先日、厚木市内で賃貸物件が火事で焼失するという事故がありました。

賃貸物件にお住いのお客様は「借家人賠償保険」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、こうした事故があると適用される保険になります。

• 借家人賠償責任とは、賃貸物件の貸主に対して損害賠償責任を負った際、その損害賠償を補償する保険です。 火災保険などの損害保険では自分の所有物のみが対象となるため、賃貸物件を借りている場合には加入を求められることがほとんどです。

賃貸借契約書の中に保険に加入することが条件となっていることも多いかと思います。

時々この保険に入りたくない、費用が高い、などどいう相談があるのですが・・・基本的には入った方が良いかと思います。

この借家人賠償保険に加え、自己の家財に対する保険や個人賠償責任保険がセットになっているような保険設計になっていることも多いです。

火事のような大きな事故で大きな損害があれば、その賠償金額は当然大きくなります。

大きな借金を背負うことになるということもあり得ますので、お気をつけ下さい。

厚木市内にも神奈川工科大学や東京工芸大学厚木キャンパス、東京農業大学、松蔭大学、湘北短期大学と多くの大学短大があります。

1月から3月にかけてはその新入生さんのお一人暮らしに向けたアパートマンションなどのお部屋探しをされる方が多いと思います。

ここ近年、そんな学生さんからあったご相談、お悩みをご紹介させて頂きます。

• 紹介されたアパートがものすごく通学しにくい立地だった。

ポータルサイトを見て問い合わせをした物件が、実は大学から直線距離では近いものの実は電車とバスに乗り継がないと通学できない物件でした。

残念ながら、賃貸仲介のみをメインにしている不動産屋さんの中には、「とにかく申し込みが取れればよい」という会社も数多くあります。

• 入居したアパートの管理会社が紹介してくれた不動産屋さんと違い、非常に対応が悪かった。

不動産屋さんには「仲介」「管理」といったジャンルがあり、「仲介」だけを手掛ける不動産屋さんからアパートやマンションを紹介されると、実はその物件の管理は全然違う不動産屋さんが行っているということがあります。

つまり、お申込みから契約まではその「仲介」不動産屋さんで行うのですが、入居後は「仲介」不動産屋さんは何もしてくれません。

契約して手数料を貰ってしまえばこっちのもの、あとは何かあったら「管理」している不動産屋に言って下さい、となる訳です。

• 寮に入ったら、門限や食事の時間の制限で困った。

食事が付いていて、管理人さんもいて・・・と生活に便利だと思って学生寮に入りましたが、色々と制限に困って途中で退寮するというケースは本当に多いです。

門限、食事、お風呂と時間的な制限があることは学生生活でもそうですが、バイトや友人と出かける際にも大きな悩みになります。

アパートやマンションの一人暮らしの方が光熱費や食事代がかかって割高・・・と思われるかもしれませんが、時間や制限を考えると本当にそうでしょうか？

と、ごく一部ですがご紹介させて頂きました。

せっかくの人生初の一人暮らしです。

厚木市に引っ越すなら、気分よく引っ越して頂きたいですね。

【ご相談内容】

• 厚木市内でアパートにお住いのお客様からのご相談です。
• 建築会社からある日突然、アパートを建て替えるので退去して欲しいとの連絡がありました。
• 次の引っ越し先も決まっていないのですがどうしたらよいでしょうか？

【ご提案】

1. 次のお引越し先を探しましょう。
2. 住んでいる間のお家賃は通常通りお支払いが必要です。
3. 住んでいる間はオーナーがやるべき修繕はしてもらえます。
4. 現在の賃貸借契約書を確認しましょう。
5. 退去に向けた話し合いをしましょう。

・特に賃貸借契約書の中には「貸主から○か月前、借主から○か月前までに契約解除の際は申告が必要」といった条文が入っていることが通常です。

→急に退去を求められても、普通は慌てずに次のお引越し先を探すことが出来ます。

《不動産お悩み相談室より》

・アパートの立ち退きに関しては、貸主借主共に様々な事情がありますので、なかなかスムーズにいかないケースもあります。但し、いずれにしても円満に進めることが肝心ですし、最終的にはそれがお互いにとって最良となります。オーナー様からも借主様からもご相談をお受けすることがありますが、まずはしっかりとお話をさせて頂き、時間に余裕を持って対応することが必要だと考えています。

