【ご相談】台風の被害で建物の屋根や雨樋が破損、どうしたら良いか分かりません。

【ご相談内容】

・先日9月8日日曜日から9日月曜日にかけて厚木市内でも大きな台風の被害が発生しました。

・屋根や雨樋の破損や樹木の倒木、フェンスが倒れたりと様々な被害に関するご相談をお受けしました。

【ご提案】

・まずは現地確認を行い、被害の状況を把握します。場合によっては簡易的な修繕作業を行うなど、これ以上被害が広がらないように対応しました。（特に被害状況に関しては必ず写真を撮り、記録化をしておきます。）

・次に建物及びそれに付随するものの被害であれば、所有者様が加入している保険の有無及びその内容についてヒアリングを行います。保険会社が分かれば、所有者様に代わり連絡をすることもあります。

・並行して破損した箇所や内容により、その修繕の専門家を手配します。（板金屋さんや大工さん、植木屋さんなどなど）

・保険の適用が受けられるようであればその交渉はもちろんですが、写真や見積書など手間のかかる事故報告に関する資料の作成等をお請けします。

《不動産お悩み相談室より》

・台風による被害は、その直後よりもしばらく時間が経ってから判明することも多々あります。

・またご加入の保険内容を良く知らずに、実際は保険の適用によりその修繕費用が出るにも関わらず、請求をしていないというケースも見受けられます。

・修繕をどこに頼んで良いか分からない、保険会社とのやりとりが面倒、というお客様は是非一度ご相談下さい。

アパート・マンションの空き部屋でお困りのオーナー様へ

アパート・マンションを賃貸しているオーナー様にとって一番のお悩みはやはり「空き部屋」ではないでしょうか。

そんな空き部屋にお悩みのオーナー様から入居者募集や賃貸管理についてご相談を頂いた際に、必ず最初に申し上げることがあります。

それは、

『当たり前のことを当たり前にやっているか？』

です。

・レインズやアットホームへの掲載

・チラシの作成

などなど、「そんなの頼んでいる不動産屋さんがやってるに決まってるじゃん！」とおっしゃる方も多いのですが、いざ調べてみると・・・

意外とやっていなかったり、長い間情報が整備されないまま、古い賃貸条件になっていたりするんです。

これではどんなに待っても満室にはなりません。

当たり前のことを当たり前にやって、それでも空き部屋が埋まらない時は、何か手を打たなければならないと初めてなるわけです。

空き部屋にお悩みのアパート・マンションのオーナー様、是非一度見直ししてみて下さい。

（ちなみに駐車場も同様ですが、駐車場の場合は少し集客方法が違うので・・・お問い合わせ下さい。）

【ご相談】市街化調整区域に建物が建てられるかどうかのお問い合わせ

【ご相談内容】

・厚木市内のお客様から、海老名市に所有する調整区域の土地に建物が建てられるかどうかのお問い合わせがありました。

・土地の上には昭和20年代からしばらく建物が有りましたが、数年前に取り壊しをし、現在は更地とのことでした。

【ご提案】

市街化調整区域とは建築物の建築物の建築が制限されている区域であることから、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。

かつては既存宅地確認制度という市街化調整区域内の土地に対する制限を緩和し、その土地が「市街化調整区域とされた（線引き）時点で既に宅地となっていた」などの条件を満たした場合に、建築行為許可を免除する制度がありましたが、現在は廃止されています。

