賃貸経営をされているオーナー様ならよくお分かりかと思いますが、毎年のように所有されている賃貸物件をリフォームする必要が出ることがあります

このリフォームにはいくつかの性格がありまして・・・

①　賃貸しているお部屋の退室に伴う原状復帰

②　空き室の入居者募集に伴う付加価値増加

③　所有不動産としての資産価値維持

①は敷金を預かっていたり、借主様にご負担を頂くものもありますが、②、③に関しては、基本的にオーナー様の「投資」になります

特に、②は入居者募集という賃貸経営で大きなポイントとなる部分に影響を及ぼします

しかし、意外と見落としがちなのが③の資産価値を維持する為のリフォーム。

賃貸経営などの運用をしていれば、当然不動産そのものの価値というのも低下をしていきます

賃貸経営は長期間安定した収益を上げることがポイントになりますので、気がついた時には建物自体がボロボロ・・・なんてことが無いようにしなければなりません

従って、賃貸経営をお手伝いする不動産屋さんは、お部屋の綺麗にするばかりではなく、不動産自体の資産価値維持もアドバイスしなければならないのです

そうそう、まとめて大修繕をするのではなく、日頃のキャッシュフローの中からそのリフォーム費用をねん出することも重要なポイントですね

＜ご説明＞

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」という。

＜コメント＞

ある建物の貸主さん、、、必ずしも所有者さんとは限りません

賃料の保証をしているような会社が、所有者さんから建物を１棟借りし、自らが貸主となって一般のお客様にご入居頂くケースなどがあります

この場合、元の所有者さんからみると不動産の「転貸」になりますので、通常は同意書のようなものを結んでいます。

この不動産の所有者＝貸主かどうかは、通常重要事項説明書に記載をされていますので、気になる方はチェックしてみて下さい

＜ご説明＞

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

＜コメント＞

瑕疵とは、取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことと言います。

例えば、中古住宅の売買であれば建物の土台が腐食していたり、壁の内部が錆びてボロボロだったりというケースのことを指します

この瑕疵担保責任は期限を定めて売買契約を行うことが多いのですが、 「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定めることも合法です。

築年数の古いものであれば、こういった例外的な約束のものも多いのでしっかり確認をしましょう

＜ご説明＞

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

＜コメント＞

確認済証は受けなくても良い、というご意見をお持ちの方もいらっしゃるようですが、弊社では必ず受けることをお勧めしています

将来、その不動産（建物）を万が一売却をされることになったとき、確認済証のあるほうが売却がスムーズになったりするからです

ちなみにこの確認済証の再発行は出来ませんのでお気を付け下さい

（この場合でも、建築確認済であること・検査済であることの証明は発行してもらうことができます。）

厚木市でも本厚木駅前には多くの月極駐車場があります

そんな月極駐車場でよくあるのが、ご契約者様以外による違法駐車・・・

中には隣の番号のご契約者様の勘違いだったり、悪意のないケースもあります。

しかし、本来のご契約者様に迷惑を掛けているのは事実

ということで、弊社ではまずご契約時に必ず駐車される車種をお聞きし、未然に契約者間のトラブルを防ぎます

また、月極駐車場には「契約者以外の立ち入りを禁止する」という注意看板を必ず掲載しています

ちなみに、それでも起きてしまう第3者による違法駐車の場合、迷わず警察に通報をすることにしています

警察は注意の張り紙などの処置をしてくれますが、最終的には所有者も分かりますし、強制的な撤去に応じてくれることもあります。（厚木警察署よりヒアリング）

まずは未然に出来る限りにトラブルを防ぐこと、それでも起きてしまうことには迅速に、法に則って対応することが、管理する不動産屋さんに求められていることだと考えています