先日、お客さまからお受けしたご相談の中での会話でのこと。

「賃貸物件に設置される管理会社の看板は有料なんですよね？」

・・・結構、驚きました。

駐車場やアパート、マンションを管理する不動産屋さんが、現地に「入居者募集」や「管理」といった看板を設置することはよくありますが、その費用をオーナーさんに請求する会社があるようです。

正直、こういう不動産会社さんでは、これからの管理や入居者募集に不安を覚えます。

広告費やチラシ代など宣伝費用が別で請求されるかもしれません。

確かに状況によっては、特別な費用がかかることもあります。

ただ、本来こうした費用は管理業務の一環、入居者募集業務の一環であると考えます。

なぜなら、こうした看板を出すことで「得」をするのは不動産会社なのですから。

またこうした看板が老朽化し、内容が消えかかっていたり、汚れている場合も要注意です。

それだけ貴方の所有するアパートやマンションに興味が無いということかもしれません。

見逃しがちなこういう部分もお付き合いする不動産屋さんを選ぶ一つの判断材料にしてみてはいかがでしょう？

【ご相談内容】

・厚木市内に築20年ほどのアパートを数年前に購入したお客様。

・アパートの売買を仲介した不動産会社に、アパートの管理をそのまま依頼していたが、どうも動きが鈍くて不満をお持ちのようでした。

【ご提案】

・アパート等、賃貸物件の管理を手掛ける不動産会社は数々ありますが、その管理方法やスタイルは様々です。

・もちろんその賃貸物件を所有されるオーナー様も様々ですので、そのお考えやご希望にぴったりと合う不動産管理会社とお付き合いするのが一番だと思います。

・不動産を管理する会社は本来、オーナー様の代わりに、右腕左腕となって大切な資産をお預かりする立場です。自分の資産と変わらず、しっかりと管理してくれる不動産屋さん、担当者さんと出会うことが重要です。

《不動産お悩み相談室より》

・場所的に離れてしまっていたり、主な業務が賃貸管理では無く売買だったりすると、賃貸物件の管理業務にどうしても時間が取れず対応が遅くなりがちなケースが多いようです。これもご縁ですので、ご自身の資産を守っていくためには管理会社の変更を検討することも一案かと思います。

・管理会社の変更を切り出すと、急にしっかりとやりだしたり、また逆にあっさりと承諾することも多いです。手が回ってなかったような状態だと、「管理会社を変えてくれて良かった」というのが本音なのかもしれませんね。

厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。

近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。

しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。

万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。

また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。

法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。

先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。

市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい！

【ご相談内容】

・お父様が厚木市内に築20年ほどの建物を所有しているご長男からの相談でした。

・将来的には本格的に空き家になってしまうので、いずれは売却等も考えているが兄弟間でもまだそこまで話が出来ていない。ひとまずは月に何度も建物の訪問が出来ないので代わりに管理をして欲しい。

【ご提案】

・月に1度はご自身で建物を訪れるそうなので、それをサポートする形で月に1回程度、建物の窓を空けて通風やゴミ拾い等周辺のチェックを行うことを提案させて頂きました。

・除草や庭木の手入れに関しては、年間に2〜3回程度行えば当面近所の迷惑にはならないであろうと思われました。

・同時に建物現地に「管理」という看板を設置することを提案。これは所有者不在となった建物に関する連絡先を近隣に伝えるとともに、しっかりとした管理をしていることを示すことで防犯面でも侵入等の抑止力になります。

《不動産お悩み相談室より》

・気になる管理料金ですが、その不動産の所在地や面積などで変わるため、一概には申し上げることができません。ただ、参考までですが、税別3000円〜高くても税別10000円といった範囲内には収まるかと思います。

・いずれにしても大切な資産を他人に預ける訳ですから、管理料金もひとつの検討理由にはなるかと思いますが、信頼できる・信用できる業者に依頼することをお薦め致します。

【ご相談内容】

・厚木市内に旧耐震基準（昭和56年以前）で建築された建物を所有のお客様からのご相談です。

・長年、賃貸物件として貸出をしていましたが、建物が老朽化し、また旧耐震基準の建物と言うことで耐震面でも敬遠されることも多く、今後どのように運用していけばよいかお悩みでした。

