農地転用の大切さ。

もう耕さなくなった農地・・・

勝手に資材置場駐車場にしてはいけませんbearing

農地法違反の罰則(厚木市のホームページより)

『1.許可を受けずに農地の転用を行った場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

2.偽り、その他不正の手段により許可を受けた場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)

3.県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金) 』

このように非常に厳しい罰則があるばかりでなく、賃貸をしていた場合、借主様にもご迷惑をおかけする可能性がありますsweat01

農地法は不動産業を営む上で、非常に大切で守らねばならない法律ですeye

ましては地元厚木で仕事をしていますので、法や人道に反するようなことはできませんthink

だからこそ、しっかりとしたアドバイスを心がけているのです。

【か】借り換え

<ご説明>

現在借りている住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに切り換えること。

<コメント>

ここのところ、低金利時代が続いていますので、住宅ローンの借り換えをお考えの方も多いようですeye

バブル期に借り入れをしたローンなどは6~8%など、今では信じられないような金利が付いている場合がありますsweat01

当然、借り換えには金融機関さんによって様々な審査や条件がありますbell

借り換えに関わる費用、金利格差によるメリット等、相談をすると計算してくれますshine

今一度、ご自分の住宅ローンを見直してみてはいかがですかsign02

使えない道路なのに公衆用道路って?

先日、こんな相談がありましたflair

「先代から、前の道路は他の人の持ち物だから使えないって言われてたんだけど、公衆用の道路って最近聞きました。本当は使えるの??」

道路の問題は土地の価値に関わる、非常に重要なポイントですeye

今回の場合、公衆用の道路というのは、登記簿謄本上の「公衆用道路」であることを指していましたsweat02

道路は非常に複雑で、割愛しながらご説明させて頂きますが、

登記簿謄本の地目上、「公衆用道路」であっても、一般の私人が所有していることがありますcoldsweats02

この場合、水道管の埋設など道路の掘削にはその所有者の承諾が必要になります。

また、通行に関しても争いが多い部分ですので、注意が必要ですdash

通常、不動産屋さんがこのような道路に隣接した土地を扱う場合、道路の所有者さんの承諾書を添付して取引するのが殆どですflair

必ず、こうした部分には注意をして慎重に確認をして下さいねmemo

【か】角部屋

<ご説明>

分譲マンション・賃貸マンション・アパートなどで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。

<コメント>

土地の場合の角地と同じように、角部屋も通常より好まれる部屋であると言えますeye

集合住宅における生活音のお話は昨日書かせて頂きましたが、上下左右にお部屋が少ないほど、当然ながら音を気にする可能性が低くなりますdash

また、日当たりに関しても、東南の角部屋であれば朝日が、西南の角部屋であれば夕日がお部屋に差し込みますsun

もし同じようなお値段、条件でしたら、基本的には角部屋をお勧めすることになると思いますshine

【か】角地

<ご説明>

正面と側方に路線(道路)がある土地のこと。

<コメント>

一般的に土地の価値を決める際、大きなポイントになるのが「道路とへの接し方」です。

同じような面積や条件の土地の場合、道路に接する面が大きいほど価値が高くなりますup

道路に接しているということは、その土地への出入りが便利になる他、日当たり等にも大きく影響してきますsun

従ってこの角地というのは、そうではない土地に比べ、価値が高くなることが多いのです。

賃貸物件における上下左右の階の騒音、どうやって解決?

賃貸物件における、両隣や上下階の部屋から漏れ聞こえてくる生活音は大きな問題の一つですsweat01

自分では気にならない生活音も聞く側になれば騒音になりかねませんcoldsweats02

しかも、家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯が同じ建物内に居住する賃貸物件では、どうしてもクレームになるケースがありますeye

当然その場合、管理会社である不動産屋さんが間に入ったり、弊社でも解決のノウハウを持っていますflair

ただし、この騒音問題、事前に防ぐのが大きなポイントなのですdash

上記では「家族構成も違えば仕事などの生活リズムが異なる複数の世帯」と書きましたが、例えばそれを知っているのか知らないのかでも大きな違いです。

顔も知らない、誰が住んでいるかも分からない、という状態ならば、物音を意識して聞いてしまうのが人間ですwobbly

また、引っ越してきた時に、

「まだ小さい子がいるので、宜しくお願いします。なるべく気をつけます。」

と挨拶をしておくのと、そうでないのとでも相手=聞く側の印象が大きく変わるでしょうup

冒頭にも書きましたが、同じ生活音でも騒音になるかどうかは聞く側の受け取り方によるのです。

いずれにしても、管理する不動産屋さんも含め、お互いが心地良く生活できるような環境整備を事前にしておくのが大切なのですshine

【か】課税標準

<ご説明>

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)。

<コメント>

不動産売買をする際、一般的には所得税住民税が課税されますdollar

ではその課税される税金は、どのように計算されるのでしょうか?

答えは「課税標準」に税率をかけるのですflair

よく勘違いされがちな、売買金額などが基準になるのではありませんcoldsweats02

この課税標準は固定資産税の評価証明書を取得することで知ることができますし、固定資産税の納税通知で毎年お知らせがきますup

ちなみに厚木市ではこの評価証明書を公民館でも取得できますよdash

(詳しい税額のご相談は、専門家の税理士さんにお聞きになられて下さい。)

賃貸アパートはとにかく部屋の中を綺麗にリフォームすればOK?

賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件リフォームする必要が出ることがありますflair

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

① 賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

② 空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③ 所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になりますdollar

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼしますflair

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきますdown

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりませんcoldsweats02

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのですflair

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですねdash

【か】貸主

<ご説明>

不動産賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。

<コメント>

ある建物の貸主さん、、、必ずしも所有者さんとは限りませんpaper

賃料の保証をしているような会社が、所有者さんから建物を1棟借りし、自らが貸主となって一般のお客様にご入居頂くケースなどがありますflair

この場合、元の所有者さんからみると不動産「転貸」になりますので、通常は同意書のようなものを結んでいます。

この不動産所有者=貸主かどうかは、通常重要事項説明書に記載をされていますので、気になる方はチェックしてみて下さいmemo

【か】瑕疵担保責任

<ご説明>

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵(かし)」があったとき、売主買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる(民法第570条)。

<コメント>

瑕疵とは、取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことと言います。

例えば、中古住宅売買であれば建物の土台が腐食していたり、壁の内部が錆びてボロボロだったりというケースのことを指しますsweat02

この瑕疵担保責任は期限を定めて売買契約を行うことが多いのですが、 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定めることも合法です。

築年数の古いものであれば、こういった例外的な約束のものも多いのでしっかり確認をしましょうdash

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