【ご相談内容】
【ご提案】
大原則として、市街化調整区域の農地の所有権を移転させる場合、農地法第3条の許可が必要になります。
＜農地法第3条＞
例外規定もこの後の各号にあるのですが、恐らくほとんどケースの場合は例外規定に当たりません。
さらに農地法第3条の許可を受ける為には、下限面積要件という要件を満たさなければなりません。
＜加減面積要件＞
つまり、ざっくり申し上げて譲受人の方が元々畑を作っているような農家の方で無いと権利の移転が難しいのです。
今回のケースの場合、代わりに作ってくれる親戚の方は別のお仕事が専業で、畑や田んぼを所有している訳ではありませんので、農地法第3条の許可が下りる可能性は極めて低くなります。
但し、実はこの農地法第3条の許可は「相続」には適用になりません。
それは「相続」というものが被相続人（亡くなった人）の死亡により当然に発生する効力であり法律行為ではない、と解釈されているためです。
つまり、今回のケースの場合、
・生前に畑をそのまま譲渡や贈与をさせることはほぼ不可能。（農地転用をして譲渡する場合はまた別の話になります。）
・相続の際に遺言や遺産分割をして譲り受けることは可能。
ということになります。
いずれにしても市街化調整区域の農地はケースバイケースで判断しなければならないことも多く、不動産を生業にしている方でも得意不得意があります。
また様々な専門家が協力しなければならないことも多くあります。
当相談室では様々な専門家とのネットワークがございます。
厚木市内の市街化調整区域に農地をご所有のお客様、もしご不明点などございましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。
【ご相談内容】
【ご提案】
土地の売却時期に関しては、基本的に「売りたい時が売り時」とお答えしています。
不動産は「不」動産である以上、資金化するのに時間がかかります。
勿論、不動産業者さんが直接買取をする場合などは資金化の時間も短くなりますが、一般に売却するよりも通常は金額が安くなります。
それを前提に、さらに突っ込んだ話をしますと・・・
ちなみに、当然ながら日本、そしてこの厚木市も将来は人口が減少していくことが見込まれていますので、基本的には全体として需要が減る方向にあることは言うまでも有りません。
要するに、大きな流れとしては「上がる可能性より下がる可能性の方が高い」ということです。
但し、一時的な状況に関して言えば、必ずしもそうではなく、「今がチャンス」かもしれません。
理由は色々有りますが、（根拠があるものもそうですが、体感的なものもあります。）
最近の取引事例を見ると結構良い値段で売れているなぁ、と感じることも多いです。
いずれにしても冒頭記載しました通り、「不」動産ですので、いざ売ろうと思いバタバタするよりも、事前にしっかりと準備をしておくことがスムーズな売却の第一歩となります。
まだ本当に売るかどうか分からない、という状態でも結構です。
是非、お早めにご相談を頂ければ幸いです。
【ご相談内容】
【ご提案】
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税務上の特例についてお話しさせて頂きました。
ちなみに、一定の要件というのが一番重要なのですが、まず最初に該当するかチェックをしたいのが以下の点です。
その上で、さらにその建物を耐震補強工事して売却する場合と解体・更地にして売却する場合とで要件や必要書類が少し変わってきます。
《不動産お悩み相談室より》
・税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的に確定申告をする場合などは提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
【ご相談内容】
【ご提案】
・また、合わせて被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの税務上の特例についてもお話しさせて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産を分割して売却したいというご相談は、相続に限らず比較的多いように感じます。しかし、法律上のルールを考えると安易に売却できるというお答えは出来ません。それはたとえ不動産屋さんが仲介したとしても同様です。なお、税務上のアドバイスに関しましてはあくまで情報のご紹介とさせて頂きます。詳細は国税庁のホームページにございます。また、具体的には提携している税理士を紹介させて頂きますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
先日、不動産の売却に関してご相談というお客様がお越しになられました。
もちろん、不動産の売却に際しては様々なご事情がありますので、そのご事情を深くお聞きすることはあまり多くはありません。
しかし、今回はお客様の様子が「売りたくないのに売らないといけない」ようにお見受けしましたので、売却理由をお聞きしてみることに。
すると、その売却理由は「相続」に起因するものでした。
しかも、いわゆる「争続」です。
推定相続人から、亡くなった際の相続分をご健在の今から知っておきたいという何とも言えないお話でした。