【ご提案】

・建築士による耐震診断を行い、まずは現在の耐震基準を満たすための工事がどのようなものになるのか想定をしました。

・次に耐震工事と共に内装工事を行うことで、今後の賃料設定とのバランスを検討しました。

・投資する費用と将来的な展望を考え、このままの状態で賃貸した場合との比較をし、耐震工事及び内装工事を行った上で今までの賃料設定よりも高い金額で賃貸をする方向になりました。

《不動産お悩み相談室より》

・旧耐震基準の建物が空き家となっていくことは今後増える傾向にあると思われます。

・もちろん解体をして新築をする、売却をするということも考えられますが、その建物を生かしながら運用をしていくことも十分に考えられます。

・投資費用に対するリターンがどうなるか、また管理面での問題（ご自身で今後その建物をどうしていきたいのか？管理できるのか？）も含めて検討を進めることが大切だと思います。

【ご相談内容】

・厚木市内に10台ほど駐車できる駐車場をご所有のお客様から駐車場管理に関するご相談です。

・今まで自分で管理をしていましたが、入金の管理や契約の管理が煩わしくなったこと、また駐車場に自宅の電話番号を記載した看板を設置していましたが不特定の方にそれが伝わってしまう事が嫌になり、今回の相談となりました。

【ご提案】

・現地を確認すると「空き有」と記載された看板にはご自宅の電話番号及びお名前も掲示がありました。まずはこれを管理会社名と管理会社の電話番号が入った看板に代え、自宅に直接電話がかかってこないようにしました。

・次に空き台数を確認すると共に、近隣からの移動など契約者の募集をさせて頂きました。

・また毎月の駐車場代の入金管理についても一括で管理していく方向で管理委託契約をご提案し、締結をさせて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・昔は大家さんの名前や連絡先を出すことにためらいのない方が多かったようですが、近年ではなるべく不特定の方に連絡先を出したくないという方も多いようです。

・また延滞やトラブルに関しても直接対応しなければならないことに煩わしさを感じたりもするそうで、それを息子さんや娘さんに今後任せるのも心配といった声も聞かれます。

・もちろん管理費用などコストもかかりますので、メリットデメリットを考えながら御検討されることをお勧めします。

【ご相談内容】

・先日9月8日日曜日から9日月曜日にかけて厚木市内でも大きな台風の被害が発生しました。

・屋根や雨樋の破損や樹木の倒木、フェンスが倒れたりと様々な被害に関するご相談をお受けしました。

【ご提案】

・まずは現地確認を行い、被害の状況を把握します。場合によっては簡易的な修繕作業を行うなど、これ以上被害が広がらないように対応しました。（特に被害状況に関しては必ず写真を撮り、記録化をしておきます。）

・次に建物及びそれに付随するものの被害であれば、所有者様が加入している保険の有無及びその内容についてヒアリングを行います。保険会社が分かれば、所有者様に代わり連絡をすることもあります。

・並行して破損した箇所や内容により、その修繕の専門家を手配します。（板金屋さんや大工さん、植木屋さんなどなど）

・保険の適用が受けられるようであればその交渉はもちろんですが、写真や見積書など手間のかかる事故報告に関する資料の作成等をお請けします。

《不動産お悩み相談室より》

・台風による被害は、その直後よりもしばらく時間が経ってから判明することも多々あります。

・またご加入の保険内容を良く知らずに、実際は保険の適用によりその修繕費用が出るにも関わらず、請求をしていないというケースも見受けられます。

・修繕をどこに頼んで良いか分からない、保険会社とのやりとりが面倒、というお客様は是非一度ご相談下さい。

アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。

そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。

それは、

『当たり前のことを当たり前にやっているか？』

です。

・レインズやアットホームへの掲載

・チラシの作成

などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん！」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・