しかし、都市計画法34条もしくは都市計画法43条の許可を取得することで、建築することができる場合があります。

いずれにしても具体的に建物等の計画をし、申請を行わなければその許可が得られるかどうかがはっきりとしません。

その申請の土台に乗るかどうかの基準として一つ既存宅地確認制度の流れを組む条件が以下のようなものになります。

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において土地登記簿における地目が宅地とされていた土地

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において固定資産税台帳が宅地として評価されていた土地

・市街化調整区域に関する都市計画決定の日（※）前において宅地造成等規制法の許可を受けて造成した土地

などなど。

つまり、まずはその土地の謄本や固定資産税の評価地目などを調べてみる必要があります。

さらに場合によっては農業委員会に農地法の農地転用許可の有無なども調べます。

今回の場合、土地の謄本を遡り・・・土俵には乗りそうだな、という感じでした。

《不動産お悩み相談室より》

・市街化調整区域の土地の取り扱いは、非常に難しい部分が多く、隣同士の土地であってもその条件等が変わってくる場合が多々あります。

・既に建物が建っていれば、次も建て替えが出来るであろうと思っていても、建替えが出来ないはおろか第三者が住むことも原則として認められない場合もあります。

・不動産屋さんの中にはこういった説明をせず、または無知の状態で取引を行い、後日トラブルとなるケースもありますのでお気を付け下さい。

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24時間、土曜日でも日曜日でも祝日でも、ご相談をお受けします！

・現在お住まいの賃貸アパートやマンションのことで悩みがある。

・相続する予定の土地建物を将来どうしようか考えている。

・お部屋のリフォームのことでどうしたらよいか分からない。

・そろそろお引越しを考えようかなと思っている。

・弁護士さんや司法書士さんに相談したいけど、どうすればよいか分からない。

などなど是非、お気軽にほんのささいなことでも結構ですので、お気軽にお問い合わせ下さい(*^^)v

【ご相談】厚木市で生前整理をお考えのお客様からのご相談。

【ご相談内容】

・厚木市内にお住いの70代のお客様からのご相談。直ぐに不動産を売却する訳ではありませんが、将来に向けて生前整理をお考えでした。

・不用品の処分など信頼できる業者に任せたいというご依頼と共に、今後不動産を含めた資産整理や遺言のご相談も頂きました。 

【ご提案】

・まずはご自宅にお邪魔をし、現在の状況を把握させて頂きました。その上で、リサイクルショップや産業廃棄物処分業者などお客様に合った業者を手配し、しっかりとしたお見積もりをお出し致しました。

・一方で、今後不動産を含めた資産整理に関しては、現在の不動産価値や今後の展望を含め現金などの流動資産とのバランスも考えて売却時期などのアドバイスをさせて頂きました。

・さらには行政書士業務として遺言や相続手続きもご相談頂ける予定です。

《不動産お悩み相談室より》

・生前整理は最近テレビ等でも話題になり、芸能人の方も取り組んでいたりとお客様の関心が高まっています。

・その生前整理の一つの理由が、次の世代に負担を掛けたくない、ということが挙げられます。ご自身の所有されているものをご自身で処分をされるというのは、最も負担を軽減する手段かもしれません。

・生前整理といっても、不用品の処分などだけではなく、今後の人生設計やそれに合わせた資産の組み替え、生活環境の改善（リフォームなど含め）などこれからも多くの御相談が寄せられることと感じています。

【ご相談】生活保護受給中・シングルマザーのお客様のお部屋探し

【ご相談内容】

・厚木市内の民生委員さんからのご相談。

・生活保護を受給中のシングルマザーのお客様が賃貸住宅を探している、とのご紹介でした。

【ご提案】

・生活保護を受給中のお客様の場合、住宅扶助の基準があり、家族構成等による家賃の上限基準がある為、その基準内での物件探しを行いました。

・また入居時の契約金等の扶助にも制限があり、複数のアパート・マンションの見積書を提出する必要があります。

・入居時の審査に関しては、生活保護受給証の確認を行い、場合によっては家賃保証会社への加入を促します。

《不動産お悩み相談室より》

・生活保護やシングルマザーのお客様だとなかなか賃貸物件の審査が通らないとお考えのお客様も多く、お部屋探しに消極的な方も多いようですが、最近の不動産業界（オーナー様の意識も含め）はこうしたお客様も積極的にご相談に乗る傾向にあります。

