厚木市内のアパート入居状況(特に学生向け)について

厚木市内の各大学授業の開催状況を調べると、概ね遠隔授業を中心としつつも面接授業を開始している模様です。

厚木市内でも三田や下荻野、及川近辺では神奈川工科大学、飯山や温水、緑が丘近辺では東京工芸大学といったように多くの学生さん向けアパート・マンションが建っています。

緊急事態宣言後は遠隔授業の為、実家に帰って部屋を解約・・・というケースも多少あったようですが、少なからず面接授業が始まっていますので、このところはほとんどありません。

ということで、今度は来年度の新入生さんの動向を考えねばなりません。

既に入試は始まっていますし、指定校推薦は来月にも合格発表があります。

今から空き部屋の賃貸条件を見直して、どうすれば新入生さんに選ばれるようなお部屋に出来るかを検討すべき時期です。

いずれにしましても、2020年もあと2ヶ月半。

早め早めに対策していきたいですね。

危険な状況は続く・・・レオパレスの今後について考察

マスコミなどでも大きく報道をされていますが、レオパレスの直近四半期の決算がやっと発表されました。

(経理担当者の希望退職応募による遅れという上場企業としてあるまじき理由で遅れていました・・・)

「レオパレス21の2020年4~6月期連結決算は、売上高が前年同期比8%減の1039億円、営業損益は68億円の赤字(前年同期は42億円の赤字)、最終損益は141億円の赤字(同57億円の赤字)。その結果、118億円の債務超過となった。」

ちなみに債務超過であることが続けば、上場廃止となるため、同時にソフトバンクグループ傘下のファンドから支援を受けることを発表しました。

このファンドですが、厚木市三田南にもある雇用促進住宅などを一括で買い上げ運営しているフォートレスというファンドです。

で、いよいよ危険なのがその入居率です。

ついにこのブログでも予想していた通り、2020年5月に損益分岐点と言われている80%を切りました。

そしてやはりこれも予想通りですが、コロナ禍による入国規制により法人の外国人労働者が激減しているようです。

希望退職もやったし、これ以上できることはさらなるコストカットと・・・ついに、オーナーに保証している家賃の減額交渉です。

全国のどこかで減額交渉が始まれば、このご時世ですからSNSやマスコミで一斉に報道されることでしょう。

ここからは想像ですが・・・「ソフトバンクグループ傘下のファンドは逆ザヤになっていないサブリース契約だけ残れば投下資金の回収が出来る」と踏んでいるのではないでしょうか。

つまり、サブリース契約の維持など当初から考えていないのです。

だからこそ、これから逆ザヤになっている物件は解約覚悟の減額交渉が始まると読んでいます。

現在レオパレスのオーナーさんは、どれくらいご自分のアパート・マンションに空き室があるかご存じでしょうか?

厚木市近郊だけで、A3用紙びっしり×8枚≒500件以上にもなる空き室があることを・・・

危機感を感じているレオパレスオーナーさん、もし宜しければ一度ご相談下さい。

少しでもお力になれれば幸いです。

【ご相談】実家と現金のみのご相続、遺産分割がうまくいく方法は?

【ご相談内容】

  • 厚木市内で相続が起きたお客様からのご相談です。
  • ご実家の土地建物と現金をお客様と甥姪の3人で遺産分割予定。
  • ご実家は自分が生まれ育った家なので出来れば自分が相続をしたい。

【ご提案】

・今回の法定相続分はお客様1/2、甥1/4、姪1/4となります。しかし、遺産分割協議により法定相続分に係わらず相続分を決めることが出来ます。そこで実務上のポイントは以下の通りとなります。

  1. 被相続人の遺言の有無を確認する。
  2. 被相続人が所有していた財産をまずは全て確認をする。
  3. 同時に他に相続人がいないか戸籍謄本などで確認をする。

・特に不動産に関しては法定相続分通りに共有をすると、のちに売買や賃貸をする際などの障害となることが考えられます。

→不動産の評価には固定資産税評価額や路線価など様々ですが、実勢価格を一つの基準にすることも遺産分割協議をする上でのトラブル防止となります。

《不動産お悩み相談室より》

・実勢価格に関してはやはり不動産屋さんがプロになりますので、「遺産分割をする上での実勢価格を知りたいのですが・・・」と相談されるのが良いでしょう。但し、売却等を前提としない査定には対応してくれない不動産屋さんもいますので、お悩みでしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

関東私鉄「乗り換えが無い駅」客数1位は本厚木駅!