相続に関して、お亡くなりになってしまえば自分の意思表示ができないのは言うまでもありません。
しかし、意思表示をしておくことは出来ます。
そうです「遺言」という形があるのです。
結論から申し上げればこのお客様は不動産を売却しなくても良くなりそうです。
これからも、皆様のために少しでも不動産に関するお悩みを解決できればと思っています。
【ご相談内容】
【ご提案】
・今回の法定相続分はお客様1/2、甥1/4、姪1/4となります。しかし、遺産分割協議により法定相続分に係わらず相続分を決めることが出来ます。そこで実務上のポイントは以下の通りとなります。
・特に不動産に関しては法定相続分通りに共有をすると、のちに売買や賃貸をする際などの障害となることが考えられます。
→不動産の評価には固定資産税評価額や路線価など様々ですが、実勢価格を一つの基準にすることも遺産分割協議をする上でのトラブル防止となります。
《不動産お悩み相談室より》
・実勢価格に関してはやはり不動産屋さんがプロになりますので、「遺産分割をする上での実勢価格を知りたいのですが・・・」と相談されるのが良いでしょう。但し、売却等を前提としない査定には対応してくれない不動産屋さんもいますので、お悩みでしたらお気軽にお問い合わせ下さい。
【ご相談内容】
【ご提案】
・共有者Aの持ち分を共有者Bに移転させるにはいくつかの方法が考えられます。
・いずれの方法にしてもメリットデメリットがあります。そして、よく検討しなければならないこともあります。
→例えば、売買の場合の売却金額の設定は「固定資産税評価額」や「路線価」「時価」などをよく検討して決めなければなりません。価格の設定が不当に低い場合は贈与とみなされ、贈与税が課される場合もあります。
《不動産お悩み相談室より》
・具体的にはご相談を頂ければその不動産の状況に合ったご提案ができると思います。どの方法を選択した場合でも、家族間といえども契約書を作成する等書面でしっかりと取引状況を記録しておくことが重要です。税務上そしてその後のご家族間のトラブル回避に繋がります。
【ご相談内容】
【ご提案】
・最近では耳にすることも多くなった「リースバック」の案件となります。
→売却後もそのご自宅に賃貸にて住み続けることが可能です。
・老後資金を手にすることも出来ますし、相続人がいない場合などの終活を含めたお取引が出来ます。
→住宅ローンを返済し、その後も引っ越しの必要がないなどのメリットがあります。
《不動産お悩み相談室より》
・あまり多い案件ではありませんが、様々なご事情に対応できるようにリースバックの案件もご相談をお受けしております。もちろん、通常の売却との違いなど丁寧にご説明をさせて頂きますのでお気軽にご連絡下さいませ。
【ご相談内容】
【ご提案】
・被相続人の所有する不動産を全て調べるためには、固定資産税納税通知書では足りない場合があります。
→なぜなら固定資産税納税通知書に記載されている不動産は「固定資産税の課税がある不動産のみ」だからです。
・被相続人の所有する不動産の漏れを防ぐには「名寄せ帳」の取得が不可欠です。
→相続人やその代理人でも取得が可能ですので、一度市役所にお問い合わせをお願いします。
《不動産お悩み相談室より》
・遺産分割協議書に記載する資産を調べるのは手間と時間がかかります。不動産は名寄せ帳を取得すれば分かりますが、銀行口座等は本人でなければ分からないことも・・・
生前に整理をしておくことが必要かもしれません。
【ご相談内容】
【ご提案】
・まずは当該土地が、本当に「雑種地」なのか調査をしました。
→法務局にて登記簿謄本を取得。地目は「田」となっています。所有者様が「雑種地」とおっしゃっていたのは、固定資産税の課税上の地目が「雑種地」となっていた為でした。
・地目が「田」でしたので、厚木市農業委員会にて当該土地の相談をしました。
→地目が「田」である以上は、農地法の適用を受ける土地となることが大原則です。厚木市であればその管轄は農業委員会になります。さらに言えば、市街化調整区域内の土地になりますので、その土地が「田」以外の用途への転用が可能な土地なのかも調査しなければなりません。また、非農地証明を取得できる可能性に関しても検討が必要です。
・農地法適用の有無を確認し、売却方法を検討します。
・調査結果によっては、その土地は農地法の許可を得て売却をする必要があり、さらには農家資格を保有している方にしか売却できない可能性も出てきます。
《不動産お悩み相談室より》
・特に市街化調整区域内の農地に関しては専門的な知識が必要になりますので注意が必要です。農地法は罰則規定もありますので、違法・脱法行為は絶対に止めましょう。専門家にご相談の上、しっかりと正式な許可を得て進めることが肝心です。
【ご相談内容】
・厚木市内で小売店を営まれているお客様からのご相談です。
・数十年前に奥様の名義で購入をしておいた土地が千葉県にあります。管理にも目が届かず、現地がどのような状況になっているのかも分かりません。
・いずれ息子や娘に相続をすることになるのでしょうが、負担のかかるものとして相続するならば今のうちに処分をしておいてあげたいと思います。
【ご提案】
・まずはあるものすべての資料を頂戴し、机上で出来る限りの物件調査を行います。
→遠方の土地を売却する際は、現地にいって慌てないように事前に調査先などしっかりと調べていくことが肝心です。
