この年末、

「お家の庭を掃除していたら、屋根の破損に気が付きました」

というご相談をお受けしました。

よくよく調べてみると、どうやら破損している状態から見て、今年厚木市内でも避難勧告が出るなど大型台風が原因のようでした。

お客様はもちろんがっかりしたご様子。

「時間が経ってしまっていると保険も使えませんよね・・・」

と。

どうやら、時間が経っていると保険請求が出来ないと勘違いをされていたようでした。

原則として保険金請求権の時効は3年。

さらにそれを過ぎていても、保険会社によっては保険金が支払われることがあるようです。

いずれにしても、今年来た台風を原因とする事故であり、この年末年始に気が付いたものなら普通に請求ができる訳です。

具体的な詳しいご相談はいつでも厚木市の不動産お悩み相談室にどうぞ！

【ご相談内容】

・お父様が厚木市内に築20年ほどの建物を所有しているご長男からの相談でした。

・将来的には本格的に空き家になってしまうので、いずれは売却等も考えているが兄弟間でもまだそこまで話が出来ていない。ひとまずは月に何度も建物の訪問が出来ないので代わりに管理をして欲しい。

【ご提案】

・月に1度はご自身で建物を訪れるそうなので、それをサポートする形で月に1回程度、建物の窓を空けて通風やゴミ拾い等周辺のチェックを行うことを提案させて頂きました。

・除草や庭木の手入れに関しては、年間に2〜3回程度行えば当面近所の迷惑にはならないであろうと思われました。

・同時に建物現地に「管理」という看板を設置することを提案。これは所有者不在となった建物に関する連絡先を近隣に伝えるとともに、しっかりとした管理をしていることを示すことで防犯面でも侵入等の抑止力になります。

《不動産お悩み相談室より》

・気になる管理料金ですが、その不動産の所在地や面積などで変わるため、一概には申し上げることができません。ただ、参考までですが、税別3000円〜高くても税別10000円といった範囲内には収まるかと思います。

・いずれにしても大切な資産を他人に預ける訳ですから、管理料金もひとつの検討理由にはなるかと思いますが、信頼できる・信用できる業者に依頼することをお薦め致します。

年末年始、久しぶりに家族が集まって、これからのお家のことを相談する、そんなお客様も多くいらっしゃるようです。

もしそんな相談の中に、不動産に関することがあって、すぐにでも専門家の意見を聞いてみたい・・・疑問や質問がある・・・その時は是非、厚木市の不動産お悩み相談室にお問い合わせ下さい！

12月28日土曜日から1月5日日曜日までは、厚木市の不動産お悩み相談室も固定電話が留守電となりますが、LINEやメールフォームでのお問い合わせはいつでも承っております。

ほんのささいなことでも結構です。

年末年始でも不動産のことでご相談があれば是非お気軽にお問い合わせ下さい！

お陰様で「厚木市の不動産お悩み相談室」では、ここ最近LINEからのお問い合わせが増えています！

本当にささいな疑問、質問でも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

↓をクリックして頂き、友達に追加して頂ければ直ぐにメッセージを送ることが出来ます。

厚木市の不動産お悩み相談室LINE公式アカウント

24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！（もちろん無料です。）

ちなみに最近あったご相談としましては・・・・

・土地建物を購入するつもりだが、不動産屋に支払う手数料が妥当かどうか知りたい。

・アパートを退去するときに請求された修繕は本当に必要なのか。

・台風や水害が多いので、建物に関する保険を見直したい。

などなど。

大工さん、保険屋さん、水道屋さんなど信用できる業者さんのご紹介も可能です。

今日は不動産屋さんの営業マンについて、ちょっとした小話を。

厚木市内も含めて、本当に不動産屋さんは数多く存在します。

そんな中でも特に、営業をメインに業務を行っている方は転職や独立をするケースが非常に多いです。

理由はいくつかありますが・・・

・雇われているよりも、経験を積んで自分の会社を持ちたい。

・もっと歩合の良い会社で働きたい。

・会社のスタイルが合わない。

などなど。

いずれにしてもそこには何らかの理由があります。

特にあっちへ行ったりこっちへ行ったり、転職を繰り返す営業マンには、

「あいつは今どこにいるんだっけ？」などと業界内でもネタにされることがあります。

転職すること自体にはステップアップの意味もありますでしょうから何も外野が申し上げることではありませんが、業界全体のイメージを落とさないように筋道を立てて欲しいものです。