（それでもまだまだ入口の段階からお断りという不動産屋さんがあるのも事実ですが・・・）

・民生委員さんや厚木市役所の担当課とよく打ち合わせをした上で、家賃保証会社等を活用し転居しているお客様も多数いらっしゃいますので、まずはお気軽にご相談下さい。

厚木市内の空き家情報を募集中！有効活用案があります。

・空き家の相続で困っている。

・空き家の売却を考えている。

・草取りや住宅の通風・換気など空き家の管理が大変。

そんな厚木市内にある空き家（戸建もしくは空き室の多いアパート・マンション等）の情報をお待ちしております。

空き家の有効活用に関しては多くのご相談を頂いており、お陰様で様々なノウハウの蓄積があります。

管理作業の軽減や解体費用に関するご相談もお受けします。

他人に貸すことに不安のあるお客様にも丁寧に納得するまでご説明をさせて頂きます。

まずは一度、お気軽にご相談下さい。

不動産に関するご相談は土曜日・日曜日でもお気軽にどうぞ。

ホームページの開設やチラシの配布に伴い、お問い合わせを頂くことが増えて参りました。

土地の売買や空き家の売却相談から、賃貸アパート退去時のアドバイス・転居先探しなど、さらにはリフォームのご相談までその内容は様々です。

なお、よく聞かれるのですが、ご相談は土曜日・日曜日でもお受けできますし、このホームページのお問い合わせフォーム経由でしたら、24時間365日お受けしております。

メールの返信は通常24時間以内に致します。

どんな小さなことでも結構ですので不動産に関することであれば、お気軽にご相談下さい。

【ご相談】売却したい不動産が位置指定道路（持分無し）に接道している。

【ご相談内容】

・厚木市内の行政書士さんからのご紹介案件。被後見人さんの所有している不動産を売却したい、とのこと。

・家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を得る必要が有り、査定書などの資料を作成する為、市役所にて調査を開始。当該不動産が建築基準法第42条5項（所謂位置指定道路）の道路に接していることが判明。なお、この道路の持分が被後見人さんにはありませんでした。

【ご提案】

建築基準法42条1項5号（位置指定道路）とは、

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

と、これだけ読んでも正直よく分からないと思います。

簡単に言えば、「あくまで私道ですが、行政によって建築基準法の許可を得た道路」となるでしょうか。

・建築基準法上の道路に2m以上の接道がある為、再建築することなどは原則的に可能となります。通行に関しても道路ですので、誰でも自由に通って良いもの・・・と思われるのですが、完全にそうとは言えないようです。（ご参考：全日本不動産協会Q&A）

・さらにあくまで私道であって所有者がいますので、上下水道の配管等の為に位置指定道路を掘削する場合、所有者の許可を得る必要が有ります。

・従ってこのような土地を売買する場合は、予め位置指定道路の持分を取得するか、「永久通行許可書」と上水・下水配管工事に伴う「道路掘削許可書」を取得することが必要になってきます。

《不動産お悩み相談室より》

・今回の位置指定道路は昭和30年代の前半に指定されたものでした。最近の位置指定道路では比較的このようなケースは少なく、分譲した各宅地の所有者に持分を分けていくのが通常だと思いますが・・・

・ちなみに「永久通行許可書」や「道路掘削許可書」が取得できなければ、全く売却が出来ないかと言えばそうではありません。もし同じようなケースでお悩みの場合は是非一度ご相談下さい。