・一度、机上での調査結果をもとに基本的な売却に向けた方向性を決めておきます。
→費用に対し、期待していた売却価格ではなかった、とならないように説明をさせて頂きます。今回のケースもそうですが、「何故売却をするのか？」をしっかりとお客様ご自身に確認して頂くことが大切です。
《不動産お悩み相談室より》
・バブル期の前に流行った「山林分譲」のような土地を購入されたのだと思います。いつかは上がるかも・・・と思って時間が経ってしまい、売るに売れなくなってしまったというケースも見受けられます。
・遠方の土地だから、と諦めずにまずはお気軽にご相談を下さい。何かヒントがあるかもしれません。
【ご相談内容】
・厚木市内にマンションと土地を所有のお客様とその息子さん（2名の内1名、以下Aさん）からのご相談。
・高齢になり将来の相続のことを考えているが、絶縁状態の息子（ご相談者とは別、以下Bさん）にはなるべく相続分を渡したくない。
【ご提案】
・このまま自然体で相続が発生すると、マンションや土地に関してAさんもBさんもそれぞれ2分の1の権利がある為、不動産の共有状態になる可能性があることをご説明。
→処分等に際し、不自由になる可能性があり、不動産の共有状態を作ることは好ましくありません。
・そこで、遺言を利用し、遺留分を侵さない程度の相続分で2名が相続し、Bさんには現金を相続させる内容を提案。
→仮に財産全てをAさんに相続させるという遺言を作成したとしても、Bさんには「遺留分」がある為、相続財産を全く渡さないということは出来ません。しかし、2019年施行の民法改正で「遺留分減殺請求によって生ずる権利は金銭債権」となった為、不動産の共有関係が当然に生ずることが回避できます。
《不動産お悩み相談室より》
・相続に関しては「うちは資産があまりないから大丈夫」という方が「争続」になるケースが多いようです。当然に共有関係が生ずると、出て行ったはずの実家を兄弟で共有するということになります。住んでいるのは兄なのに、弟にもその2分の1の権利が有り・・・弟は売りたいが、兄は売りたくない・・・など憂いを生じます。
・うちは仲が良いから大丈夫、と思っていても、その子どもや孫の代になったらどうなるでしょうか？
色々な可能性を考えて、しっかりと将来を描きたいですね。
不動産を売主として売却する際に、不動産屋さんと媒介契約を結び、仲介をしてもらうことは多くの方がご存知のことかと思います。
その際、必ずと言っても良いほど検討しなければならないのが、その媒介契約の種類です。
簡単に申し上げて媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
その違いやメリットデメリットはアットホームのサイトなどでご覧頂ければと思いますが、簡単に言って、
「専属専任」・・・1社の不動産屋さんのみと媒介契約、自分で買主を見つけても必ずこの不動産屋さんを通さなければなりません。
「専任」・・・1社の不動産屋さんとの媒介契約ですが、自分で見つけた買主とは直接売買契約が可能です。
「一般」・・・複数の不動産屋さんに依頼が出来ます。自分で見つけた買主とも直接売買契約が可能です。
という違いがあります。
で、普通の不動産屋さん、特に○○不動産販売さんや三○のリハウスさんなど大手の不動産販売会社は必ずと言って良いほど、「専属専任」か「専任」を締結したがります。
それはそうですよね、その不動産の売却情報を1社で独占できるのですから。
正直広告など経費をかけても、一般では他の不動産屋さんに決められてしまう可能性があるのであまりやりがたらないのです。
これをうまく説明できない営業マンだと「（専属）専任と一般ではやる気が違います！」なんて話をされることも。
でも、よく考えてみて下さい。
大切なご資産を売却するのに、その可能性を広げるために様々な選択肢を取りたいというのは普通のことでは無いでしょうか？
本当にお客様のことを考えれば、専任だろうが一般だろうがしっかりとした仕事をするはずです。
そして、「一般媒介でしっかりやらない不動産屋さんは、専任媒介でもしっかりやりません」というのが経験則です。専任媒介を結べたばかりに仲介手数料両手を狙って、買主を客付したい他社には情報を出さない・・・なんてことも。
どんな媒介契約を結ぶかはお客様の自由ですが、営業マンに言われるがままにならず、しっかりと仕事をしてくれるかどうか、見極めることが大切です。
厚木市内にて市街化調整区域の畑や田んぼをご所有のお客様、ご売却や有効活用の際には是非一度ご相談下さい。
近年、厚木市周辺は圏央道の開通などで運送業者など様々な業種の方が駐車場用地、資材置場用地を探しています。
しかし、開発許可や農地転用許可をしっかり取得して工事をしなければ、法律上違法になりますし、そこに建物を建築すれば違法建築となります。
万が一、違法状態を放置すれば行政指導の対象になりますし、今後他の取引をする際に支障をきたすこともあります。
また違法ではないのかもしれませんが有効活用後も、その管理をしなければ近隣住民の方にご迷惑をおかけしたりすることにも繋がります。
法律やルールをしっかり守り、地域の方にも理解を得られるような形で取引をされることをお勧めいたします。
先日、「契約を結んだはずの市街化調整地域の資材置場がいつまで経っても利用することができない」というご相談をお受けしました。