またまた厚木市に話題が!

前々から本厚木駅は乗り換えの無い駅で乗降客数がかなり多い方だとは知っていましたが、改めてデータを目にしました。

初調査、関東私鉄「乗換がない駅」客数ベスト10

記事によると、2019年のデータで本厚木駅は乗降客数15万1791人と断トツの1位。

小田急線内のランキングはこんな感じです。

■小田急
順位 駅名     乗降客数
1     本厚木        15万1791人
2     成城学園前    8万8692人
3     経堂             8万2540人
4     鶴川             6万8992人
5     向ヶ丘遊園    6万7384人
6     千歳船橋       6万0683人
7     小田急相模原 5万7496人
8     愛甲石田       5万4602人
9     伊勢原          5万1705人
10   祖師谷大蔵    5万1085人

乗り換えが無いというのは何となく悲しい気もしますが・・・

愛甲石田駅を含めると約20万人!

確かに本厚木駅前の飲食店関係者などにヒアリングすると、大手企業のサラリーマンが多く来店するような話も耳にします。

厚木市にとって良い経済効果がもっと上がると良いのですが。

【ご相談】共有している不動産の持ち分を移転して単独所有にしたい。

【ご相談内容】

  • 厚木市内で戸建てをご所有のお客様からのご相談です。
  • ご実家の土地建物共に家族数名で共有している状態になっています。
  • 他に自宅を所有しており、もうご実家には帰らないという家族(共有者A)の共有持ち分を今後ご実家を管理していく他の家族(共有者B)に移転させたい。

【ご提案】

・共有者Aの持ち分を共有者Bに移転させるにはいくつかの方法が考えられます。

  1. 売買 BがAに共有持ち分に見合った売買代金を支払います。そのため、Bに資金が必要となります。売却金額の設定に注意。
  2. 贈与 Aが単純に持ち分をBに譲渡します。贈与として申告が必要になる場合は、相続税の支払いが発生します。
  3. 相続(遺贈) Aが亡くなった時にBが相続人であれば相続、相続人でなければ遺言で遺贈をします。相続税の支払いが必要になる可能性があります。

・いずれの方法にしてもメリットデメリットがあります。そして、よく検討しなければならないこともあります。

→例えば、売買の場合の売却金額の設定は「固定資産税評価額」や「路線価」「時価」などをよく検討して決めなければなりません。価格の設定が不当に低い場合は贈与とみなされ、贈与税が課される場合もあります。

《不動産お悩み相談室より》

・具体的にはご相談を頂ければその不動産の状況に合ったご提案ができると思います。どの方法を選択した場合でも、家族間といえども契約書を作成する等書面でしっかりと取引状況を記録しておくことが重要です。税務上そしてその後のご家族間のトラブル回避に繋がります。

祝!借りて住みたい街ランキング(首都圏版)本厚木駅が1位になりました。

厚木市のホームページにも掲載されていますが、LIFULL HOMES総研(株式会社LIFULL)の分析によるコロナ禍での借りて住みたい街ランキング(首都圏版)で1位になりました。

テレビなどニュース番組でも報道になりましたね!

こんなに厚木が話題になることも久々ではないでしょうか。

ちなみにあこの株式会社LIFULLというのは「HOMES(ホームズ)」という不動産ポータルサイトを運営している会社です。

賃貸情報に強いイメージなので、「借りて住みたい街」ランキングなのでしょうか。

ちなみに、厚木市では以下の3点を特に推しているようです。

  1. 自然と都市の調和した暮らしやすい街
  2. 中心市街地の活性化に向けた取組
  3. 子育て環境日本一に向けた取組

一時期は小田急線沿線で最も治安が悪い・・・事件事故も多い・・・というイメージでしたが、何とかここでイメージアップできるでしょうか。

厚木市の人口も現在は225000人ほどですが、今後減少傾向にあり2060年には197000人を目標としています。

不動産市場にも大きな影響が出てくると思いますので、厚木市に住みたいと思う方が増え、実際住んで欲しいなと思いますね!