【ご相談】そろそろ自分の家を建てたいが、なかなか良い土地が見つからない。

【ご相談内容】

・厚木市内の賃貸アパートにお住まいのお客様。そろそろ年齢も30代に入り、ご家族の為にも自分の家を建てて引っ越しをすることを検討中です。

・インターネットなどで土地の売買情報を見ていてもなかなか良い土地が見つかりません。

【ご提案】

・まずは御希望されている土地の条件や予算をヒアリングさせて頂きました。

→その上で、それらの優先順位をつけ、お客様やそのご家族の希望する土地がどのような土地なのかを明確化しました。

・全ての条件や予算に合う物件があればもちろん素晴らしいことなのですが、どうしても外せない条件等を共有することで、少しでもご希望に近いものを探すヒントになります。

→闇雲に探し始めても、ご家族内での意思疎通が出来ていないと、何件いや何十件と土地を見ても決められない、結局どこの土地が良かったんだっけ？ということも良くあります。

・実際土地を探すのはインターネットだけではなく、実際不動産屋さんを訪問して探すことも必要であることを説明しました。

→インターネットに掲載されている土地の情報は既にどの不動産屋さんでも知っている、扱っているようなケースが大半です。本当に最新の情報、他には出回っていないような土地の情報を知りたければ、やはり実際の店舗を訪問して自分の希望を伝えることも必要です。

《不動産お悩み相談室より》

・不動産屋さんには未だにあまり良いイメージをしていない方も多く、確かに売買の仲介営業をメインでやっている会社は営業がしつこかったりということもあるようです。最近では、そんな不動産屋さんでも営業マンが私服だったり、プレゼント配布をしたり、来店へのハードルを下げて集客の工夫をしています。

・しかし、本当に最新の土地情報、未公開の物件情報を持っているのは地元に密着して地元の地主さんと取引をしている地場の不動産屋さんだったりします。ホームページなどを調べて、そんな地場の不動産屋さんを訪問してみるのも良いかもしれませんね。

行政書士・宅建士・一級建築士といった「国家資格」を持つ専門家が厚木市最大級のネットワークを構築しています。

厚木市の不動産お悩み相談室では、「行政書士」「宅建士」「一級建築士」といった「国家資格」を持つ専門家がご相談をお受けしています。

（◯◯アドバイザーや◇◇相談士など名称はありがちですが、国が認定しているものではなくNPO法人等民間が任意に作っている資格も数多くありますのでお気を付け下さい。）

さらに、厚木市内を中心に多くの弁護士さん、司法書士さん、税理士さん、社会保険労務士さんとビジネスネットワークを構築しています。

それ以外にも100社を超える様々な業種の企業とのパイプもあります。

ご相談の内容により、お客様のニーズにあった方をご紹介することも可能です。

過去のご紹介例：遺産分割が紛争化していたケース（弁護士さんをご紹介）・建物が老朽化していたケース（解体業者さんをご紹介）・遺品の整理が必要だったケース（リサイクル業者さんをご紹介）などなど。

ご紹介に関しては原則として無料です。（費用が必要な場合は必ずお見積もり等を提示させて頂きます。）

「誰に相談して良いか分らない。」

「どうやって解決したら良いのか分らない。」

「信頼できる業者さんを紹介して欲しい。」

このように何でも結構ですので、お気軽に 046-241-1089 までお問い合わせ下さい。

きっとお悩みが解決できると思います！

【ご相談】30年間家賃保証のあるはずだったアパートの管理会社を変更したい。

【ご相談内容】

・厚木市内にアパートを所有のオーナー様からのご相談。

・30年間家賃保証があるから、と建築をしたアパートの収益が上がらず、2年毎に条件の更新をすることで借り上げ家賃が下がっている。どうにか改善をすることが出来ないか？という内容でした。

【ご提案】

・まずは建築されているアパートの立地や間取りをヒアリングし、近隣にある同種の賃貸物件や賃料の相場観を調査しました。

→現在の借り上げ家賃と比較して、借り上げ契約を解約しても収益性があるかを確認しました。

・今回のアパートの場合、近隣相場に比較して借り上げの賃料がかなり低く設定されていた為、借り上げ契約を解約すべき物件でした。

→実際、相談があった時点での入居率は60%ほど。オーナーに対し、借り上げ家賃は低く抑えているのに、実際の募集家賃が高すぎる為、入居者が決まっていない様子でした。適正な家賃で、適正なターゲットに対しアピールすればある程度入居率が高まることが想定できました。