市街化調整区域のトラブル、増えているようですのでお気を付け下さい！
【ご相談内容】
・お父様が厚木市内に築20年ほどの建物を所有しているご長男からの相談でした。
・将来的には本格的に空き家になってしまうので、いずれは売却等も考えているが兄弟間でもまだそこまで話が出来ていない。ひとまずは月に何度も建物の訪問が出来ないので代わりに管理をして欲しい。
【ご提案】
・月に1度はご自身で建物を訪れるそうなので、それをサポートする形で月に1回程度、建物の窓を空けて通風やゴミ拾い等周辺のチェックを行うことを提案させて頂きました。
・除草や庭木の手入れに関しては、年間に2〜3回程度行えば当面近所の迷惑にはならないであろうと思われました。
・同時に建物現地に「管理」という看板を設置することを提案。これは所有者不在となった建物に関する連絡先を近隣に伝えるとともに、しっかりとした管理をしていることを示すことで防犯面でも侵入等の抑止力になります。
《不動産お悩み相談室より》
・気になる管理料金ですが、その不動産の所在地や面積などで変わるため、一概には申し上げることができません。ただ、参考までですが、税別3000円〜高くても税別10000円といった範囲内には収まるかと思います。
・いずれにしても大切な資産を他人に預ける訳ですから、管理料金もひとつの検討理由にはなるかと思いますが、信頼できる・信用できる業者に依頼することをお薦め致します。
今日は不動産屋さんの営業マンについて、ちょっとした小話を。
厚木市内も含めて、本当に不動産屋さんは数多く存在します。
そんな中でも特に、営業をメインに業務を行っている方は転職や独立をするケースが非常に多いです。
理由はいくつかありますが・・・
・雇われているよりも、経験を積んで自分の会社を持ちたい。
・もっと歩合の良い会社で働きたい。
・会社のスタイルが合わない。
などなど。
いずれにしてもそこには何らかの理由があります。
特にあっちへ行ったりこっちへ行ったり、転職を繰り返す営業マンには、
「あいつは今どこにいるんだっけ？」などと業界内でもネタにされることがあります。
転職すること自体にはステップアップの意味もありますでしょうから何も外野が申し上げることではありませんが、業界全体のイメージを落とさないように筋道を立てて欲しいものです。
実は最近・・・
ある賃貸物件の申し込みを受けていたら、突然その担当者が会社を辞め、次の担当者が全く引継ぎをしておらず・・・契約自体がキャンセルになるという出来事がありました。
後任の担当者に罪はありませんが・・・せめて飛ぶ鳥跡を濁さずしっかりやって欲しいものです。
半分愚痴のようになってしまいましたが、不動産業界全体のイメージが悪くならないように当相談室も努力して参ります。
【ご相談内容】
・厚木市内に築30年ほどの中古住宅が建つ土地を所有のお客様からのご相談。
・大手不動産会社に売却を依頼していたが、解体費用200万円分を値引かないと売れないと言われたそうです。
【ご提案】
・木造住宅であれば築30年ほど経つと通常は建物としての価値を見るよりも、解体費用を計算しなければならなくなります。（大規模なリノベーションをしている場合などは例外もありますが。）
・日本は中古住宅の流通がまだまだ発展途上の国です。この厚木市でも中古住宅を購入してリフォームなりをするエンドユーザーよりも、土地を購入して新築するエンドユーザーの方が圧倒的に多いのが現状です。
つまり、
①解体費用を勘案して売却価格を設定する。
②建物を解体して更地として売却する。
という2つの方法が考えられます。
・どちらが良いかはお客様のご意向次第、というのが実際のところなのですが、メリットデメリットが当然考えられます。
例えば、
新築を建てたいお客様からすると、①の状態で販売されている土地では解体した後のイメージが分かり難い。
②のように先に解体をすると、解体費用が先に必要になる。
といったところです。
・その土地の状況も踏まえ、解体費用を見積もってみたり、近隣での類似物件との比較もしながらどうやって販売をするのが最善かを考えましょう。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産取引のプロであっても、建物解体のプロではないこともありますので、やはり解体費用がいくらかかるのか、などは大体でしか分からないことが多いかと思います。言われたことを鵜呑みにせず、ご自身でしっかりと確認をすることが大切ですね。
【ご相談内容】
・厚木市内のお客様から、海老名市に所有する調整区域の土地に建物が建てられるかどうかのお問い合わせがありました。
・土地の上には昭和20年代からしばらく建物が有りましたが、数年前に取り壊しをし、現在は更地とのことでした。
【ご提案】
市街化調整区域とは建築物の建築物の建築が制限されている区域であることから、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。
かつては既存宅地確認制度という市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度がありましたが、現在は廃止されています。
しかし、都市計画法34条もしくは都市計画法43条の許可を取得することで、建築することができる場合があります。
