土地の有効活用に障がい者グループホームの建設が流行しているようです。

厚木市内では、以前から高齢者向けの施設(グループホームや老人ホームなど)建築を得意にして提案する建設会社さんがあります。

一方で、最近では積水ハウスなど大手も含めて、障がい者向けのグループホーム建設を提案する企業も増えています。

高齢者向けと障がい者向けで大きな違いは無いように思えますが、実は色々と異なる部分が多いのです。

利回りだけを見て判断するのではなく、どこにリスクがあるのか、メリットデメリットをしっかりと考えて判断をした方が良いでしょう。

特に相続対策でお考えの場合は、相続税を節税することは出来たけれど、息子さんや娘さんに「憂い」を残すことになるかもしれません。

土地の有効活用の際、もしそんな不安がありましたら「厚木市の不動産お悩み相談室」までお気軽にご相談下さいませ。

アパート・マンションの管理会社が対応してくれない!

最近、あるアパートの入居者さんからこんなご相談がありました。

「水道管に不具合があるのに何度行っても管理会社が対応してくれない」

現地を見に来ても、写真を撮るだけで修繕になかなか取り掛かってくれないようです。

 

また、あるアパートのオーナーさんからこんなご相談もありました。

「お部屋の入居者が起こした火事(ボヤ)の報告が3か月後にあった」

これは・・・本当なら信じられない話です。

 

いずれにしても、賃貸経営にとって不動産管理会社というのは非常に重要です。

修繕費や管理費が安いというだけで選んではいけないと思います。

入居者への対応が迅速にできるか、柔軟にできるかも重要ですし、もちろん入居者募集に強いことも重要です。

賃貸経営は貸主と借主と不動産管理会社の関係がしっかりと維持できることが成功のコツです。

もし不動産管理会社にお悩みでしたら、お気軽にご相談下さい。

空き部屋・空き地・空き家など空いている不動産のことなら何でもどうぞ。

  • 繁忙期なのに所有しているアパートの空き部屋が埋まらない。
  • 利用していない土地があるけれども運用を考えたい。
  • 相続した空き家の管理だけをとりあえず任せたい。

最近こんなご相談を多く頂きます。

特に繁忙期ももう終わりになりますので、所有されているアパートやマンションの立地・お客様のターゲット属性によっては、ここで空き部屋が残ってしまうと春以降非常に厳しい状況になるかもしれません。

本来なら入居者募集をしている不動産屋さんと既に対策を練っていなければなりませんが、今からでも遅くありません!

どうすれば良いのか?何が足りないのか?

是非一度ご相談下さい。

古い空き家の有効活用もご相談お受けしております♪

アパートやマンションではない、賃貸物件で土地の有効活用はいかがですか?

現在、厚木市の不動産お悩み相談室では、以下のような土地を探しております。

  • 厚木市内
  • 土地面積50坪~100坪
  • 賃貸での有効活用をお考え
  • 利回り7~10%
  • アパートマンションではない

ご相談は無料、少し話を聞いてみたいというだけでも結構です。

または近所に管理されていない土地や建物があるという情報でも結構です。

(ご成約の場合、薄謝進呈させて頂きます。)

是非皆様からの土地情報お待ちしております。

レオパレス最新情報 さらにアパートからの退去が進む?

レオパレスの最新情報です。

どうやらレオパレスのアパートから退去をする方が増えているようです。

普段は他の不動産屋が管理するアパートやマンションにエンドユーザーを紹介することが無いレオパレスが、自社のアパートから退去をする方を客付けしています。

つまり、レオパレスのアパートから退去をするのに、次の入居先として同じような物件をレオパレスが探しているのです。

これって変ですよね?

レオパレスは自社のアパートから退去をするなら、またレオパレスのアパートへ、という囲い込みをしてきました。

でもそれが出来ない。

 

・・・ここでピンと来た方もいらっしゃるかもしれませんが、そうです、実はこれ建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいないことがひとつの理由なのです。

全てではないと思いますが、違反や不備の状態のアパートに我慢できず(普通は出来ないと思いますが)退去をするという入居者に、どうやらレオパレスが補償をしているようです。

補償額を把握するために、レオパレスは自社のアパートから退去をする方の次の行き先を探しているのです。

つまり、レオパレスとしては

  1. 建築基準法違反や不備などの改善工事が進んでいない
  2. 違反や不備の状態のアパートから退去されてしまう
  3. 退去の際に補償を求められる
  4. 空室率が高まっていく

という悪循環に陥っています。いわば敗戦処理をずっとしている状態。

いよいよこの1~3月の引っ越しシーズンを超えて、レオパレス全体としての入居率がどうなるか注目です。

過去のブログでも言及していますが、いよいよ一括借り上げをしているオーナーとレオパレスとの建物賃貸借条件の見直し(賃料の減額)や解除が春から本格化するでしょう。

レオパレスのオーナーさんは蓋を開けたら、空室だらけのアパートが残った、とならないように注意しておきたいですね。

厚木市が崖近い住宅の移転費用補助(県内初)

  • 厚木市は2021年度当初予算案に、急峻(きゅうしゅん)な崖に近く、土砂災害の危険が高い住宅を安全な市街化区域に移転するための事業費約560万円を計上した。市によると、こうした予算措置は県内初。(2021年2月13日付け神奈川新聞より)

土砂災害特別警戒区域などにある住宅で厚木市内に移転する人が対象だそうです。

建物の取り壊し費用の内、最大97万5千円が補助される他、土地購入費を含む移転先での住宅建設費に関して金融機関から借り入れる金利について最大421万円、さらには建築確認や登記用などの最大50万円までとこの情報だけだと非常に手厚い感じです。

ただ、厚木市内に土砂災害警戒区域は結構あるのですが、土砂災害「特別」警戒区域となると何戸ぐらいが対象になるのでしょうか・・・?