・想定外だったのは借り上げ契約の解約を申出した以降、入居している契約者を個別の契約に切り替えようとした際に、全て同社の他の物件に転居をされてしまったことでした。つまり、全て空室の状態になってオーナーに戻ってくるという信じられない状態になりました。

→しかし、逆に緩い審査により入居した滞納者を退去させることができ、部屋の中の状態をしっかりチェックできたので、入居募集をしやすいと考えました。結果として当初の想定通り、1年以内で満室を達成することができました。

《不動産お悩み相談室より》

・テレビ東京の「ガイアの夜明け」などマスコミでレオパレスやかぼちゃの馬車の問題が取り上げられ、最近では関心が高まってきた長期間の賃料保証の問題ですが・・・30年家賃保証と言っても、「30年間、同じ金額の家賃が保証」されている訳ではありません。

・そして、保証金額が徐々に下がっていくような状態のアパートでは（というか、建物が古くなっていくので当然下がる傾向にあるのが普通です。）、家賃保証の契約を続けるのも不安、解約するのも不安という状況になります。アパートを建築した会社からしてみれば、建築時に利益を得ると共に家賃保証でも実際入居者から受領する家賃との差額が毎月利益となっています。もちろん、これが逆ザヤとなって赤字になれば、どんどん保証金額を下げ、それが嫌なら家賃保証契約を解約して頂いて結構ですよ・・・となるわけです。

・今後人口が減り、都市部へと集中していく状況では、地方都市でのこうした問題はこれからさらに噴出してくることと思われます。手遅れにならないように、早め早めに対応策を検討することが必要です。

【ご相談】成年後見人がいる所有者の土地を売却したい。（共有者からのご相談）

【ご相談内容】

・厚木市の市街化区域に約300坪の土地を相続により共有。現況は畑（雑種地）となっており、雑草の処分など毎年管理費用が必要となっている状況。

・共有者のうちの1人に成年後見人が就いており、自身では判断能力が不十分な状態でした。今回はその共有者を除く、他の共有者の方からのご相談です。

【ご提案】

・まずは所有されている土地の調査を行いました。市街化区域になりますので、分譲用地や収益物件を建築するのに最適な土地でした。

・今回ポイントとなるのは後見人がいる共有者の持分についてです。後見人は簡単に申し上げて、被後見人の財産を保存（維持）するのがその役割の一つになります。つまり、所有する不動産を売却するには理由付けが必要となります。

・特に被後見人が所有する居住用の財産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得なければならないことに注意が必要です。今回の場合は、居住用の財産ではありませんが、後見人さんから家庭裁判所に報告を行い、承諾を得てから売却をするという方向になりました。

・家庭裁判所の報告の際にはその土地の購入希望者や予定金額、査定書類などを提出しなければなりません。場合によっては何故この土地を売却しなければいけないのかといった理由書も必要になります。

《不動産お悩み相談室より》

・成年後見人の制度に関しては近年非常にその利用が増え、家庭裁判所内でもその業務スペースが拡張されるほどの状況です。家庭裁判所の報告は後見人さんから行いますが、その回答が数週間かかることもあるようです。今回のケースのような売買取引は買主さんの理解を得ながら時間に余裕を持って進めることが必要です。

・成年後見人の制度を利用する際は、しっかりと事前にさまざまなことを想定して準備することが大切です。特にご自身が元気なうちに、将来もしも判断能力が無くなったら・・・ということを想定して、専門家と相談しておくことも必要かもしれません。（成年後見制度には法定後見と任意後見があり、法定後見の場合、本人の全く知らない第三者が後見人になることもあります。）