いずれにしても具体的に建物等の計画をし、申請を行わなければその許可が得られるかどうかがはっきりとしません。
その申請の土台に乗るかどうかの基準として一つ既存宅地確認制度の流れを組む条件が以下のようなものになります。
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において土地登記簿における地目が宅地とされていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において固定資産税台帳が宅地として評価されていた土地
・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において宅地造成等規制法の許可を受けて造成した土地
などなど。
つまり、まずはその土地の謄本や固定資産税の評価地目などを調べてみる必要があります。
さらに場合によっては農業委員会に農地法の農地転用許可の有無なども調べます。
今回の場合、土地の謄本を遡り・・・土俵には乗りそうだな、という感じでした。
《不動産お悩み相談室より》
・市街化調整区域の土地の取り扱いは、非常に難しい部分が多く、隣同士の土地であってもその条件等が変わってくる場合が多々あります。
・既に建物が建っていれば、次も建て替えが出来るであろうと思っていても、建替えが出来ないはおろか第三者が住むことも原則として認められない場合もあります。
・不動産屋さんの中にはこういった説明をせず、または無知の状態で取引を行い、後日トラブルとなるケースもありますのでお気を付け下さい。
【ご相談内容】
・厚木市内にお住いのお客様からのご相談です。愛川町にまとまった土地を所有していますが、持分は2分の1。残りの2分の1はご相談者のお兄様が所有しています。
・お兄様は意思表示が困難な状態で、成年後見人が選任をされています。
【ご提案】
・今回の土地は居住用財産では無い為、成年後見人が選任されていても家庭裁判所の許可は必要がないはずでした。しかし、成年後見人である弁護士の意向により、事前に家庭裁判所への確認をすることになりました。
・確認の際、今回は居住用財産売却時と同程度の書類を家庭裁判所から求められ、2ヶ月もの時間をかけることになりました。追加資料も2度提出することになりました。
・売却価格の妥当性や近隣相場などの資料作成を担当すると共に、弁護士とも密に連携をとることで何とか売買契約することが出来ました。
《不動産お悩み相談室より》
・後見人が選任されている所有者の土地を売却する際は、居住用財産ではなくとも一応家庭裁判所に確認をするという後見人が増えています。恐らく、取引後の報告の際にその妥当性などに疑義を唱えられるのを避ける為と思われます。
・一方で、後見人による不祥事が多発していることもあるのか、家庭裁判所は資産の売却など財産を動かすことにかなり後ろ向きであるように感じられました。
・こうした場合でも関係者と密に連携し、しっかりとしたロジックの資料を作成することで資産の売却をすることができた事例となります。
【ご相談内容】
・厚木市内にお住いの70代のお客様からのご相談。直ぐに不動産を売却する訳ではありませんが、将来に向けて生前整理をお考えでした。
・不用品の処分など信頼できる業者に任せたいというご依頼と共に、今後不動産を含めた資産整理や遺言のご相談も頂きました。
【ご提案】
・まずはご自宅にお邪魔をし、現在の状況を把握させて頂きました。その上で、リサイクルショップや産業廃棄物処分業者などお客様に合った業者を手配し、しっかりとしたお見積もりをお出し致しました。
・一方で、今後不動産を含めた資産整理に関しては、現在の不動産価値や今後の展望を含め現金などの流動資産とのバランスも考えて売却時期などのアドバイスをさせて頂きました。
・さらには行政書士業務として遺言や相続手続きもご相談頂ける予定です。
《不動産お悩み相談室より》
・生前整理は最近テレビ等でも話題になり、芸能人の方も取り組んでいたりとお客様の関心が高まっています。
・その生前整理の一つの理由が、次の世代に負担を掛けたくない、ということが挙げられます。ご自身の所有されているものをご自身で処分をされるというのは、最も負担を軽減する手段かもしれません。
・生前整理といっても、不用品の処分などだけではなく、今後の人生設計やそれに合わせた資産の組み替え、生活環境の改善（リフォームなど含め）などこれからも多くの御相談が寄せられることと感じています。
【ご相談内容】
・厚木市内の行政書士さんからのご紹介案件。被後見人さんの所有している不動産を売却したい、とのこと。
・家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を得る必要が有り、査定書などの資料を作成する為、市役所にて調査を開始。当該不動産が建築基準法第42条5項（所謂位置指定道路）の道路に接していることが判明。なお、この道路の持分が被後見人さんにはありませんでした。
【ご提案】
建築基準法42条1項5号（位置指定道路）とは、
土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
と、これだけ読んでも正直よく分からないと思います。