意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。

これではどんなに待っても満室にはなりません。

当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。

空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。

（ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。）

【ご相談内容】

・厚木市内の民生委員さんからのご相談。

・生活保護を受給中のシングルマザーのお客様が賃貸住宅を探している、とのご紹介でした。

【ご提案】

・生活保護を受給中のお客様の場合、住宅扶助の基準があり、家族構成等による家賃の上限基準がある為、その基準内での物件探しを行いました。

・また入居時の契約金等の扶助にも制限があり、複数のアパート・マンションの見積書を提出する必要があります。

・入居時の審査に関しては、生活保護受給証の確認を行い、場合によっては家賃保証会社への加入を促します。

《不動産お悩み相談室より》

・生活保護やシングルマザーのお客様だとなかなか賃貸物件の審査が通らないとお考えのお客様も多く、お部屋探しに消極的な方も多いようですが、最近の不動産業界（オーナー様の意識も含め）はこうしたお客様も積極的にご相談に乗る傾向にあります。

（それでもまだまだ入口の段階からお断りという不動産屋さんがあるのも事実ですが・・・）

・民生委員さんや厚木市役所の担当課とよく打ち合わせをした上で、家賃保証会社等を活用し転居しているお客様も多数いらっしゃいますので、まずはお気軽にご相談下さい。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。

・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか？という内容でした。

【ご提案】

・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。

→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。

・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。

→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。

・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。

→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。

《不動産お悩み相談室より》

・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。

・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは（というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。）、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。

・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。

【ご相談内容】

・厚木市内に所有している建物（賃貸物件）に車が接触。

・テナントさんが営業をすぐに開始できるように緊急対応とその後の仮復旧、さらには本格的な復旧・修繕についてのご相談でした。

【ご提案】

・とにかく少しでも早く建物の状況を知るべく、現地に急行しました。建物の窓ガラスやシャッターはもちろんですが、室内の内装や備品も大きく損傷をしている状況でした。

・緊急対応をしてくれる業者さんと共にまずは営業をできる状態にまで仮復旧を行いました。室内の掃除はもちろんですが、今後保険会社との交渉に備え、事故後の状況と撤去した破損品の写真を撮影しました。

・仮復旧により、何とか営業をできる状況にはなりましたが、その後に保険会社との本復旧に向けた交渉が始まりました。破損個所を再度全てチェックし、様々な業者さんと協力の上復旧作業を行いました。

《不動産お悩み相談室より》

・高齢者の自動車運転によるアクセル踏み間違えなどの事故は毎日のように報道されています。最近でも池袋や三ノ宮などで大きな事故がありました。

・今回は人的な被害が無かったことが不幸中の幸いですが、それでも建物の損傷は大きく、保険会社との交渉もハードなものになりました。あっては欲しくないことではありますが、万が一こうした状況に直面した際に、直ぐに相談できる相手を作っておくことが大切です。

【ご相談内容】

・厚木市内の調整区域に畑を所有。近年高齢になったことで、畑として耕作をすることが難しくなってしまった。

・定期的に農協等に頼み、費用を支払って草が出ないようにトラクターを入れているが、何か他の方法で解決することが出来ないか。

【ご提案】

・まず、大前提として田んぼや畑については農地法という法律が適用される為、転用して資材置場や駐車場にする為にはその農地法の許可が必要になります。

・農地法の許可には、「自分の所有する農地を自分で他の用途として利用する」4条許可と、「農地を他人が農地以外として利用するために売買、贈与、賃貸借等する場合」の5条許可があります。またその農地が500平米を超える場合、厚木市ではまちづくり条例に該当し、開発行為として開発許可も必要となります。

・今回のケースでは、借主を見つけ、その用途通りに正式に農地転用の申請をし、許可を受けた上で賃貸借契約を行いました。地主さんにとっては、資産運用になると共に土地の管理に対する心配が無くなり、非常に喜んで頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・近年、厚木市内では圏央道の開通などにより交通の便がさらによくなり、あらゆる場所で畑や田んぼを埋め、資材置場や駐車場にするケースが増えています。中には実際の用途とは違う名義を借りて名目上開発許可を取得し、転用後直ぐに転売したり賃貸したりするケースもあるようです。これは確かに法的には違法と言い切れないかもしれませんが、非常にグレーな部分であり、許可を受けた用途と異なる用途でその土地を使用していることにもなります。我々は地元で長年誠実に仕事をさせて頂いていますので、こうした形での運用は一切しておりません。