【ご相談】高齢になり畑を作ることが出来なくなってしまった。

【ご相談内容】

・厚木市内の調整区域に畑を所有。近年高齢になったことで、畑として耕作をすることが難しくなってしまった。

・定期的に農協等に頼み、費用を支払って草が出ないようにトラクターを入れているが、何か他の方法で解決することが出来ないか。

【ご提案】

・まず、大前提として田んぼや畑については農地法という法律が適用される為、転用して資材置場や駐車場にする為にはその農地法の許可が必要になります。

・農地法の許可には、「自分の所有する農地を自分で他の用途として利用する」4条許可と、「農地を他人が農地以外として利用するために売買、贈与、賃貸借等する場合」の5条許可があります。またその農地が500平米を超える場合、厚木市ではまちづくり条例に該当し、開発行為として開発許可も必要となります。

・今回のケースでは、借主を見つけ、その用途通りに正式に農地転用の申請をし、許可を受けた上で賃貸借契約を行いました。地主さんにとっては、資産運用になると共に土地の管理に対する心配が無くなり、非常に喜んで頂きました。

《不動産お悩み相談室より》

・近年、厚木市内では圏央道の開通などにより交通の便がさらによくなり、あらゆる場所で畑や田んぼを埋め、資材置場や駐車場にするケースが増えています。中には実際の用途とは違う名義を借りて名目上開発許可を取得し、転用後直ぐに転売したり賃貸したりするケースもあるようです。これは確かに法的には違法と言い切れないかもしれませんが、非常にグレーな部分であり、許可を受けた用途と異なる用途でその土地を使用していることにもなります。我々は地元で長年誠実に仕事をさせて頂いていますので、こうした形での運用は一切しておりません。

・また、農地転用の許可があっても、市街化調整区域であるならば基本的に建物の建築はできません。厚木市内でもスーパーハウスやコンテナを時には2階建にして、事務所や休憩所として使用しているケースをあるようですが、原則として違法です。厚木市の行政指導は近隣からの苦情が無ければさほどされないようですが、これからどうなるかは分かりません。違法であることには違いありませんので、一切お勧めできません。地主さんにとっても違法な状態を放置していると、デメリットが発生する可能性がありますのでお気をつけください。

【ご相談】空き部屋になっている分譲マンションを賃貸に出したい

【ご相談内容】

・厚木市内に分譲マンションを1部屋ご所有のお客様。

・過去に賃貸に出していたことがあるが、その際に入居者が家賃を延滞してしまった。仲介をした不動産屋は延滞解消に対して消極的で苦労した。このまま空き部屋になっていても仕方ないので、再び賃貸に出したいが延滞が不安。

【ご提案】

・まずは近隣の類似物件等を調査し、そのマンションを賃貸にて入居者募集をした時に想定されるエンドユーザーや賃貸条件を提案させて頂きました。

・合わせて延滞に備えるため、家賃の保証や退去時の修繕費用の保証がある保証会社の商品を提案させて頂きました。近年、テレビCMなどでも家賃保証の企業を目にするようになりましたが、その会社毎や商品毎によって保証内容・保証金額等が変わってきますのでオーナー様のご希望に沿うようヒアリングをして賃貸条件に加えました。

《不動産お悩み相談室より》

・今まで賃貸経営のご経験がないオーナー様や、過去に延滞で苦労をした経験をお持ちのオーナー様は、「家賃の延滞」について抵抗感や不安があり、貸し出すことに踏み切れないお客様も多いように感じます。

・家賃の延滞を防ぐために1番有効なのは、入居の際にその予防策を取ることです。近年では家賃を保証する会社の競争も進み、様々な商品や保証内容が出されています。不動産屋さんの中には、家賃保証に入ることを条件にしたアパートやマンションは、空室が埋まりにくい（家賃保証料を入居者が負担することになると負担が増えるため）と考えている人も多いようですが、家賃の延滞が起きてしまっては本末転倒です。今は家賃保証に入ることで保証人に迷惑をかけないようにしよう、と考える入居者様も多く、そこまで意識する必要は無いように感じます。