＜ご説明＞

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。

＜コメント＞

不動産所得のあるオーナー様は通常この確定申告を行います

もちろん、確定申告や税金の専門家は税理士の先生になりますが、必要となる書類の中には年間の不動産の収支報告などがあります

弊社では不動産管理を行う物件の収支報告書を定期的に発行し、この確定申告にそのまま利用できる資料をお渡ししています

こうした資料作成も大切な業務の一つなのです

10月も中旬になると、徐々に学生さん（と御両親）からのお問い合わせが増えてきます

厚木市も神奈川工科大学、東京工芸大学厚木キャンパス、松陰大学など数多くの大学がありますので、１人暮らし向けのアパートやマンションへのお問い合わせが多くなるのです

そこで良くある質問が、この「お家賃の発生時期」

物件や不動産屋さんによってもことなりますが、通常アパートやマンションをお申込み頂いた場合、すぐにご契約を結んで頂きます

これは貸主様も借主様も賃貸契約関係を成立させることが、いつキャンセルになるか分からないといった不確定な状況を解消することになるからです。

とすると、来春ご入学＝ご入居予定の学生さんが年内にでも契約した場合、いつからお家賃を払うことになるのでしょうか？

これも物件や不動産屋さんによって異なります

中には契約時から家賃が発生し、ご入学＝ご入居までの間に数ヶ月分お家賃が発生したりするケースもあります

住んでもいないのに家賃を払うのか・・・ということにもなりかねませんので、しっかりとアパートやマンションをお申し込みの際にご確認をして下さい

なお、手前味噌な話ですが弊社では学生さん向けの賃貸物件は原則ご入居日からお家賃が発生するサービスをさせて頂いております

詳しい物件などは「学生向け賃貸情報＠厚木」にございますので、是非ご覧下さい

＜ご説明＞

建物内で火災が起きたときに、熱や煙をセンサーでキャッチして火災の発生を自動的に発見、警報を発する装置。2004年6月、一戸建てを含むすべての住宅に「住宅用防災機器（自動火災報知設備など）」の設置を義務付ける改正消防法が成立した。

＜コメント＞

この火災警報装置の設置に関しては、地方自治体によって義務化の時期が異なりますが、神奈川県は「平成23年6月1日」までとなっています。

もちろん厚木市も同じです。

設置場所などに関しては総務省消防庁のホームページをご覧下さい。

弊社でも賃貸物件のチェックをしていますが、法に則ってしっかり対応をしたいと思います。

先日、とある銀行員さんがおっしゃっていました

「最近、住宅ローンよりアパートローンのほうが多いぐらいですよ・・・」

サラリーマンでもアパート経営、などと銘打った本が多数出版されているくらいですから、それなりのブームなのでしょう。

銀行預金の金利が0.1％以下の時代ですから、高金利を期待して不動産で運用したいと考える方も多いかもしれません。

そしてインターネットや広告を調べると、利回り10％前後のアパートやマンションがゴロゴロ。。。

これはローンを組んででも買うしかない!!、と飛びつきそうになった方はご注意下さい

アパートやマンションの賃貸経営には様々な注意点があるのです

まずは空室の問題。

満室なら予定された運用が出来るかもしれませんが、一般的には10～20％程度の空室率を想定します。

そして、修繕費など諸費用の問題。

建物を維持するにはそれなりのメンテナンスが必要です。

投資に対する回収が出来ない段階で建物が荒廃してしまったら・・・ゾッとしますね

そういった課題をクリアしながら、賃貸契約の管理もしなければならない為、思っているよりも負担は多いかもしれません。

その為に、私たちのような不動産業者が存在しているのです

大家様、オーナー様と2人3脚でご資産の運用をお手伝いする、それが私たちの大切な仕事なのです

＜ご説明＞

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。

＜コメント＞

週末の折り込み広告などに大手不動産会社さんが「売却物件、即日査定!!」などとチラシを入れていることがあります

大手さんなら、中小の不動産屋さんより高く見積もってくれるだろう、という考えもあるかもしれませんが、決してそうではありません

むしろ不動産の取引価額を算定する際には、過去の取引事例などを用いることが大半の為、大きな金額の差が出ることは少ないかと思います

これだけの情報化社会ですから、情報量の差も大手と中小の差がかなり縮まっているのが現状です

ましては、お客様の大切なご資産ですから、いくらで売り出しをするかはお客様が決められることなのです

だからこそ、不動産を売却する不動産屋さんをお選び頂くときは、売却での注意点やかかる費用ををしっかり説明してくれる会社を選んで欲しいのです

「私の不動産、大手さんで○○万円で売れるって言われたんだけど・・・」

というご相談を受けたものの、実測の説明はされていないし、水道引き込みの調査もされていない、なんてことがよくあります

大切なご資産、しっかりとした判断をオススメします