナー様、地主様がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談下さい。

一般的に住宅を探しにくいと言われる、高齢者やシングルマザー・生活保護受給者の方を「住宅弱者」と呼ぶことがあります。

ここ数年、「住宅弱者」の方の賃貸住宅を専門で仲介する不動産屋さんも出てくるなど、一時期よりはまだ探しやすくなったかもしれません。

しかし、それでもまだまだ探しにくいというイメージがあることは事実ですし、実際のところ「門前払い」をする不動産屋さんもまだまだあります。

では、どうしたら高齢者やシングルマザー・生活保護受給者の方でもスムーズにお部屋を探すことができるでしょうか？

それはズバリ・・・

不動産屋さんに電話で聞いてみてしまうことです。

「高齢者でも入居可能な物件ありますか？」

「生活保護受給者の住宅扶助の範囲内に入る賃料のアパートはありますか？」

そうすれば、通常の不動産屋さんであれば、オーナーさんから了解を得られそうな賃貸物件を把握しているはずですので、丁寧にご案内をしてくれるはずです。

この時点であまり乗り気でなさそうな不動産屋さんは、そもそもこうした「住宅弱者」の方への賃貸にあまり積極的では無いと思われます。

不動産業界へのイメージが向上するためにも、全ての皆様にスムーズなお住まい探しが実現されることを願っています。

厚木市では新型コロナウィルス感染拡大に伴う、事業への影響がある事業者を対象に様々な応援交付金を支給しています。

中でも不動産に関する部分では3月から5月までの家賃に対する助成が出ます。

詳細は厚木商工会議所のホームページをご覧頂きたいのですが、概略は以下の通りです。

もしご自身での申請が難しければ、行政書士も所属しております厚木市の不動産お悩み相談室までお気軽にご相談下さい。

家賃助成【1か月の家賃額の1/2（上限20万円/月、千円未満切捨て）を3か月分で合計60万円まで】

前年同月比等で売上げが減少している事業者に対して家賃の1/2を助成します。

なお、複数の店舗等を営んでいる場合は、各々が対象となります。

<対象>

令和元年12月末日以前から厚木市内で事業を実施している事業者

<交付要件>

令和2年3月及び4月の平均売上げが、前年同月比の平均売上げより15％以上減少していること。

なお、令和2年3月及び4月と比較できる前年同月の売上げがない場合は、令和2年1月及び2月の売上げ平均より15％以上減少していること。

<対象経費>

令和2年3月から5月に事業を実施するため賃貸借契約している家屋及び土地の賃借料

（注意事項）単独の駐車場や倉庫等は家賃助成の対象にはなりません。

<必要書類＞

・事業活動を証する書類の写し

≪法人≫法人市民税申告書の写し等

≪個人事業主≫青色申告決算書又は収支内訳書等  なお、2019年の実績がない場合は開業届

・売上がわかる書類

≪法人≫2019年法人事業概況説明書等

≪個人事業主≫2019年3月、4月の売上元帳又は管理台帳等

・家賃等の内容がわかる書類（賃貸借契約書又は領収書等）

・通帳の表紙及び１・２ページ目の写し