簡単に言えば、「あくまで私道ですが、行政によって建築基準法の許可を得た道路」となるでしょうか。
・建築基準法上の道路に2m以上の接道がある為、再建築することなどは原則的に可能となります。通行に関しても道路ですので、誰でも自由に通って良いもの・・・と思われるのですが、完全にそうとは言えないようです。（ご参考：全日本不動産協会Q&A）
・さらにあくまで私道であって所有者がいますので、上下水道の配管等の為に位置指定道路を掘削する場合、所有者の許可を得る必要が有ります。
・従ってこのような土地を売買する場合は、予め位置指定道路の持分を取得するか、「永久通行許可書」と上水・下水配管工事に伴う「道路掘削許可書」を取得することが必要になってきます。
《不動産お悩み相談室より》
・今回の位置指定道路は昭和30年代の前半に指定されたものでした。最近の位置指定道路では比較的このようなケースは少なく、分譲した各宅地の所有者に持分を分けていくのが通常だと思いますが・・・
・ちなみに「永久通行許可書」や「道路掘削許可書」が取得できなければ、全く売却が出来ないかと言えばそうではありません。もし同じようなケースでお悩みの場合は是非一度ご相談下さい。
【ご相談内容】
・厚木市内の賃貸アパートにお住まいのお客様。そろそろ年齢も30代に入り、ご家族の為にも自分の家を建てて引っ越しをすることを検討中です。
・インターネットなどで土地の売買情報を見ていてもなかなか良い土地が見つかりません。
【ご提案】
・まずは御希望されている土地の条件や予算をヒアリングさせて頂きました。
→その上で、それらの優先順位をつけ、お客様やそのご家族の希望する土地がどのような土地なのかを明確化しました。
・全ての条件や予算に合う物件があればもちろん素晴らしいことなのですが、どうしても外せない条件等を共有することで、少しでもご希望に近いものを探すヒントになります。
→闇雲に探し始めても、ご家族内での意思疎通が出来ていないと、何件いや何十件と土地を見ても決められない、結局どこの土地が良かったんだっけ？ということも良くあります。
・実際土地を探すのはインターネットだけではなく、実際不動産屋さんを訪問して探すことも必要であることを説明しました。
→インターネットに掲載されている土地の情報は既にどの不動産屋さんでも知っている、扱っているようなケースが大半です。本当に最新の情報、他には出回っていないような土地の情報を知りたければ、やはり実際の店舗を訪問して自分の希望を伝えることも必要です。
《不動産お悩み相談室より》
・不動産屋さんには未だにあまり良いイメージをしていない方も多く、確かに売買の仲介営業をメインでやっている会社は営業がしつこかったりということもあるようです。最近では、そんな不動産屋さんでも営業マンが私服だったり、プレゼント配布をしたり、来店へのハードルを下げて集客の工夫をしています。
・しかし、本当に最新の土地情報、未公開の物件情報を持っているのは地元に密着して地元の地主さんと取引をしている地場の不動産屋さんだったりします。ホームページなどを調べて、そんな地場の不動産屋さんを訪問してみるのも良いかもしれませんね。
【ご相談内容】
・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑（雑種地）となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。
・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。
【ご提案】
・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。
・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存（維持）するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。
・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。
・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。
《不動産お悩み相談室より》
・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。
・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。（成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。）
【ご相談内容】
・厚木市妻田北にご実家があるお客様。就職の為、県外にお住まいでしたがお母様がご高齢になった為、同居を計画中。
・昭和50年台に建築された建物は部屋数が少なく、当初は既存の建物と連結する形でお庭に増築をご希望でのご相談でした。
【ご提案】
・増築する際は単純にリフォームをして部屋を増やせば良い、というお客様も多いようですが、ある一定規模（10平米を超える）になると建築確認申請が必要になります。10平米というと約3坪ですので6畳のお部屋を増築する場合は、通常建築確認申請が必要になると考えて良いでしょう。