もし自分のご自宅が対象かどうか、お調べになりたければ当相談室まで、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

大学入学と共に初めての一人暮らし、お部屋を探す際にはご注意を!!

厚木市内にも神奈川工科大学や東京工芸大学厚木キャンパス、東京農業大学、松蔭大学、湘北短期大学と多くの大学短大があります。

1月から3月にかけてはその新入生さんのお一人暮らしに向けたアパートマンションなどのお部屋探しをされる方が多いと思います。

ここ近年、そんな学生さんからあったご相談、お悩みをご紹介させて頂きます。

  • 紹介されたアパートがものすごく通学しにくい立地だった。

ポータルサイトを見て問い合わせをした物件が、実は大学から直線距離では近いものの実は電車とバスに乗り継がないと通学できない物件でした。

残念ながら、賃貸仲介のみをメインにしている不動産屋さんの中には、「とにかく申し込みが取れればよい」という会社も数多くあります。

  • 入居したアパートの管理会社が紹介してくれた不動産屋さんと違い、非常に対応が悪かった。

不動産屋さんには「仲介」「管理」といったジャンルがあり、「仲介」だけを手掛ける不動産屋さんからアパートやマンションを紹介されると、実はその物件の管理は全然違う不動産屋さんが行っているということがあります。

つまり、お申込みから契約まではその「仲介」不動産屋さんで行うのですが、入居後は「仲介」不動産屋さんは何もしてくれません。

契約して手数料を貰ってしまえばこっちのもの、あとは何かあったら「管理」している不動産屋に言って下さい、となる訳です。

  • 寮に入ったら、門限や食事の時間の制限で困った。

食事が付いていて、管理人さんもいて・・・と生活に便利だと思って学生寮に入りましたが、色々と制限に困って途中で退寮するというケースは本当に多いです。

門限、食事、お風呂と時間的な制限があることは学生生活でもそうですが、バイトや友人と出かける際にも大きな悩みになります。

アパートやマンションの一人暮らしの方が光熱費や食事代がかかって割高・・・と思われるかもしれませんが、時間や制限を考えると本当にそうでしょうか?

 

と、ごく一部ですがご紹介させて頂きました。

せっかくの人生初の一人暮らしです。

厚木市に引っ越すなら、気分よく引っ越して頂きたいですね。

【ご相談】相続が発生した実家を分割して売りたい。

【ご相談内容】

  • 厚木市内に相続をした土地建物(ご実家)をご所有のお客様からのご相談です。
  • 土地が広いので建物を解体して、何区画かに分けて売ったほうが高く売れるのでは?とのご質問がありました。

【ご提案】

  1. 一般的には広い土地の方が狭い土地よりも売却単価が安くなるのは事実です。
  2. 但し宅地を分割して売却する場合は「宅地建物取引業法」によるルールが定められています。
  3. 宅地の売買を業として行う場合≒反復継続する意思をもって行う場合は、宅建業の免許が必要になります。
  4. つまり、宅建業の免許を持たずに宅地を分割して売却すると、宅地建物取引業法違反として罰則が科される場合があります。
  5. 従いまして、売却をするのであれば一括して売却することをお考え頂いた方が宜しいかと思います。

・また、合わせて被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの税務上の特例についてもお話しさせて頂きました。

  • 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
    これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産を分割して売却したいというご相談は、相続に限らず比較的多いように感じます。しかし、法律上のルールを考えると安易に売却できるというお答えは出来ません。それはたとえ不動産屋さんが仲介したとしても同様です。なお、税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的には提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。

コロナ禍でも郊外の事業用物件の需要は旺盛か。

緊急事態宣言中ではありますが、コロナ禍でも郊外で新規出店を図るため、中古の厨房機器や事務機器の需要が高まっているとの報道を目にしました。

実際、厚木市のお悩み相談室でも、年明けから以下のようなお取引のお手伝い、相談をお受け致しました。

  • 運送会社さんの新規営業所開設に伴う貸事務所探し
  • 運送会社さんの車両置き場増設に伴う貸地探し
  • 介護事業者さんの事務所開設に伴う貸事務所探し
  • 建築業者さんの外国人技能実習生採用に伴う住居探し
  • ハウスメーカーさんの建て替えに伴うお客様仮住まい探し

今だからこそ、コロナウィルスに負けず事業の発展を図り、また収益の拡大を探るお客様が多いように感じます。

空き地や空き家、空きテナントをご所有のお客様、今がチャンスかもしれません。

ご興味のある方は是非一度ご相談下さい。

不動産と相続の関係、そして遺言について

先日、不動産の売却に関してご相談というお客様がお越しになられました。

もちろん、不動産の売却に際しては様々なご事情がありますので、そのご事情を深くお聞きすることはあまり多くはありません。

しかし、今回はお客様の様子が「売りたくないのに売らないといけない」ようにお見受けしましたので、売却理由をお聞きしてみることに。

すると、その売却理由は「相続」に起因するものでした。

しかも、いわゆる「争続」です。

推定相続人から、亡くなった際の相続分をご健在の今から知っておきたいという何とも言えないお話でした。

相続に関して、お亡くなりになってしまえば自分の意思表示ができないのは言うまでもありません。

しかし、意思表示をしておくことは出来ます。

そうです「遺言」という形があるのです。

結論から申し上げればこのお客様は不動産を売却しなくても良くなりそうです。

これからも、皆様のために少しでも不動産に関するお悩みを解決できればと思っています。

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