・また、農地転用の許可があっても、市街化調整区域であるならば基本的に建物の建築はできません。厚木市内でもスーパーハウスやコンテナを時には2階建にして、事務所や休憩所として使用しているケースをあるようですが、原則として違法です。厚木市の行政指導は近隣からの苦情が無ければさほどされないようですが、これからどうなるかは分かりません。違法であることには違いありませんので、一切お勧めできません。地主さんにとっても違法な状態を放置していると、デメリットが発生する可能性がありますのでお気をつけください。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを複数ご所有のお客様。従来から依頼をしていた不動産会社があるが、アパートの空室が埋まらない状態で放置されてしまっている。空室率が8割のアパートも有り。

・部屋の中には退室後そのままになっている部屋もある。しかし、リフォームをするのにもどこから手をつけて良いか分からない。

【ご提案】

・まずはそもそも現在空室になっているアパートの募集が、インターネットのポータルサイトやレインズでされているかを確認しました。（意外とこの募集自体がされていないことが多いのです。当たり前ですが、募集をされていなければ入居が決まるわけもありません。）今回の場合も、一部では募集をされていたものの、エンドユーザーの目に届く媒体での募集が不足していました。

・次にその募集条件を見直しました。これは周辺の賃料相場等に合わせて、募集条件が乖離していないかのチェックをしたり、エンドユーザーの興味を引く、目玉となる条件を付け加えたりというものです。

・退去後そのままになっている部屋を全てチェックし、リフォーム内容を一覧に作成しました。その中で優先順位の高いもの、そうで無いものを仕分けし、オーナー様にご提案させて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産管理会社が入居者募集をしっかりしていないのにはどこかに理由があります。端的に言ってしまえば、その物件を募集しても会社にメリット（利益）が無ければやりませんし、手間のかかる物件は後回しになります。特に、リフォームを受注できなかったり、賃貸条件の見直しをしてくれないオーナーの優先順位は下がっていきます。

・一方で、どこのリフォームが必要で、どのような賃貸条件の見直しをしなければならないのか、その提案を不動産管理会社側からしていないケースも多いようです。円滑で安定的な賃貸経営を目指すにはひとつひとつのアパートやマンションをしっかりと把握し、課題を解決する提案をしてくれるような不動産管理会社と太いパイプを作ることが重要なのです。

【ご相談内容】

・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。

・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。

【ご提案】

・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。

・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。

《不動産お悩み相談室より》

・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。

・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい（家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため）と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。

神奈川県内のレオパレス施工不良物件は127棟と発表。

1番多かったのは相模原市で24棟とのこと。

同社のゴールドレジデンスという種類の建物だそうですが、厚木市内でも対象物件があるのかどうかは不明です。

本日も厚木市内のレオパレスにお住まいの方からお問い合わせがありました。

規模は違えど同じ不動産業界にいる人間として、不動産業界に不信感を持ったまま暮らして欲しくない、その思いでお悩みを解決させて頂きたいと思っています。

【ご相談内容】

・厚木市内にあるレオパレスのアパートに居住中のお客様。

・レオパレスの建築基準法違反事件に伴い、近隣での転居を希望。

【ご提案内容】

・大手アパートデベロッパーの不祥事とはいえ、お客様にとっては非常に辛い出来事。

・仲介手数料の減免や引っ越しの際の資金負担が少しでも楽になるようにお家賃の1ヶ月無料（フリーレント）などを御提案。

《不動産お悩み相談室より》

・同じ業界内であってはならない、業界全体の信用を揺るがすような自体になっています。厚木市内のレオパレスに居住するお客様やそのオーナー様からはご自身のアパートは大丈夫なのか？という不安の声をお聞きします。

・同社の対応が不誠実に感じている方も多いようで、仮に現時点で建築基準法の違反が無くても、後になって発覚するのではないかと感じているそうです。

・一級建築士を含め、厚木市の不動産お悩み相談室には専門家が所属しておりますので、お気軽にご相談下さい。

【ご相談内容】

・厚木市三田に1K10戸のアパートをご所有

・レオパレスで15年前に建築、家賃保証契約を結んでいたが更新の度に保証金額を下げられている。

・レオパレスとの家賃保証契約を解約すると、空き室ばかりになるのではないかと不安。

【ご提案内容】

・近隣にある同種のアパートやマンションの入居条件を調査。

・学生のみならず、社会人もターゲットにできるエリアに立地していることをご説明。

・近隣相場と同等の賃料設定をした後、入居率を7割としても現在の家賃保証契約よりも収入が増えることを確認。

・家賃保証契約の解約及び管理委託契約の新規締結をご提案させて頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・今回のケースはレオパレスでしたが、家賃保証を付けて建設されたアパートやマンションではよくあるご相談になります。