【ご相談】売却をしたそのご自宅にそのまま賃貸で居住することはできますか?

【ご相談内容】

  • 厚木市内で戸建てにお住まいのお客様からのご相談です。
  • 住宅ローンが残っているのですが、事情がありそのローンを全額返済してしまいたいとのこと。
  • ご自宅を売却後そのままその家に住み続けることは出来ませんか?

【ご提案】

・最近では耳にすることも多くなった「リースバック」の案件となります。

→売却後もそのご自宅に賃貸にて住み続けることが可能です。

・老後資金を手にすることも出来ますし、相続人がいない場合などの終活を含めたお取引が出来ます。

→住宅ローンを返済し、その後も引っ越しの必要がないなどのメリットがあります。

《不動産お悩み相談室より》

・あまり多い案件ではありませんが、様々なご事情に対応できるようにリースバックの案件もご相談をお受けしております。もちろん、通常の売却との違いなど丁寧にご説明をさせて頂きますのでお気軽にご連絡下さいませ。

もう耕せない・・・管理も出来ない・・・そんな土地有りませんか?

所有している土地がもう耕せない・・・管理もできない・・・

そんなお悩みはございませんか?

草が伸びすぎてどうしてよいか分からない。

毎年固定資産税だけが取られている。

そんな困った土地でも・・・もしかしたら有効に活用できる方法が見つかるかもしれません。

難しい土地は普通の不動産屋さんでは敬遠されがちです。

もしお困りでしたら、お気軽に厚木市の不動産お悩み相談室までお気軽にご連絡下さい。

【ご相談】遺産分割協議書に記載する不動産の情報は?

【ご相談内容】

  • 厚木市内で相続に伴う遺産分割協議書作成のご依頼です。
  • 被相続人の所有する不動産を固定資産税納税通知書で調べました。
  • 相続人の方がおっしゃるには他にも所有している畑があるはず、とのこと。

【ご提案】

・被相続人の所有する不動産を全て調べるためには、固定資産税納税通知書では足りない場合があります。

→なぜなら固定資産税納税通知書に記載されている不動産は「固定資産税の課税がある不動産のみ」だからです。

・被相続人の所有する不動産の漏れを防ぐには「名寄せ帳」の取得が不可欠です。

→相続人やその代理人でも取得が可能ですので、一度市役所にお問い合わせをお願いします。

《不動産お悩み相談室より》

・遺産分割協議書に記載する資産を調べるのは手間と時間がかかります。不動産は名寄せ帳を取得すれば分かりますが、銀行口座等は本人でなければ分からないことも・・・

生前に整理をしておくことが必要かもしれません。

建て替えやリフォームの際の仮住まい探しについて

建て替えやリフォームの際、どうしても同じご自宅にしばらく居住できない場合があります。

その場合、ハウスメーカーさんのご紹介などで仮住まいをお探しになると思いますが、なかなか見つからない場合ば多いかと思います。

その理由としては、

  1. 賃貸物件の所有者さんは長い期間借りてくれるお客様を希望していることが多いです。
  2. 短い期間の賃貸借でまたリフォーム等にお金がかかるリスクがあることを嫌います。(1に通じますが)
  3. 仮住まいであっても敷金や礼金をしっかり取る不動産屋さんが多いです。
  4. 特にペットと一緒に住める仮住まいは物件数が少ないです。
  5. 荷物がたくさんおけるような物件を探すと費用が膨らんでしまいます。

仮住まい専門の不動産屋さんも都心部にはあるようですが、厚木市内には仮住まい、短期貸しを専門にしている会社は無いようです。

厚木市の不動産お悩み相談室では、仮住まいの物件探しのコツや実際のご案内も可能です。

【物件例】

5SLDKの大きな戸建てを仮住まい専用で募集中!

ペットも飼育可能です!

賃料は10万円~(賃貸借期間により変動します。)

礼金敷金など初期費用もご相談に乗れます!

お問い合わせはお気軽にどうぞ。

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