実は最近・・・

ある賃貸物件の申し込みを受けていたら、突然その担当者が会社を辞め、次の担当者が全く引継ぎをしておらず・・・契約自体がキャンセルになるという出来事がありました。

後任の担当者に罪はありませんが・・・せめて飛ぶ鳥跡を濁さずしっかりやって欲しいものです。

半分愚痴のようになってしまいましたが、不動産業界全体のイメージが悪くならないように当相談室も努力して参ります。

厚木市内には東京工芸大学、神奈川工科大学、松蔭大学、東京農業大学、湘北短期大学と多くの大学があります。

そして秋から春にかけて、県外から初めてのお一人暮らしをするために、アパートやマンションを探す新入生さんも多いと思います。

そこで、過去にあった相談・トラブル案件の中で、最もお伝えしたいことをお知らせしておきます。

それは、

・お住まいとなるアパート、マンションが通学に適する立地にあるか確認を！

です。

インターネットで集客をして、案内したらとにかく物件を決めるまで帰さない、という賃貸仲介をメインとする不動産屋さんが残念ながら存在します。

そしてそんな不動産屋さんにありがちなのが、県外から来る土地勘の無いお客様に通学に適した物件を紹介するよりも、オーナーからの広告料※が貰え、担当者の成績が上がるアパート、マンションを最優先で案内をすることです。

※広告料とは仲介手数料とは別に、契約が決まるとその物件のオーナーから支払われる報酬です。名目上、広告料や紹介料と呼ばれることが多いです。

アパートやマンションをお選びの際は、しっかりとご自身でも立地を確認、その通われる大学の周辺をよく知っている不動産屋さんを探したりと入学してから後悔をしないように気を付けてください。

また、申し込みをする前に、キャンセル料や申込金の有無を確認して下さい。これも多く質問されますが、申込金やキャンセル料が賃貸借契約前に必要になることは通常ではありません！その不動産会社独自のルールが出来ているだけです。

お申込書を書く前、お金を渡す前には冷静になって一度確認をしましょう。

厚木市に新しく住む全ての学生さんが快適な一人暮らしが出来ることを願っております。

【ご相談内容】

・厚木市内に築30年ほどの中古住宅が建つ土地を所有のお客様からのご相談。

・大手不動産会社に売却を依頼していたが、解体費用200万円分を値引かないと売れないと言われたそうです。

【ご提案】

・木造住宅であれば築30年ほど経つと通常は建物としての価値を見るよりも、解体費用を計算しなければならなくなります。（大規模なリノベーションをしている場合などは例外もありますが。）

・日本は中古住宅の流通がまだまだ発展途上の国です。この厚木市でも中古住宅を購入してリフォームなりをするエンドユーザーよりも、土地を購入して新築するエンドユーザーの方が圧倒的に多いのが現状です。

つまり、

①解体費用を勘案して売却価格を設定する。

②建物を解体して更地として売却する。

という2つの方法が考えられます。

・どちらが良いかはお客様のご意向次第、というのが実際のところなのですが、メリットデメリットが当然考えられます。

例えば、

新築を建てたいお客様からすると、①の状態で販売されている土地では解体した後のイメージが分かり難い。

②のように先に解体をすると、解体費用が先に必要になる。

といったところです。

・その土地の状況も踏まえ、解体費用を見積もってみたり、近隣での類似物件との比較もしながらどうやって販売をするのが最善かを考えましょう。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産取引のプロであっても、建物解体のプロではないこともありますので、やはり解体費用がいくらかかるのか、などは大体でしか分からないことが多いかと思います。言われたことを鵜呑みにせず、ご自身でしっかりと確認をすることが大切ですね。

先日、厚木市の不動産お悩み相談室にこんなご相談がありました。

「月極駐車場に出していた自宅の電話にいたずら電話が頻繁にかかってくるようになってしまって困っている」

このご相談者様は厚木市内に土地を所有されていますが、そこを月極駐車場として貸し出す為に、自分の名前と電話番号を掲示していました。

ところがある日から、昼夜を問わずこの電話番号を見た何者からか無言電話がかかってくるようになってしまいました。

（後日、原因を調査したところ厚木市内で起きた事件がきっかけのようでした。現場で撮られた写真の中にこの駐車場の看板が写り込んでおり、それがSNS等で拡散することで多くの人の目に名前と電話番号が知られることになりました。）