・広告などで30年保証などとされていても、実際30年間同じ家賃の金額が保証されている訳ではありません。通常、2年や3年で家賃の金額が更新されていきます。今回のケースは実際僅か2割しか入居者がおらず、レオパレスとしても赤字に近い物件でした。そのため更新の度に家賃保証金額は下げられていましたが、逆に言えばその解約に関しては抵抗も無くスムーズでした。

・もちろん家賃保証契約をそのまま続けた方も良いケースも多々あります。まずはアパートデベロッパーに任せきりにせず、所有している不動産の分析をすることが大切です。

マンション、アパート、メゾン、コーポ、ハイム…それぞれの名称の違いって？

『そうですね。一般的には『低層で、木造または軽量鉄骨造の準耐火構造物件』をアパート、『高層で、鉄筋コンクリート造などの耐火構造物件』をマンションと呼ぶことが多いです。不動産ポータルサイトや情報誌は、ほぼこの基準で統一されていますね。オーナーや管理会社が物件の広告を出す際には、メディア側の基準に基づいてどちらかに分類されます』

R25に面白い記事が載っていました

不動産屋さんであってもこの違いについては分からない人が多いかもしれませんね

記事にもあるとおり明確な基準がないのですから・・・

でも、広告に掲載される際は、有る程度の基準がありますのでそれを逸脱しないように、もちろん気を付けている不動産屋さんが多いと思いますよ

【米国ブログ】日本人は、なぜ外国人に部屋を貸したがらないのか？

『不動産に関する米国のサイト「ｖｉｌｌａ-ｉｎｖｅｓｔ」では、日本では大家さんがしばしば外国人にアパートを賃貸することを嫌がる理由についてつづっている。

筆者は理由について、日本でアパートを賃貸するには保証人が必要で、外国人らは日本に保証人がいないことや、賃貸契約上の規則に従わない外国人入居者がいることだという。

これらの規則やマナーについて、ごみを分別しない、自宅でパーティを催すなど騒がしい、室内に土足で上がる、くぎやテープなどで壁を傷つける、許可なくまた貸しするなどの行為を指すと説明している。』

弊社の場合、外国籍の方と言っても大学への留学生さんがほとんどです

神奈川工科大学や東京工芸大学など厚木にある大学の留学生さんは本当にマナーが良く、一生懸命日本での暮らしに慣れようと頑張っているのが分かります

日本人であっても、新しい場所で暮らすのは不安があるもの

入居者さんとオーナーさん、もちろん弊社のような管理会社も含め、協力して気持ちよく過ごすことが大切だと日々感じます

今日は大晦日ということで、こんなタイトルにしてみました

既に年末年始のお休みに入っている不動産屋さんが殆どだとは思いますが、年が明けるといよいよ「シーズン」が本格化します

売買ももちろんそうなのですが、この繁忙期が顕著なのが賃貸の方です。

・転勤によるお引越し

・学生さん（新入生さん）の下宿先探し

・更新時期の到来による別物件探し

と、賃貸物件を探すきっかけが多いのです

1年間で言えば、これが4～5月ぐらいに落ち着き、5月の連休明け頃は少し動くのですが、また夏休みまではお客様も少なくなります

ちなみに今年は特に猛暑の影響で、外に出る方が少なかったのか、例年よりも夏のお客様が少なかったように感じます

賃貸を中心にされている不動産屋さんは年末年始ゆっくり過ごした後は、いよいよ、といいうお気持ちではないでしょうか

もちろん、私もです

この時期になると、来春大学や短大に入学する新入生さんのアパートやマンション選びが始まります。

厚木市でも神奈川工科大学や東京工芸大学といった大学に多くの方がいらっしゃいます

そんな中、見落としがちな物件選びのポイントを今日はお伝えしたいと思います

・お家賃の発生日

→　ご入学は4月の為、実際のご入居は3月末が標準。今から契約するといつから家賃が発生するのか要チェックです。

・敷金や礼金以外の初期費用

→　敷金・礼金は厚木市の物件であれば標準的ですが、その他にも様々な名目で費用が必要になる場合があります。中には「入居補助費用」、「入居時消臭費用」など本当に必要なのかな？と思うものも・・・