・建築確認申請が必要になる場合、それは増築部分の話だけではなくなってきます。既存の建物が現行の法制度に対して適合しているか（建ぺい率内で建築されているか？防火基準はクリアーしているか？など）も重要です。
・今回のケースの場合、増築にかかる費用に対し、一応ということで新築の場合の費用もご提案させて頂きました。結果としては、増築部分が大きかったこともあり、ここまで費用をかけるのであれば・・・ということで新築をお選び頂きました。
・また、令和元年5月現在、厚木市では親元近居・同居住宅取得資金に対する補助金制度があります。
https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html
いくつか要件がありますが、補助金を活用することでより新築・増築資金を増やすことが出来ますね。
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市では将来の人口減少を見据えて、厚木市内に居住する市民を増やそうと様々な施策を行なっています。今回は補助金の要件にピッタリと合致したことでお客様に非常に喜んで頂きました。
・増築は簡単だ、というお客様もまだまだ多いかと思いますが、後々違法建築や既存不適格などというトラブルにも発展することもあります。しっかりと事前に相談の上、進めることをお勧めいたします。
https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shiminbenri/kurasi/jyuutaku_akiya/seisaku/teijuu/d040941.html
【ご相談内容】
・お子様のいないご夫婦の奥様が急逝。
・相続人は子どもがいないのでご主人のみと思っていたが、奥様のご兄弟がたくさんいるのと、中には亡くなられている方もいるので困っている。
【ご提案】
・まずは奥様の資産状況を把握して、相続財産がどの程度あるのかを判明させなければなりません。さらに同時に、亡くなられている奥様のご兄弟の相続人を調べ、遺産分割協議の準備を進めました。
・今回の場合、奥様の相続財産は大半が金融資産でしたので、法定相続分通りに遺産分割を実施しました。
・さらに不動産等を所有するご主人の相続にも備える必要が出ていることをご提案させて頂きました。奥様の遺産分割協議の後には、ご主人が将来お亡くなりになられた場合に備えての遺言作成や、意思能力が失われた時に備えての任意後見契約を検討することになりました。
《不動産お悩み相談室より》
・自分には相続する子どもがいないので・・・と事前に準備をすることなくお亡くなりになると、配偶者と自身の兄弟が相続人になるケースがトラブルに発展することも多いようです。
・既に起きてしまった相続について後から対策をすることはできませんが、身近な人が相続で苦労した経験があったりすると、ご自身の相続についても考えるきっかけになるようです。ご自身の意思表示が明確にできる、お元気な時にしかできないことが多いことを知っておくことが大切です。
【ご相談内容】
・昨年亡くなった母親から相続した不動産について手続きをしたいというご相談がきっかけでした。
・亡くなった母親の所有する不動産の証明書には、あるはずの実家の建物登記がありませんでした。建物自体が未登記なのかも・・・と調査した結果、建物は相続人であるお客様よりも何代も前の名義のまま相続登記がされずに残っていたのでした。
【ご提案】
・まずは今回、相続人の確定の為に取得をした戸籍謄本等を遡り、建物についても相続権を保有する方がどれだけいるのか調査をしました。
・その結果、想定よりも多くの関係者がいることが判明しました。相続人のさらに相続人がいれば、全ての方に書面を貰わなければなりません。費用や時間もかかりますので、現在対応を協議中です。
《不動産お悩み相談室より》
・平成31年現在、不動産の相続登記は相続税の申告のように義務のあるものではなく、あくまで任意の制度となっています。それが所有者不明の土地問題、老朽化する空き家問題へと繋がり、問題化している背景から、義務化に向けた動きが出てきているのも事実です。
・いずれにしても相続登記はある時点で解決をしなければ、その問題を後世へと残すことになります。もちろん相続登記がされていなければ、売却など処分することもできません。いつかは必ずやらなければならないこととして、後回しをせずに登記手続きをすることをお勧めしております。
【ご相談内容】
・九州地方にご所有の不動産を昨年お亡くなりになられたお母様から相続。
・先にお亡くなりになられた親戚の相続権をお母様が持っていたが、遺産分割協議がまだ終わっていない。 しかし、その固定資産税はお母様（実質的にはご相談者様）が納税しており、また賃貸物件もあることから困っている。
【ご提案】
・まずは先にお亡くなりになられている親戚とお亡くなりになられたお母様の生まれた時からお亡くなりになるまでの戸籍謄本取得をご提案。相続人の確定を行いました。
・お母様名義の不動産を含めた資産に関してはご相談者様1名での相続が可能。不動産以外の資産に関しては郵便物等を確認しながら、各金融機関等に問い合わせて判明をさせていくことが必要とアドバイスさせて頂きました。