インターネットで便利になった世の中ですが、名前や電話番号（住所は登記簿謄本で分かってしまいます。）などの個人情報が簡単に広まってしまうようになりました。

ましては自らそれを掲示していれば、Google mapなどで遠方からでも見れるようになっています。

何がきっかけでこうした被害に合うかはなかなか掴み難いですが、いずれにせよ自分の個人情報を自分で公にしていることにはリスクが伴います。

月極駐車場を所有し、貸していればきっとこの人はお金持ちだろう・・・そんな考えを持つ人間もいるかもしれません。

月極駐車場にお名前と電話番号を掲示しているオーナー様はご注意を。

厚木市内にも数々の不動産屋さんがありますが、一言で「不動産屋さん」と言っても、得意・不得意な分野があることを御存じでしょうか？

同じ不動産を扱うのであっても、特化している業務があったり、あまり力を入れていない業務があったりします。

主な不動産屋さんの種類分けの中で最も分かりやすいのが、

・売買

・賃貸

という分け方です。

売買を中心に業務展開している不動産屋さんは賃貸をあまり手掛けておらず、売買に伴う転居や知人や友人からの依頼の場合など賃貸をやらなければならないような理由があることが多いようです。

逆に賃貸を中心に業務展開している不動産屋さんは売買を積極的には手掛けません。（例えば、大手賃貸仲介会社のエ○ブルさんの店舗に飛び込みで行って、売買の相談をしても受け付けてもらえません。）

さらに、売買や賃貸の中でも、

・売買　→　「売主業務」　「仲介業務」

と自ら土地を仕入れて販売を行うような不動産屋さんもあれば、他社が売り出している物件をエンドユーザーに紹介する所謂仲介業務をメインとする不動産屋さんもあります。

・賃貸　→　「貸主業務」　「仲介業務」　「管理業務」

こちらも自らがオーナーとなり貸主となる不動産屋さんから、アパートやマンションの契約管理、クレーム処理等「管理業務」を行う不動産屋さんまで様々です。

つまり、売買の「仲介業務」が得意な不動産屋さんに、賃貸の「管理業務」の相談をしても、ノウハウも有りませんし、社員さんの知識も無いことがあります。

というよりも、そもそも不動産管理業務の相談を受け付けてくれないかもしれません。

つまり不動産に関するご相談を不動産屋さんにしていても・・・うまくいかない、回答が遅いのにはこんな理由があるのかもしれません。

こんなことを書かせて頂いたのには理由がありますので、次回以降相談事例にてご紹介させて頂きたいと思います。

いずれにしましても、不動産に関するご相談があればまずは、「厚木市の不動産お悩み相談室」にお任せ下さい。

売買、賃貸問わず不動産に関するご相談なら何でもお受けします。

【ご相談内容】

・厚木市内に旧耐震基準（昭和56年以前）で建築された建物を所有のお客様からのご相談です。

・長年、賃貸物件として貸出をしていましたが、建物が老朽化し、また旧耐震基準の建物と言うことで耐震面でも敬遠されることも多く、今後どのように運用していけばよいかお悩みでした。

【ご提案】

・建築士による耐震診断を行い、まずは現在の耐震基準を満たすための工事がどのようなものになるのか想定をしました。

・次に耐震工事と共に内装工事を行うことで、今後の賃料設定とのバランスを検討しました。

・投資する費用と将来的な展望を考え、このままの状態で賃貸した場合との比較をし、耐震工事及び内装工事を行った上で今までの賃料設定よりも高い金額で賃貸をする方向になりました。

《不動産お悩み相談室より》

・旧耐震基準の建物が空き家となっていくことは今後増える傾向にあると思われます。

・もちろん解体をして新築をする、売却をするということも考えられますが、その建物を生かしながら運用をしていくことも十分に考えられます。

・投資費用に対するリターンがどうなるか、また管理面での問題（ご自身で今後その建物をどうしていきたいのか？管理できるのか？）も含めて検討を進めることが大切だと思います。