・学校からの立地等

→　毎年、必ずと言ってよいほど在校生さんから引越しのご相談を頂きます。「下宿してるのにバス通学は辛い」「思っていたより遠かった」など、やっぱり通学しやすい環境が一番かと思います。

現在、テレビなどでも盛んにPRされていますが、2011年7月24日にアナログ放送が終了します

総務省地上デジタルテレビ放送のご案内

戸建て住宅の場合は、ご自分で対応をすれば、というところですが、賃貸物件ではそうもいきません。

特に、アパートやマンションなどの共同住宅では、建物全体の話になってきますので、不動産屋さんなどの管理会社に確認をしておきましょう

アンテナ設置以外にも、CATVにする等の方法もありますし、何よりご自分のテレビも対応するのもお忘れなく

来春に向け、厚木市内の大学では合格発表がこれから続きます

合格発表があれば、新入生さんは下宿先のアパートやマンションを探し始めます

早くしないと良い部屋が無くなってしまう・・・

そうお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそうではありません

卒業生さんがお部屋を出られるのは来年になってからですし、まだまだ早い時期です

基本的にはしっかりとお部屋の下見をして、お選びになることをお勧め致します

どうしてもお部屋の中が見れない場合は、写真などをしっかり不動産屋さんに見せてもらいましょう。

いずれにせよ、無くなってしまう!!と焦ることだけはお気をつけて

アパートの空室率、どれくらいだと思われますか？

不動産ポータルサイトのHOMESによると、神奈川県の空室率は16.1％だそうで

厚木市でも賃貸向けのアパートやマンションを見ると、随分空いていそうな雰囲気のものがあります

ちなみにこの空室率、大手不動産ポータルサイトなどは総戸数や掲載数から計算しているようですが・・・

実際はもう少し多いのかもしれません

ちなみに弊社では、ある社内ルールを決めており、担当の社員のみならず、全員で空室率を下げる取り組みをしています

リフォームしたり、お家賃を下げたり、様々なキャンペーンをしてみたり

この空室率を下げることが、何より大家様に対する大きな仕事ですからね

お陰さまでここのところ弊社管理物件の空室率はここのところ10％以下で推移しています

空き室でお困りの大家様は、是非お気軽にご相談下さい

東京工芸大学では来年の新入生さん向け、一人暮らしの住まい相談会が始まりました

神奈川工科大学の新入生さんのご案内もあったり、とアパート、マンション共にワンルームのお部屋が動きます

これからご卒業など退室される入居者様との調整も含め、いよいよ繁忙期という感じですね

毎年、学生さん向けのワンルームはほぼ満室になります

来春も多くの新入生さんのお手伝いが出来るように頑張らねばなりませんね

神奈川工科大学、東京工芸大学　学生さん向けアパート・マンション専門サイト

いつも停めている月極駐車場

ある日、停めようと思ったら見覚えの無い車が

弊社が管理する月極駐車場でも、ごくたまにそんなことがあります

隣の契約者が間違ってしまったり、悪意の無いケースもありますが、

モラル無く、短時間だから良いだろう、と勝手に停めてしまうケースもあります

そんな時、まず連絡をするのは警察

すぐに来てくれて、ナンバーから所有者を判明させ、連絡をしてくれます

そして管理している不動産屋さんがあれば、連絡をしましょう

弊社もそうですが、それなりに解決のノウハウがあるはずなので・・・

いずれにせよ、ご自分で解決しようとすると大きなトラブルに発展する可能性もあります。

落ち着いて、対応することが肝心ですね

もう耕さなくなった農地・・・

勝手に資材置場や駐車場にしてはいけません

農地法違反の罰則（厚木市のホームページより）

『１．許可を受けずに農地の転用を行った場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

２．偽り、その他不正の手段により許可を受けた場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

３．県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金) 』

このように非常に厳しい罰則があるばかりでなく、賃貸をしていた場合、借主様にもご迷惑をおかけする可能性があります

農地法は不動産業を営む上で、非常に大切で守らねばならない法律です

ましては地元厚木で仕事をしていますので、法や人道に反するようなことはできません

だからこそ、しっかりとしたアドバイスを心がけているのです。