・先にお亡くなりになられた親戚の相続に関してはお亡くなりになられたお母様の代わりに、ご相談者様が遺産分割協議に参加する必要があることをお伝えしました。相続人は確定しておりましたが、連絡先などが不明の方もいらっしゃいましたので、専門家を間に入れての連絡をご提案させて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・遠方の不動産を相続した際に、現地に行ってその状況を確認することはもちろん大切なことです。一方で、戸籍謄本等を取得し、相続人を確定させたりする作業は、郵送で申請することもできますので事前に出来ることは準備しておくことも必要です。
・今回のご相談では前の相続が終わらないうちに次の相続が起きているケースでした。この場合、前の相続についての遺産分割に関わる相続人が増え、なかなか協議が終わらないこともあります。不動産に関して言えば相続登記が終わらず、そのままになってしまうこともあります。最近国会でも議題になっていますが、今後相続登記が義務化される可能性もありますので動向には注目していきたいと思っています。
【ご相談内容】
・厚木市中依知にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。相続人の都合により、半年程度での売却を希望。
【ご提案】
・まずは厚木市役所で調査。急傾斜地に所在する物件の為、土砂災害ハザードマップを特に調査。結果、当該地は厚木市の建築基準条例第2章の災害危険区域等における建築物に該当することが判明致しました。
・近隣での売り出し中の中古戸建物件や更地の土地物件と比較して、相場観をご説明させて頂きました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。その際、遺産分割の配分などに関してアドバイスをさせて頂きました。
《不動産お悩み相談室より》
・がけの上やがけの下に建築を計画する場合、通常の建築確認申請以外に行政との事前協議や許可が必要になる可能性があります。正確には建築士と具体的な相談をして頂き、慎重に進めた方が宜しいかと思います。
・土砂災害ハザードマップ「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、不動産の価値に大きく関わる部分でもあります。宅地建物取引業者に義務付けられている重要事項説明で必要な項目の一つでもありますが、契約時ではなく、不動産の売却前、購入前には早い段階で知っておきたい情報です。
【ご相談内容】
・厚木市恩名にある戸建を売却する場合の査定価格のお問い合わせ。
・所有者がお亡くなりになり、相続が発生。実際に売却するかどうかも含めて事前に相談をしておきたい。
【ご提案】
・市街化調整区域に建築された建物であるため、どのような許可で建築をさせているかまずは厚木市役所で調査。
・開発審査課で調査した結果、現在の建物の前に建築した元々の建物が農家の分家住宅として都市計画法の許可を受けて建築されていることが判明しました。
→農家の分家住宅は、一身専属の権利であり、原則として本人及び法定相続人以外が居住することはできません。
・農業委員会での調査でも当該地の農地転用許可申請が「分家住宅の建築」を目的として申請されていました。
・従って現在の建物をそのまま第三者に売却をすることは実質的に困難であることを伝えました。
・また相続にあたっては遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをご提案させて頂きました。（相続登記義務化の動きがあることもお伝えしました。）
《不動産お悩み相談室より》
・厚木市内には多くの市街化調整区域が存在しています。市街化調整区域は原則として建物の建築が出来ません。
・市街化調整区域に建築された建物には「建築出来た理由がある」とまず最初に考え、入念な調査をすることが肝心です。
・仮に都市計画法の許可を受けて建築をしていても、その用途が変更になる場合などは再度許可を受けなければならない場合がありますのでご注意下さい。
【ご相談内容】
・厚木市三田にある土地の売却依頼。
・土地の調査の際に隣地に引き込まれる水道管が同土地内を通過していることが判明。
・そのまま売却するか、隣地の水道管引き込みを解消するか悩んでいる。
【ご提案】
・隣地の水道管が土地内を通過していることは売却時に当然売主として説明責任がある。（そもそも同土地を購入した際にその説明が無かったことも問題）
・隣地の水道管をそのままにして売却することも出来なくは無いが、価格交渉などでマイナスに働く可能性有り。
・まずは隣地の所有者に事実確認をし、解消させる為に別の場所から引き込みをしてもらえるように交渉することに。
・事前に引き込み直しの見積書を取引先の水道工事業者に依頼、顧問弁護士に法律関係の確認など、事前準備をしてから交渉した結果、約2年の月日を経て隣地の所有者が引き込み直しに合意。
《不動産お悩み相談室より》
・売却前にしっかりと調査し、その土地がどのような土地なのかを知ることは非常に重要なことです。価格はもちろんですが、売れるか売れないか、という部分にも関わってきます。
・本件は同土地所有者のみならず、隣地の所有者にも現況をしっかりと理解していただき、より良い方向に向かう為にはどうしたら良いかを考えて交渉に当たりました。
・時間はかかりましたが、無事にお悩みを解消し、関わる全ての方にご満足頂けました。